浅析住宅新开工量的现状及对策

摘 要：由于当地大量的地王“晒地”，“捂地”赚钱，开发商投资额减少。进而当前改变住宅新开工量现状的对策，一是当地开发商应把握住当前新开工量将小幅增加的趋势；二是当地政府应大力促进当年住宅新开工量的上升；三是政府“有形”的手和市场“无形”的手要相互配合。

关键词：住宅开工量 现状及对策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2018）05-00-01

一、当前住宅新开工量的现状

1.住宅当年新开工量不及当年住宅新销售量的原因之一，是当地大量的地王“晒地”

1.1继北京广渠路15号地以超过40亿元人民币的价格一举成为新地王后，牵动了社会各界人士和广大群众的神经。不可否认的是，一些地块由于地段、周围配套等环境因素的影响，土地价格上涨有它的合理性，然而，造就“地王”的巨量资金来源，则是引发社会各界人士和广大群众神经的一个重要原因。诸多专家学者就此发出警醒：在扩大内需，保持增长依然为当前首要任务的情况下，大量资金远离企业，扎堆楼市，如此这样此消彼长，则必然会导致真正需要资金的企业难以获得补给，对实体经济的回暖形成不利的影响。

1.2“地王”频出，步步推高房价，但房地产行业的持续发展，始终不可能超越链条终端，即购房者的承受能力；而当前显而易见的是，实体经济尚未明显好转，就业形势依然严竣，居民实际购买力并未提高，“地王”频繁出必然会导致房价和购买力之间的更大的脱节。我们因而说，没有成交量支持而仅靠银行资金硬撑的高房价和假繁荣，势必爬得越高，摔得越狠。

2.住宅当年新开工量不及当年住宅新销售量的原因之二，是当地大量的开发商“捂地”赚钱

2.1其实，“晒太阳”不只有“地王”，在房地产行业中素来有买地“一年亏，二年平，三年赚”之说，一些开发商为了让土地自然升值，也会“捂地”，为的就是待价而沽，用以获取高额的利润。近日，国土资源部所公布的一项调查报告显示，在全国抽样的105个城市、620个房地产开发项目中，大多数项目地价占房价的比例在15%--30%之间，在30%以下的约占78%。地价的大幅上涨，给房地产企业带来的高额利润，可从中略见一二。也就是说，只要买下地，放上个三、五年，也能获取高额的投资利润。

2.2事实上，应该说有很多的房地产企业是房地产“捂地”派的代表，他们凭借着雄厚的资金实力，往往“捂地”三四年，甚至更久。他们通常是待周边其他房地产企业全部都开发完成，区域的成熟度大大提高后，才会介入项目的开发，并由此获取高额利润。近年来，住宅用地成交量大量减少也是一大原因。国家统计局的一项调查数据就显示，全国房地产开发企业完成土地购置面积1.36亿平方米，同比下降26.5%。

3.住宅当年新开工量不及当年住宅新销售量的原因之三，是当地大量的开发商投资额减少

3.1住宅当年新开工量的减少，与房地产商的资金没有太大的关系。据国家统计局的调查数据显示，房地产开发企业本年资金来源2.37万亿元人民币，同比增长23.6%；而房地产开发企业开发投资完成额达到1.45万亿元，较去年同期增长8.9%；其中，住宅开发投资完成额达到1.01万亿元，较去年同期增长了7.3%。

3.2不過，一些地区确实出现了开发投入减少的情况。1-6月份，上海住宅开发投资完成额为359.21亿元，同比下降11.8%；北京住宅开发投资完成额为331.46%亿元，同比下降15.4%；广东只完成820.94亿元，同比下跌了14.3%。与投资额下降同步，上述省市的新开工面积也出现了一定幅度的下降。上海市统计局公布的数据显示，商品住宅开工量只有1099.14万平方米，较去年同期下降8.2%；北京市统计局的统计数据也显示，北京商品住宅开工量只有465.7万平方米，较去年同期下跌46%；广东商品房新开工面积同比下滑45.18%。可以看出的是，楼市的复苏并没有带动开发商的投资增加。

二、当前改变住宅新开工量现状的对策

1.当地开发商应把握住当前新开工量将小幅增加的趋势，不因噎废食，停止开发

开发商担心未来楼市若再度步入熊市，现在加大开工量，可能会作茧自缚。那么我们说，一个项目从开始施工到销售长达一两年，开发商有这方面的担忧也属于正常。不过，大部分开发商不会因此而减少开工量，尤其是那些大型地产公司，应该不会因噎废食，停止开发。这在当前，新开工面积正在逐渐增加上却是一个事实。

2.当地政府应大力促进当年住宅新开工量的上升

当地政府打击虚假交易、囤盘捂盘，这不仅仅是为了增加销售，而且 更主要的是为了促进新开工量。比如上海为了加快土地出让后的开工速度，未来还有可能提高“熟地”的交地标准，未来土地交付给拿地开发商时，须已通过规划、环境等审批手续，具备开工条件，开发商可在可在拿地最短时间内立即开工，从而缩短楼盘上市时间。再如上海市统计局介绍，上海将加大住宅用地供应量，加快推进在建工程建设，扩大住宅在建工程面积，满足住宅市场的需求，依法加强对房地产市场的监督和管理，促进和规范房地产销售，加快商品房上市的节奏。

3.政府“有形”的手和市场“无形”的手要相互配合，尤其是政府调控要尊重市场规律。用以大力促进当年住宅新开工量的上升

各地有关部门鼓励根据国家有关总体政策和当地住房状况等，因地制宜地确定经济适用房的建设规模，，这都是有益的探索。据了解，各地政府在经济适用房上还要适度发展，同时严厉查处骗购经济适用房、以管理人员内外勾结、谋取私利的行为。在利润方面，经济适用房又远低于商品房，而套用经济适用房开发指标开发商品房，既可享受优惠政策，又能获得高额利润。对此，我们说，无论是以经济适用房的指标为筹码进行官商合作，还是权钱交易写进合同，这都是管理人员内外勾结、谋取私利的行为。作为解决低收入群体住房难的重要手段，经济适用房政策是政府的一种行政行为，因此，我们说，要杜绝这一不良现象发生，政府“有形”的手和市场“无形”的手要相互配合，尤其是政府调控要尊重市场规律。用以大力促进当年住宅新开工量的上升。

参考文献

[1]路红《中国房地产》[j]中国房地产杂志社. 2013.4

[2]李国华《上海房地产》[j]《上海房地产》编辑部出版.2010.9

[3]刘美圻《吉林房地产》[j]吉林省住房和城乡建设厅主管.2009.11

作者简介：付洪杰（1976.2-），男，大专学历，在四平市房屋交易和产权管理中心任副科长工作，目前从事工程方面的研究。