住房商品化以来 房地产业对中国 经济的贡献

熊双风

摘要：1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着我国住房商品化的正式启动。自此，房地产业进入了发展的快车道，迅速成为国家支柱产业，对经济增长贡献巨大。

关键词：房地产；城镇化；经济发展

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）04-0033-37 收稿日期：2018-03-27

近年来，中国经济建设取得了世界瞩目的成就，截止到2017年底，国内生产总值为827122亿元，较上年增长6.9%，成为美国次贷危机以来世界经济最大的亮点。在推动中国经济快速发展的诸多因素中，房地产业的崛起对中国经济的迅猛发展贡献巨大。

1住房商品化以来房地产对政府财政及国民经济增长贡献突出

中国经济增长长期依赖基本建设投资拉动，但1949年至改革开放长达30年的时间内，基本建设投资大部分投入到公共场馆、交通、水利等公共基础领域。改革开放前，全国人均住房投资不足300元，年人均住房投资不足10元。城镇居民的住房需求不但未得到有效满足，人均居住面积还有所降低。截止到1978年底，城镇人均居住面积从1949年的4.5平方米降至3.6平方米。

改革开放后，国民经济持续高速发展，国民生活水平得到很大改善。1980年邓小平提出住房商品化改革以来，房地产业从无到有并得到持续发展，特别是1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，房地产业进入发展的快车道，其对中国经济增长的贡献值逐年增加，城镇居民住房条件也得到极大改善，人均住宅面积1998年增长到18.66平方米，2016年达到36.6平方米，住房商品化对居住条件的改善起到了巨大作用。截止到2017年底，中国房地产市值已达300万亿元。不仅有效改善了城镇居民的居住条件，美化了城市环境，更成为中国经济的支柱产业。房地产业及其上下游产业，如建材、水泥、化工、冶金、家具等产业叠加在一起为中国经济持续增长做出了巨大贡献。

从国家统计局数据可知，1949年至今，中国经济增长虽有波动，但GDP总值基本面却是持续增长的（见图1）。住房商品化以来，社会固定资产投资与房地产投资是成正比的呼应关系，通过社会固定资产投资增长率与房地产开发总额增长率及其总值进行比较分析，二者升降是一致的（见图2、图3）。1986年房地产开发投资总额101亿元，截止到2016年底，年度总值增长到102580.61亿元。相对应，社会固定资产投资总额分别为3120.26亿元和606465.66亿元，房地产投资的社会固定资产投资总额占比，从住房商品化初期的3.23%增长到2016年的16.91%，房地产业迅速壮大。房地产投资在全社会固定资产投资中的占比持续增加，作为投资拉动型的中国经济，房地产业对中国经济的拉动作用越来越大，日益成为国民经济的支柱产业。

国家统计局数据显示，2008年国内住房总值为91.48万亿元，年度国民生产总值为31.4万亿元，房地产市值是国民生产总值的2.9倍；截止到2016年底，全国房地产市值300万亿元，年度国民生产总值74.35万亿元，房地产市值是国民生产总值的4.03倍。不到10年的时间，房地产市值与国民生产总值的比值增加104%。这也从侧面说明房地产业对国民经济增长的持续促进。

分税制以来，部分城市财政对土地财政的依赖比较大，甚至土地出售收入占到全部财政收入的50%以上。土地成本、税费、超额利润和管理费用是推动高房价的主要因素。在房价主要构成中，土地成本占30.36%，税费占26.06%，利润占26.14%（超过企业利润的世界平均水平5%之多），如包括企业纳税人记录在内计算总成本，那么开发销售环节总税收占总支出的19.06%。房地产总值49.42%的财富流入政府，房地产为政府正常运转付出了近一半的资金。

马光远在2017聚焦CBD财富峰会上表示：2016及2017两年的经济之所以有一个较高水平的增长是因为房地产处于一个比较高的水平，房地产业为中国经济立下了头功。总而言之，住房商品化以来，房地产业对中国经济增长的促进作用和贡献值日益突出，成为促进国民经济增长的最强力因素。

2中国经济持续增长及城镇化是房地产业发展的基础

截止到2017年底，年度国民生产总值827122亿元，同比增长6.9%，中国经济基本面向好，国家经济强势复苏。改革开放以来中国经济增长率虽有起伏，但国民生产总值是持续增加的。国民经济经受住了1998年亚洲金融危机和2008年美国次贷危机产生的全球经济危机的冲击。在政府的强力调控下，国民经济从1999年开始强势增长，到2007年增长率高达14.2%。受2008年世界金融危机的影响，国家经济发生了大幅下跌，随着政府4万亿投资的强刺激，2010年旋即实现了增长。因中国经济已深度融入国际经济，受世界经济低迷的影响，中国经济增长经历了7年的持续低迷。在一带一路倡议、调结构和六新经济（新技术、新产业、新业态、新模式、新产品、新动能）的拉动下，中国经济触底反弹实现增长。高新技术制造业、装备制造业投资分別比上年增长17%和8.6%，分别加快2.8和4.2个百分点，高耗能制造业投资同比降低1.8%，经济结构日趋合理。

随着房地产业的持续发展，房地产市值持续攀升，我国房地产总量不足的突出问题已基本解决，但结构性和区域性矛盾依然存在。大多数城市的老城区居民居住条件还很差，未来很长一个时期的房地产主要任务要转移到老城区改造和新增城镇居民的住房需求上。

金融低利率也给房地产的增长提供了金融支撑，中国金融利率高于欧美，但却处于中国金融史的低位。据2017年中国人民银行三季度货币政策报告，2017年9月，个人住房贷款加权平均利率是5.01%。即使比同年6月上升0.32%，仍然处于历史低位，住房贷款低利率则表明居民购房支付能力较强。随着经济的持续增长，人民收入也会随之增加，购买力也应大幅上涨，对房地产业亦是利好。

自2015年去库存政策实施以来，去库存取得了显著成效，部分城市供求关系发生了根本性转变，已从2014年和2015年的供大于求变为供需平衡，甚至供不应求，特别是在调控政策的加强和金融利率上调的双重压力下，2018年全国房地产却逆势上扬，1-2月份，全国房地产开发投资总额10832亿元，同比增长9.9%，高于2017年全年月度最高增速。其中住宅同比增长12.3%，商品房待售面积58468万平方米，同比下降17.1%，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，商品房销售额12454亿元，同比增长15.3%。房地产业在2018年初期的传统淡季销售出现了一个小阳春，说明即使在政策和金融的双重重压下，住房需求依然旺盛，市场仍然稳定，特别是供需关系日趋平衡，房地产业结构性不合理得到极大改善。

各国经济的发展和历程有很大的相似度，发达经济体的产业结构，也是发展中经济体未来的发展趋向。在美国，房地产业也是其国民经济的三大支柱产业，其产值占国民生产总值的10%-15%，固定资产占美国全部固定资产的3/4，房地产投资占国民每年美国私人投资的50%以上，虽然我国已经超过了这个数值，但随着经济的持续增长，在步入高收入国家前，将来必将长期保持一个高数值。

中国人口截止到2016年末达13.8271亿，城镇人口7.9298亿，农村人口5.8973亿，人口城镇化率与发达国家城镇化80%相比还有很大增长空间，鉴于中国农村小农经济遗存影响，农村人口对消费的单人贡献远低于城镇人口，随着中国城镇化的推进和城镇人口的持续增加，不仅内需会有较大增长，住房需求也会有比较大的增长。

3稳定健康的房地产市场是中国经济持续发展的保障

房地产业经过近40年的发展，已成为中国经济的支柱产业，包括其上下游产业，对国家经济的影响已发展到牵一发而动全身。即使是西方发达国家，房地产业也是国家经济的支柱产业之一。有经济学家曾言：十次危机九次地产。房地产业是对国民经济影响最大的产业之一，虽然其对经济的促进作用十分明显，但房地产对国民经济的威胁也和其积极作用一样巨大。马光远在2017聚焦CBD财富峰会上表示：对中国经济影响最大的是房地产。

房地产业不仅影响一个国家的经济，也会波及世界经济，特别是作为世界第二大经济体的中国。因为中国房地产资金占比偏高，其它产业资金流动性不足，家庭部门债务率偏高，一旦房地产崩溃，其影响对中国经济和世界经济都是巨大的。当前中国家庭部门的债务率已接近美国家庭部门的债务率水平。而且，中国家庭的债务分布明显失衡，个别家庭的债务风险已经处于较为危险的水平。债务收入比是衡量家庭负债状况的另一个重要指标，相较于居民杠杆率这样的宏观指标，债务收入比更能直接反映一个家庭的负担程度和债务风险。基于这一思路，可以对中国居民整体债务收入比进行具体测算。中国居民债务占居民可支配收入的比重，从2006年18.5%暴涨至2017年8月的77.1%。在房贷存量上，包含公积金贷款的房贷余额与居民可支配收入之比已经在2016年底达到了68.3%，即使不包含公积金贷款，这一指标也在2016年底达到了56.4%。这都是房地产业对国家经济潜在的威胁，如一旦崩溃，那么这头中国经济中最大的灰犀牛对中国经济的破坏将是毁灭性的。原因如下：

第一，由于地方政府对“土地财政”的依赖比较大，特别是中西部城市不仅占到了财政总收入的一半，甚至部分城市还会更高，政府基本建设投资及招商引资大都是以土地做信誉担保。一旦房地业崩溃，土地贬值，地方政府将发生财政危机和诚信危机。

第二，中国房地产无论是开发商还是购房者，其资金来源多数来源于银行，部分来源于其它金融领域，甚至部分购房者还有民间借贷，一旦房地产崩盘，银行必将产生大量坏账，造成银行破产，引发金融危机。

第三，房地产业与冶金、水泥、化工、家具及公路建设等多产业关系紧密，一旦房地产业陷入持续低迷，甚至崩溃，大量开发商破产，这些产业必将受到波及，整个产业链经济发展将陷入危机，相关从业人员面临收入锐减和失业风险。而房地产又与每个人的生活紧密相关，城市家庭多数背负了数额不等的房贷，在收入锐减的前提下反过来会进一步加剧银行坏账的产生，催发金融危机的暴发，房地产及相关行业低迷也将使国家税收大幅减少，降低政府对国民经济的调控能力。

房地产业对中国经济的巨大影响是各种产业所没有的。过去30年，中国政府依赖基本建设投资使中国经济在1998年亚洲金融危机和2008年美国次贷危机中屡度危难，但房地产自身积累的问题也很多，特别是其投机投资功能使过多的资金流向房地产，危及了其它产业的发展。特别是房地产业结构中，商品房一支独大，经济适用房、廉租房、共有产权住房等多种保障性住房占比偏低，政府无法实施除限购和收紧银贷之外的有效调控手段。单靠市场机制自发调节，周期太长，不仅会威胁国民经济的健康持续发展，也会危害房地产自身的有序发展。瓦尔拉斯均衡是房地产调控的目标和方向，政府应完善房地产市场运行机制，增加多种保障住房的投资和建设，打破房地产开发商的价格垄断，使保障住房占比处于一个合理的水平，用保障住房的投入有效调节市场，使商品房处于一个合理的价位，保持房地产业持续健康发展，为改善国民居住條件，促进经济增长做出长期的积极贡献。

4结束语

自1998年住房商品化以来房地产业经过近20年的发展，房地产业已成为国民经济的支柱产业，极大地改善了人民居住条件。近两年来，随着国民经济的持续增长和城镇化的推进，房地产业对改善居民居住条件和拉动经济增长还将长期发挥积极作用。

参考文献：

1.张丽凤.中国城镇住房制度变迁中政府行为目标的逻辑演进.辽宁大学博士论文.2009

2.杜江.中国房地产市场发展非均衡与商品房经济价格因素分析.中国地质大学学报（社会科学版）.2010.02

3.马光远.房地产崩盘的概率等于零.中国房地产报.2017.11.28

4.卫庶 赵鹏飞.奖与贷：奋斗青年的乐与忧.人民日报海外版.2018.1.16