宜信财富张鹏：聚焦价值投资 看好一线城市商业地产

张兴军

在宏观调控趋严、房住不炒的大背景下，2018年中国房地产投资的趋势无疑是投资人最为关切的领域。2018年3月底，由宜信财富资产配置委员会发布的《2018年资产配置策略指引二季度宏观前瞻与类别展望》报告中明确指出，进入2018年的第一个季度房地产市场也继续着从产品投资到资产配置、从固定收益到权益类，从短期炒作到长期投资的转型。在这样的背景下，越来越多的投资者普遍关注办公室增值的投资机会。

近期，《中国经济信息》记者对宜信财富新加坡公司董事总经理、全球房地产投资母基金管理合伙人进行了专访。

张鹏拥有15年的欧美及亚太地区的房地产投资经验，在房地产直接投资与资产管理、房地产基金的投资与管理方面拥有丰富经验。2014年加入宜信之后，张鹏主持发行宜信财富全球地产母基金系列产品，并与国际顶级基金建立深入合作。目前，张鹏负责管理的母基金规模达125亿元人民币。

在接受《中国经济信息》记者采访时张鹏表示，他看好商业地产未来的增值空间和机会。在宏观调控和去杠杆的大环境下，一线城市的优质项目在抗风险和变现能力方面表现更加突出。

房地产母基金具有投资优势

《中国经济信息》：您怎样看房地产母基金的投资收益和风险？

张鹏：母基金对于个人来说属于最好的投资选择之一，因为相对而言属于更加安全的领域。从风险边界来看，房地产母基金应该是介于固定收益投资和私募股权投资之间。

房地产是比较稳定的投资类别，这类母基金通过投资多个项目来防范风险，个人投资人通过投资特定份额来分享投资机会，同时也能规避风险。

投资方向上来看，目前我们看好一线城市和核心二线城市，三、四线城市则不建议进行投资。北京、上海这样的城市投资限制很多，一方面是单体的金额偏大，另外是限购政策比较严格，个人进行投资门槛非常高。在这种情形之下，房地产母基金就能够为个人投资者提供投资机会。

需求旺盛 一线及二线核心城市价值凸显

《中国经济信息》：目前宜信财富的房地产母基金有没有和房地产开发公司进行合作？

张鹏：我们人民币房地产母基金有一个储备标的，就是一只合作方与国内前10的地产开发商合作的基金，这类基金投资项目，一般是达到预售标准就可以出售进而回笼資金。当前来看，国家对住宅市场有长效调控的机制，为了保证长期健康稳定的发展。我们很难再看到像过去用五年、十年就可以翻倍的房产投资。从单价5万元升至10万元显得很容易，但是10万元涨到20万元，五年时间基本是无法实现的。所以我们给投资人的建议是，今后的机会是一线城市的商业地产，比如上海江湾这样的区域。北京也是一样，我们和IDG资本也看好北京的类似项目。一般来说，一线城市的核心优质优势资源，投资人都无法直接拿到，而通过专业机构进行投资就成了一个选择，我们旗下的人民币母基金就只投国内项目的基金。

《中国经济信息》：您怎么看目前中国当前的宏观经济政策及相关的限购政策对于商业地产所带来的影响？比如北京的城市副中心以及雄安新区的政策。

张鹏：我认为北京城市副中心建设和雄安新区的建设都是非常好的政策。根据《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，北京市将限制首都功能核心区里的各类用地调整为大型商业项目，限制各类用地调整为商务办公项目。同时，还限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房，并且限制三环路以内的各类用地调整为仓储物流设施。

投资主要就是看供求关系，当供应没有了那么对于存量市场就是机遇。为什么我说上海陆家嘴好，因为都已经建好了，没有新增供应，但需求却非常旺盛。

国家建设北京城市副中心和雄安新区是非常好的政策，我们都知道北京所面临的交通、空气等方面的问题，原有的建设模式已经不可持续，城市中心已经没法再兴建大规模的地产项目。对于中国市场，我一直强调要投资北京、上海这样的一线城市的原因就在这里，没有新的建设用地供应，需求就只能聚焦存量市场，物业改造增值。据了解一些旧楼的写字楼化改造已经在进行中，存量项目面临着新的机会。其实这和香港的发展路径是一样的，我们知道香港的中环是最好的投资区域之一，就因为没有新建项目，都是对老旧物业进行拆除重建，所以说这里面蕴含着很多投资机会。

《中国经济信息》：您怎样看当前比较火热的长租公寓和分时租赁公寓的市场和投资机会？

张鹏：长租公寓市场和我们讲的共享办公概念都是比较新的业务模式，诞生开始就获得大量资本的追逐，目前来看尚处于早期发展阶段。在国外，长租公寓已经是一个比较成熟的市场，像德国，60%的人群租房，美国也是一样。美国投资人也青睐于投资住宅做长租公寓，赚取长期租金，而不是选择做地产开发。

中国现在的长租公寓市场发展还没有发展成熟，但已经有一些知名的运营商脱颖而出，很多的资本和人才都涌入到了这个领域。房地产投资一般都是中长期投资，在进入时就要考虑可期回报的退出方式和时机。如果想要长远、持续发展，就需要资本市场方面予以促进。目前来说，比较成熟方式就是做房地产信托投资基金（REITs），在公开市场上市，但需要解决法律和税务问题。中国在这方面目前还处于早期。

美国大量的房地产信托投资基金（REITs）旗下的物业都是长租公寓，并且拥有稳定的现金流。从行业来说，我们也看好这个模式的前景，尤其是长远的发展。我们也考虑在这个领域进行投资，一个方式是投资长租公寓的运营商，还有就是投资购买实体物业然后进行出租。具体而言，投资的标的也要考虑具体实践期限和收益空间，从而确定退出机制。目前来看，退出机制仍是这个市场目前遇到的最大的瓶颈。