深圳市光明新区房地产发展现状及对策研究

文/黄薇维



深圳市光明新区房地产发展现状及对策研究

文/黄薇维

深圳市光明新区发展和财政局

房地产业是当前十分重要的产业，随着进年来迅速发展，如果不能有效的协调房地产投资与国民经济增长，可能会造成房地产市场泡沫。本文首先对深圳市光明新区的房地产投资的基本现状进行了分析，围绕当前光明新区房地产经济进行研究，最后对光明新区房地产提出系列建设性意见，助于房地产市场的健康发展。

光明新区；房地产经济；发展对策

1 引言

随着中国经济的飞速发展，房地产产业已经成为当前十分重要的产业，牵动着中国人的神经并且频繁受到政府的监控，其中，在国民经济快速发展的时期，房地产在影响经济发展的同时也出现房价炒作、住房紧张及产业结构失调等系列问题，因此，政府出台系列以干预为导向的政策，深圳作为经济发展速度最快的区域之一，在《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》中提出，要加大房地产调控工作力度，加快培育住房租赁市场，促进深圳房地产行业平稳健康的发展。

十九大以来，位于深圳西北部的光明新区上下以习近平总书记系列讲话精神为引领，在区领导的坚强领导下，光明新区房地产业攻坚克难、开拓创新，深化供给侧结构性改革，切实落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的发展定位，强化对房地产市场的宏观调控，不断提升房地产企业开发能力，有效引导房地产市场从过热到理性回归，促使房地产业的平稳运行，有力推动城镇化进程，为改善社会民生做出了贡献。对于房地产经济，已有不少学者对此作深入研究，徐辉和方舟（1999）[1]解释了房地产经济发展的内涵，随着房地产行业的发展，卓娜和昌忠泽（2015）[2]认为有必要对房地产进行宏观调控，郭红禹（2017）[3]指出我国经济对房地产依赖过大，郭思宇（2017）[4]认为住房已经不是一个刚性需求，且住房中存在政策不到位供需不平衡等问题，并提出相应对策。

2 光明新区房地产经济发展现状分析

房地产作为国民经济中十分重要的产业，是国民经济发展的新经济增长点，不仅密切关系整个国民经济的发展，而且紧密联系人民日常生活的方方面面，因此，对房地产发展的研究显得尤其重要。面对复杂变化的房地产业行业出现的问题，将市场机制与政府导向等有机协调，从而更好的促进房地产行业的发展。

2.1开发投资趋于理性，促光明新区固定资产投资平稳发展

图1 2016、2017年深圳全市各区房地产开发投资占比

投资作为拉动经济增长的“三驾马车”之一，是经济和社会发展的先导力量，对经济增长具有显著的带动作用。随着投资规模的不断扩大，房地产开发投资对全社会投资的拉动作用日渐明显。如图1所示，2017年罗湖、宝安、龙岗、盐田及光明区房地产开发投资占比与2016年相比，其房地产投资呈现下降趋势，其中罗湖和宝安最为明显，同比减少7.24%、10.65%；而福田、南山、坪山及大鹏区的房地产呈现出上涨趋势，其中坪山和大鹏上涨最为明显，同比增长7.24%、7.82%。2017年，房地产投资占比较高的福田和龙华均表现出下降趋势，分别由63.92%减少到60.18%、53.65%减少到50.17%，表明房地产业宏观调控持续发力，开发投资由盲目逐利向健康理性转变。

如图2所示，光明新区成立十年以来，新区房地产开发投资规模呈现不断扩大的趋势。2013年—2017年，光明新区房地产开发累计完成投资285.43亿元，年均增长26.7%，占新区固定资产投资的平均比重为20.5%。房地产开发投资规模由2013年的22.03亿元扩大到2017年的91.18亿元，增速由33.3%降至17.6%。2008年金融危机爆发后，光明新区的房地产投资开始呈现逐年上升的势态，2014年后出现急剧上涨，由14.38%上涨至22.82%；2015年后，房地产投资又恢复平稳上涨趋势，反映出新区房地产业宏观调控持续发力，开发投资由盲目逐利向健康理性转变，光明新区房地产投资开发更加理性、健康，对固定资产投资平稳增长起到了积极作用。

图2 光明新区成立十年来房地产开发投资占比

2.2房地产业健康发展，对新区经济增长作出贡献

房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，能够直接或间接引导和影响经济的增长速度、质量和效益。2016年，光明新区房地产开发经营业实现增加值为76.71亿元，是2012年的1.7倍，房地产开发业增加值占地区生产总值的1.3%，比2012年提高0.2个百分点；在第三产业中的比重为2.8%，比2012年提高0.1个百分点。如图3所示，2017年新区房地产增加值占新区GDP的9.05%，比2016年提高1.77%，比2015年提高0.5%，比2014年提高3%，表明光明新区房地产业健康发展，对新区经济增长作出了巨大贡献。

图3 光明新区成立十年来房地产业增加值占新区GDP比重

3 光明新区房地产经济的发展趋势

3.1关注弱势群体、低收入人群住房条件

无论什么产业都应该密切关注困难群体和低收入弱势群体，中国作为一个人口大国，存在许多弱势群体，政府应想方设法去平衡群体利益。房地产市场的发展，促进建筑业、房屋建筑装饰灯行业就业人数的增加，有效的拓宽社会就业渠道，增加了就业机会，在失业问题逐渐减少的情况下，房地产行业将更加关注弱势群体或低收入人群的住房条件，加强住房的保障性，改善中低收入人群的住房条件。

3.2投资开发进度加快，有效助力城市化发展

新区成立十年以来，新区政府扎实推进新型城镇化建设，城镇化率不断提高，房地产企业开发能力不断增强，施工水平不断提升，进一步加快了建设进度，提升了建设品质，有效助力城市化发展。其次，房地产的综合开发，使光明新区的城市布局得到进一步的调整和完善，形成居民住宅区、商业贸易区以及高新技术区等，实现城市多功能应用，有利于城市基础设施水平的提高。因此，新区投资开发进度的加快促进城市化发展水平将的提高，将逐步推进新型城镇化建设。

4 政策建议

房地产市场健康发展受多种因素影响，不仅靠市场和政府的维护和监管，而且需要开发者和消费来共同维护。房地产的发展，不断优化新区城市空间结构，促进产业升级转型，完善城市基础设施，落实公共配套设施，推进“生态修复，城市修补”，建设海绵城市，促进新区在环境、经济、社会维度上全面可持续发展。

4.1加大土地整备力度，弹性调整土地供应。相关部门应密切关注新区房地产供需变化，从新区发展大局出发，因地制宜，加大土地整备力度，腾出大片发展空间，合理引导项目上市，保持中短期销售市场价格稳定和供需关系平衡；对各区域房地产投资与销售增长速度变化情况密切关注，保持合理开发规模，维护房地产市场中长期供需关系平衡。并通过房地产开发，不断加大城市环境优化力度，用更大的格局和更高的品位来谋划城市环境提升。

4.2加快推进城市更新项目落地。一是统筹规划，全面提升城市品质。通过统筹、有序地推进城中村（旧屋村）、旧工业区的拆除重建及综合整治，优化新区城市空间结构，促进新区在环境、经济、社会维度上全面可持续发展。二是有序推进，拉动社会经济稳步增长。要保持固定资产投资额与全市固定资产投资额的比例呈现逐年递增的态势，高效地推动片区产业转型，为拉动新区社会经济稳步增长提供动力。三是结构优化，加强创新型产业空间、公共服务设施供给。提高工改工比例，加强创新型产业空间供给，推动产城互促融合发展。

4.3依托人才安居公司，打造吸引人才高地。一是打造三个平台。重点打造区级人才安居房投融资平台、政策性人才住房供给平台以及规模化的住房租赁平台。二是拉开人才安居房的大规模建设序幕。通过投资建设、项目回购、合作开发等方式，落实新区在“十三五”期间的人才安居住房的任务。

[1]徐辉，方舟.论我国房地产经济的可持续发展[J].中国房地产金融，1999，（11）：8-12.

[2]卓娜，昌忠泽.浅析我国房地产经济的宏观调控[J].技术经济与管理研究，2015，（6）：70-73.

[3]郭红禹.房地产与我国经济发展关系研究[J].上海市经济管理干部学院学报，2017，15（1）：9-17.

[4]郭思宇.我国房地产经济的发展现状及对策研究[J].中国集体经济，2017，（1）：20-21.