土地管理与房地产开发经济的内在联系

赵光海

土地是国家最根本的资源，无论是工业生产还是农业生产，都是以土地为发展的根本。而随着改革开放，经济改革的步伐也逐步加快，房地产市场也随之进行调整，房地产经济开发主要有设计、施工、取得等多个环节，在房地产经济开发过程中与当地土地管理制度环境息息相关。因此本文根据土地管理和房地产开发经济的内在联系进行分析，以便为房地产开发经济效益的提升提供借鉴。

随着社会的发展土地管理制度受到房地产开发经济的影响，而房地产企业在进行房地产开发的过程中又会受到当地土地制度环境的影响，如政府土地管理法律法规、当地的文化、政策等，通过对房地产企业在进行房地产开发过程中应对以往不成熟的土地管理制度环境的做法进行分析，从而寻找出普遍的应对规律。而随着经济的发展，土地管理制度不斷完善，企业又该如何进行房地产经济开发，成为房地产企业需要关注的重要问题。

房地产经济开发与土地管理制度的相互影响

1、房地产开发经济对土地管理的影响。土地管理与房地产市场紧密相关，因此房地产开发经济对土地管理有着长期的影响，如某地地产销售水平下降，也将对土地管理的力度产生不利影响，从而影响整个土地管理部门的经济发展，而土地供应能力也制约着房产价格，土地管理系统的好坏决定着房产战略是缩短开发周期，回笼资金还是延长开发周期，促进销售。全国性的土地管理规模进行分析，房地产开发经济不止影响着当地，也影响着相邻的其他地区，如北京房地产价格上升就带动了整个京津冀地区房价的上升；在房地产行业发展时期土地管理状况也随之改善，土地管理部门与房地产企业紧密相关，房地产经济开发也将推动土地管理项目的发展。

2、土地管理制度对房地产企业战略的影响。现阶段我国的土地管理制度逐渐完善，如采购法等，同时公共工程招标的标准也进行了相应规定，规范了企业投标的行为。房地产企业应对土地管理制度的做法主要有遵守、隐藏、入伙、控制四种方式。首先遵守即是房地产企业在使用土地的过程中必须严格遵循相应的法律规定；而隐藏则是房地产企业进行房地产开发的过程中为了增加经济效益，常常表里不一，即表明上遵循法律规范，实际上却伺机找寻法律漏洞，以便其进行违法获取利益的行为时不受惩罚；入伙则是因为我国土地管理制度不正式，导致了相关房地产企业让官员或其他人员在开发过程中获取高额的利润，从而进行不合法开发行为。如房地产企业将施工过程中没有技术含量的工程项目分发给当地厂商，将利益分施；相关房地产企业成立教育基金会，从而将当地官员或其他人士邀请进去，从而建立经济联系等。通过这些入伙的方式将土地管理制度的人员拉入企业内部，从而促使自身开发行为能够不受约束；控制则是我国的地方官员完全听从政府的指挥，因此在我国不正式的土地管理制度下，企业可直接取得政府的支持，从而得到地方政策的扶持。帮助房地产企业解决当地开发的各项问题，同时也可以为相关房地产企业经营建立相关政策扶持。

当前房地产开发的土地制度环境

随着新经济时代的到来，企业在开发房地产的过程中，首先面对的就是当地的制度环境。而在我国土地管理过程中，由于不正式的土地管理制度，一方面土地产权模糊，主体不明确，城市土地产权不清，没有明确的财产法人代表，国家土地所有权得不到实现，造成了事实上的土地地方或部门所有制。另一方面土地使用制度尚不完善，目前，我国城市土地使用权确立了有偿出让原则，但由于历史原因，行政划拨无偿使用土地的情况依然存在，导致城市土地使用制度有偿出让和行政划拨”双轨”并存，引发了征而不用、多征少用、好地劣用等现象，土地利用率低下，浪费严重。由于社会民众对于土地的私有意识加强，导致在房地产开发过程中容易遇到钉子户拒绝拆迁的现象，即使拆迁成功，在房产施工过程中也经常遇到当地居民阻碍的现象，增加了房地产经济开发的难度，这个现象也说明了我国正式制度正在逐渐成熟。在我国进行税收改革以来，地方为了改善自身财政危机推出了土地使用权有权转让的方式来激励当地房地产经济开发，如沿海地区的“筑巢引凤”政策导致大量的农业用地转化为经济开发区从而为房地产土地租金、劳动规范等提供了有利条件。[2]而随着社会的发展，我国土地管理政策也逐渐从支持转化到监控打压，通过土地闲置费、土地所有权无偿收回等一系列制度，制止了开发商的土地囤积行为。同时地方政府也逐步清理各地方房地产开发区， 在房地产的开发过程中，主要可分为两个主要的阶段，即土地和施工，这两个阶段都是需要直接面对当地民众的，以往的土地拆迁中主要是政府主导，强制执行，在施工过程中民众也必须按照政府的指示执行，而随着政府逐渐对物权法的完善，当地居民对土地私有权的意识也逐渐增强，民众也逐渐开始意识到自身土地产权的问题，同时在房地产施工过程中，施工人员的安全卫生管理也逐渐受到关注。

由于土地管理制度的改变，房地产企业在进行战略选择时有不同的反应方式，如在特定情况下，企业会采取不同的措施应对制度压力，一方面企业会遵循制度，但是会降低企业经济有效性，从而促使企业增加对抗制度压力的意识；另一方面，企业会根据制度压力的来源、压力与目标的一致性、压力对企业的约束性、压力的法律强制性、企业对未来的不确定性、企业与环境的关联性等因素的变化，逐步增加自身对抗制度压力的意识。

总而言之，随着社会的发展，土地管理制度逐渐完善，但是仍不够健全，在土地出让、收购的过程中如果没有足够透明、规范的法律制度就会导致房地产开发过程中针对制度漏洞出现了一系列潜规则行为，如当地土地管理人员腐败、强制开发等行为，为了规范房地产经济开发制度，制定完善的土地管理制度、土地储备、土地交易税的监督机制，从而促使其与房地产经济开发相适应，实现房地产经济开发规范、有序发展。