基于商圈视觉下的城市社区商业建设对策研究

曹永芬

【摘要】社区商圈作为满足居民日常消费需求的商业集群由于受传统商业布局、社区管理等因素的影响，未能满足居民消费需求。文章在分析目前社区商圈存在的问题基础上，提出了社区商圈建设的管理模式，从满足社区消费者需求出发，强调政府的总体规划和政策扶持、注重引领品牌企业进入社区经营等措施，以促进社区商圈的快速发展。

【关键词】商圈 社区商圈 民生服务 对策

随着我国城市化进程的加快和居民收入水平的提高，民众消费能力呈现逐渐增强和需求多样化发展趋势。城市居民消费的吃、穿、用、住、行、娱等支出，主要是通过城市核心商圈和自己所在社区商圈实现的，因此科学合理地规划布局城市商圈是构建居民和谐消费、促进城市商贸流通业可持续协调发展、带动城市经济发展的重要推动力量。

1.核心商圈与社区商圈的关系

1.1 商圈的涵义

商圈是指在一定区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，能有效吸引顾客所形成的一定的地理区域。而现代的商圈内涵日趋丰富，商圈除了商业区以外，还包括由酒店、休闲娱乐、写字楼、商务配套、以及其他大量的服务配套场所形成的商务区域。

核心商圈一般处在城市中心，是离某些零售企业最近、顾客密度最大、人均销售额最高，业态配置最齐全的区域，是集吃、喝、玩、乐于一体的一站式消费中心。布局了集商务配套、商业区、休闲娱乐、金融等服务的商业高密集区域。一般的大中城市只布局一个核心商圈，也有例外，像重庆就存在两个以上的核心商圈。

社区一词最早是由德国社会学家滕尼斯在社会学的研究中提出来，费孝通先生将社区一词引入我国，在商圈布局研究中的社区通常是指聚集在一定地域中人群的生活共同体，即在一定地域内发生各种社会关系和社会活动，有特定的生活方式，并具有成员归属感的人群所组成的一个相对独立的社会实体。社区商业是以一定地域的居住区为依托，社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。而社区商圈是以各种类型的社区商业有机组合形成的商业体系，它是城市商业空间的一个重要层次，基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。

1.2 核心商圈与社区商圈的关系

按照传统的商圈理论，一个城市的商圈从空间构成上划分为三个层次，即核心商圈、次级商圈和边缘商圈。随着中国城市化进程的加快，城市社区发展迅速并日趋成熟，社区商圈建设成为城市商圈体系中不可缺少的一个重要组成部分，应该把社区商圈划定在次级商圈的范围，它是构成城市商业体系的一个层次。

社区商圈是城市商业的基础，服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内，所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性的特点，因而具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。

2.加快社区商圈建设的意义

2.1 社区商圈的建设有利于城市商业的良性发展

城市的每一个商圈都是构成商业流通的核心。在不同层面上推动着城市商业的发展。社区商圈作为商圈体系构成的重要组成部分，其发展状况不仅影响到社区居民的消费满足情况，更重要的是关系到城市商业的整体结构和布局，从而影响整个城市商业的综合服务能力和服务水平。

2.2 集中化小区的开发需要社区商圈的服务

在城市兴建了一批规模规模较大的住宅楼盘，这类大型化、集中化小区的推出必然要有相应的社区商业进行配套。另外，城市发展过程中的“郊区化”现象也为社区商业发展提供了良好的契机。社区商圈的主要功能是为社区居民满足购物、休闲、餐饮以及综合服务等需求，同时根据当地经济发展状况和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥家的延伸作用，满足现代人个性化的需求，创造自由生存空间的需求。

2.3 社區商圈有利于提高民众的生活质量

进入小康社会后，商业流通不再是简单地满足人们生活需要，更重要的是承担着提高人们生活品质的功能。发展社区商业不仅能改善居民消费环境，方便人们生活，而且是改善居民生活品质和提升幸福指数的重要途径。

3.加强城市社区商圈建设的对策

3.1 合理规划社区商圈，推动区域流通良性发展

社区商圈是城市商圈的基础层级，它的建设关系到整个商品流通领域是否能健康发展。另一方面加快社区商业建设，也是城市建设的重要内容，是关系居民生活质量的民心工程。首先，一个城市经济建设的重点是规划，产业规划是城市经济规划的重要内容，其中商业布局又是重中之重。政府在商业总体规划中拿入其城市商圈建设规划中，从宏观上有利于社区商圈布局。其次，政府对房地产开发商实施有效的监管，能够在开发设计时就按照政府规划落实社区商业设施设备，这样就从微观层面能够有效的执行。再次，物业管理公司或开发商在招商过程中有一个总的设计，按照政府指导对各种业态的进入进行选择配备，形成社区商业业态的合理布局。

近几年，各级地方政府出台了关于社区商圈建设的文件，为社区商圈的建设提供了有效支持，推动了社区商圈的快速发展。重庆明确提出，到2015年，将基本实现“51015”目标，即居民出家门步行5分钟到达便利店，10分钟到达超市、餐饮店，驱车15分钟可到达购物中心。未来每个便民商圈都要求配置10种必备型业态+2种选择型业态以上的多元化商业态，实现居民便利消费，而必备型业态中标准化菜市场、社区综合超市和社区便民店是重点发展的三大类便民商业设施。

3.2 政府扶持社区商圈建设

社区商圈建设过程中，政府除了科学的规划之外，一方面根据市场需要出台一些相关的法律法规和制定优惠政策措施，例如对进入社区经营企业从税收、融资等方面给予支持，引导投资方与社区物业管理方形成良好的合作关系，推进社区商圈业态合理布局。另一方面政府还可以针对社区商圈搭建信息共享平台，吸引投资者走进社区经营，也为更多创业者提供方便，共创社区商圈繁荣。

我国经济發达地区城市，社区商圈规划建设走在了时代的前沿，做出了表率，早在2007年青岛市政府就提出连续三年从财政资金中拨出一定的额度支持社区商圈的建设，对安置失业人员的企业承包或失业人员在社区创办的企业给予减免税收、资金补贴和小额担保贷款等优惠措施，使的社区商圈成为很多品牌企业青睐的领域。

3.3 引导品牌企业进入社区经营

社区商圈选择以品牌连锁企业为主体的经营模式是必然的，通过政府的优惠政策和开发商的积极配合，引导老字号、品牌专营店、专卖店等以直营或连锁的方式进入社区，发展社区连锁经营，提升管理水平和服务质量。一方面可以杜绝假冒伪劣商品进入社区，经营者素质、服务水平等能更好地满足社区居民的需要。另一方面大型连锁企业资金雄厚、管理先进、网络发达，具有一定的社会影响力。从而引领其他企业的进入和发展，可以迅速激活社区商圈，同时也使整个社区商业档次提升。

3.4 合理选择业态配置，满足社区居民实际需要

社区商圈业态配置特点是突出便利性，所以商业业态的设置也有较强的针对性。一是按照居民日常生活的需求程度，即强需求、中度需求和弱需求的层次进行合理配置。重点是超市、菜市场、便利店、餐饮店、理发店、药房，洗衣店等必备型业态配置；其次是健身中心、银行等中度需求行业布局。二要考虑不同档次社区居民需求，对于一些高档社区可以增加高端的休闲、娱乐消费设施，增加健身馆、咖啡馆、西餐厅等满足个性化需求的消费场所，在北京、上海等经济发展水平较高的大城市形成了社区购物中心。根据居民生活水平的提高今后还要不断创新社区商圈服务体系，有能力的企业可以建立客户需求信息系统，发展网上交易、网上服务和送货、送餐等上门服务。同时，还要发挥主管职能部门作用，创新管理方式，通过社区商业综合服务平台，促进社区便民商圈规范发展，为广大老百姓提供更好的服务。

3.5 建立政府指导以企业为主体的管理模式

企业拥有先进的管理理念和管理方法，因此企业进入社区商圈发展和管理工作中去，有利于提高社区商业经济管理水平。从发达国家社区商业管理的现状看，都是通过引入企业管理的先进管理模式，达到提高社区商业经济的经济效益的目的。

在我国经济发达地区的一些社区商业实施政府指导，由开发商或运营服务商承担社区商业建设及运营管理的模式已经初见成效，如北京新港远景房地产顾问有限公司、苏州工业同区邻里中心发展有限公司等进入社区商业管理，并且在全国其他城市拓展市场，其主要做法是根据社区人口数量、收人水平、商圈半径等具体情况，进行商业功能、业种与业态的组合与配置，并对招商、运营、服务及管理等进行全方位策划管理。这种模式值得借鉴和推广，也可以引进有经验的公司加入当地社区商圈的经营管理，使社区商圈的建设能够达到一个更高的水平。

4.结束语

一个城市商业的建设需要各个层次商圈的均衡发展，核心商圈的打造有利于城市品牌建设，增强其吸引力：而社区商圈的建设贴近民生，能够提升城市居民牛活质量和幸福感。社区商业在建设过程中学习借鉴国外和我国经济发达地区的先进经验，按照当地居民的消费能力进行规划和布局；更重要的是要与时俱进，在规划管理和业态配置中引入创新思想，将先进的电子信息技术和网络技术应用到社区商圈的建设和管理中，这样有利于社区商圈的健康持续发展。

参考文献：

【l】《重庆市人民政府关于加快发展社区商业的意见》，2010。

【2】刘国良，社区商圈：竞争悄然升级【EB/OL]，http：//dzrb.dzwww .com/dzzb/q dxw/200703/t20070314 _2049391.htm

【3】张景梅，城市社区商业开发模式研究【J】，建筑与规划，2012 （5）：604 -606

【4】王黎莉，我国社区商业经济发展趋势分析【J】，环渤海经济嘹望，2012 （2）：51-53

本文系重庆市教育委员会人文社会科学研究项目：商圈理论下的重庆社区商业布局研究，项目编号，15SKG270。