建筑工程管理在房地产项目建设中的运用
2018-06-05刘广省朱爱青
刘广省 朱爱青
(1.山东唐隆置业有限公司 山东枣庄 277599 2.山东兴盟置业有限公司 山东枣庄 277599)
前言
房地产行业发展迅速,近年来,行业内竞争也越来越激烈,需要全面确保项目建设质量,提高企业核心竞争力。在房地产项目建设过程中,必须做好建筑工程管理工作,对项目建设的全过程进行合理规划和管理,控制工程建设风险,在规定的时间内,高质量完成建设任务,同时对成本进行有效控制,实现项目工程效益最大化。因此,有必要对建筑工程管理在房地产项目中的应用问题进行具体分析,进而找到有效的解决对策。
1 建筑工程管理在房地产项目中的应用状况
建筑工程管理在房地产项目中的应用具体是指对房地产项目的各个环节进行科学化、模式化管理,做好各个环节的衔接,协调同一环节下部同专业的建设任务,从而确保项目工程的顺利进行,实现质量管理和成本控制目标。建筑工程管理具体包含安全管理、质量管理、进度管理和成本管理等方面的内容,各项管理工作存在密切的内在联系性,只有全方位实施建筑工程管理,才能为项目的综合建设效益提供保障。从房地产行业发展现状来看,在社会经济快速发展的带动下,房地产项目越来越多,工程规模也不断扩大,相比之下,管理体系的建设则较为滞后。在此情况下,房地产项目实施过程中容易出现问题,因发生安全事故、资金周转不畅,导致工程建设无法顺利进行,不仅会给建设企业带来经济损失,还容易使企业陷入各种法律纠纷中,不利于企业的长远发展。因此,必须合理运用建筑工程管理方法,对房地产项目建设过程进行全方位管理[1]。
2 建筑工程管理在房地产项目运用过程中存在的问题
房地产项目工程管理存在的问题主要表现在以下几个方面:
(1)安全管理不受重视,工程事故频发。一方面,施工单位没有做好安全防范措施,在现场施工过程中没有做好安全检查和施工监督工作,无法及时发现现场施工存在的安全隐患。另一方面,施工人员自身也缺乏安全防护意识和自我保护能力,施工随意性较高,容易出现安全问题;
(2)质量检查不及时,在工程建设过程中,没有制定详细的质量检查和管理计划,主要以事后管理措施为主,容易因无法通过验收而返工重建,进而导致成本失控。在材料质量管理方面,部分人员私自更换施工材料,使用较差的材料进行施工,导致工程容易出现质量问题,影响建筑使用安全;
(3)工程造价管理不科学,缺乏成本控制能力,在造价编制阶段,不能对工程实际支出进行准确预估,导致房地产项目投资存在一定盲目性。由于企业财务预算制度不合理,造价团队专业水平较低,仍采用传统造价方法进行造价编制,经验成分和主观成分影响较大,导致造价缺乏可实施性。此外,在造价执行过程中,也缺乏有效的监管办法,难以实现造价目标;
(4)施工体系不健全,为追求经济效益,盲目压缩工期,没有根据工程建设的实际情况,合理安排施工,各环节的协调性较差,容易出现施工问题。在现场的技术人员和安全人员配置不足,缺乏科学的管理方法,不能及时协调各施工环节的关系。设备调配和维护管理不到位,也容易影响施工的顺利进行[2]。
3 加强房地产项目建设工程管理的措施
3.1 健全安全管理体系
施工安全是房地产项目管理的首要问题,在许多房地产建设项目中,由于安全管理不到位,因发生施工安全事故,不仅耽误了施工的正常进行,还会带来人员生命财产损失和工程成本损失,造成恶劣的社会影响。针对工程安全管理重视度不足的问题,应通过健全安全管理体系,建立安全生产责任制和考核评价制度,确保安全管理工作的有效落实。具体应从以下几方面着手:①根据施工计划安排,制定安全管理计划,加强现场监管,落实岗位责任制,一旦出现安全问题,要对相关部门和责任人进行处罚;②做好现场施工危险源的排查和防护工作,比如容易发生安全事故的高空作业、机械作业、用电作业等环节,要审核施工人员资质,坚持持证上岗制度,同时做好安全网、安全标示等保护措施;③加强对施工人员的安全教育,所有施工参与人员必须通过安全培训和考核后,才能上岗操作[3]。
3.2 采取基于全过程的动态造价管理方法
工程造价管理是确保房地产项目能够顺利进行的前提保障,需要采用科学的方法编制工程造价,并在项目建设的全过程中严格执行造价,保证工程的建设效益。通过完善造价管理体系,采取动态控制方法,针对每个环节的造价管理内容和特点,制定有效的管理策略,可以确保造价管理的有效实施。特别应做好材料差额处理,从表1中可以看出,施工阶段的造价费用占工程总造价费用的70%以上,要实现对施工造价费用的有效管理,必须对材料差额进行严格控制。充分考虑各项价差系数与市场价格的相互作用,对工程材料费用进行严格控制。如果出现价格差异较大的情况,要详细描述其特征,通过业主与施工单位进行有效协商,制定材料差额处理办法,规避合同纠纷。
3.3 引入BIM技术为施工质量管理提供支持
BIM技术即建筑信息模型技术,目前已经在工程质量管理中得到了广泛应用,可以为质量管理过程中的事前控制和事中控制提供支持。通过构建三维BIM建筑模型,可以实现项目集成管理,在统一的信息化管理平台下,统筹各专业施工,从三维BIM建筑模型中查看构件属性和现场施工情况。发挥信息技术和网络技术的优势,快速、准确的采集建筑基础信息,为质量控制和管理提供依据。通过信息化管理平台检查材料质量、核对材料信息,并开展施工技术管理工作。加强技术人员与施工人员的沟通,避免因信息不对称问题,导致施工技术质量受到影响。此外,还可以基于BIM模型进行防碰撞检测,协调各专业施工,利用三维激光扫描技术构建数字模型,对建筑质量问题进行准确定位。BIM技术在工程质量管理中的具体应用如表1所示。
3.4 合理控制施工进度
房地产项目施工进度管理受工程安全管理、质量管理和成本管理影响较大,任何一个管理环节出现问题,都会导致进度管理失控。在做好上述管理工作的基础上,应采取精细化管理办法,综合考虑项目建设的各项指标,合理安排施工进度,避免因压缩工期影响工程建设质量。在工程正式开始施工前,首先应对项目工程进行科学评估,根据专家意见,确定工程施工的重点和难点环节,集中精力加强管理。在施工进度安排过程中,应统合人员、设备、材料各方面的规划安排,确保材料的稳定供应和设备的正常使用。应提前做好现场施工准备,完成临时道路和生活区建设工作,按照施工计划,稳步推进施工进度,确保项目工程能够在规定时间内,保质保量的完成。应落实进度管理责任,详细安排每个班组的施工任务,对交叉作业面进行合理实际,在利用BIM技术进行碰撞检测和施工方案调整的基础上,协调班组施工,严格按照各专业的施工进度表进行施工。
表1 BIM技术在工程质量管理中的具体应用
4 结束语
综上所述,针对房地产项目工程管理越来越复杂的情况,通过采用先进的管理技术和方法,弥补传统工程管理存在的不足,可以确保管理的全面性和有效性。在此基础上,处理好各项管理任务之间的关系,协调项目建设过程,可以确保管理目标的实现,提高工程建设效益。
[1]袁沛光.提高建筑工程管理及施工质量控制的有效策略[J].企业技术开发,2016,35(08):170+172.
[2]曹子澜.浅谈建筑工程管理中的问题及解决措施[J].中国新技术新产品,2016(02):115.
[3]齐张华.计算机信息技术在建筑工程管理中的应用[J].中国高新技术企业,2011(31):71~73.