金地集团掉队了

杨现华

三十而立，2018年金地集团（600383.SH）将迎来公司成立三十周年。

曾几何时，有着地产界“招保万金”名号的金地集团也是行业的翘楚之一。如今，随着后起之秀的崛起，金地集团却显得力不从心了。

从第三方统计的签约销售来看，金地集团的行业排名已经多年基本稳定在第10-15名，可反映到报表上，公司的收入多年只是在300亿元级别徘徊。

签约金额早已经从数年前的500亿元级别突破千亿元，收入却难有翻倍增长。这固然有收入确认滞后的问题，但也与金地集团的拿地策略息息相关，由于坚持奉行合作拿地且占比偏少，签约即使过千亿元可最终金地集团却无法将其转化为自己的收入。

表面光鲜的销售

根据金地集团年报，2017年全年公司实现了1400亿元的销售额，同比增长40%。公司连续两年签约金额过千亿元，行业排名也稳居近年新高的第12名，2015年时公司的签约金额也不过600余亿元。

3年签约销售增长了不止一倍，金地集团已经许久没有这样的荣耀时刻了。根据金地集团年报，2012-2014年，公司销售金额分别约为341.5亿元、450.4亿元和490亿元，2015年的617億元涨幅也不到30%。

因此，2016-2017年，金地集团连续两年实现约40%以上的签约增速已经创下了近年来的最高增速了。可与签约销售突飞猛进相比，金地集团的营收却不升反降。

2017年，金地集团实现营收376.62亿元，同比下降了32.15%;实现归属母公司股东的净利润68.43亿元，同比增长8.61%;扣除非经常性损益后，公司的归母净利润为53.01亿元，同比下降8.61%。

这并不是金地集团首次收入下降。2015年，公司实现营收327.62亿元，同比下降了28.21%;归母净利润为32亿元，同比下降了19.94%;扣非后净利润只有16.69亿元，同比降幅更是达到52.04%。

2017年收入降幅超过三成，这是金地集团上市以来的最差表现了。

即使过去数年公司签约销售并未呈现爆发式增长，但也一步一个脚印稳步攀升，为何公司的营收却在这几年大幅下降呢？

实际上，自从2012年营收破300亿元之后，金地集团的营收鲜有表现时刻。仅在2016年实现了555.09亿元，涨幅达到69.43%，转年就降幅超过了30%。2012-2017年的6年时间，金地集团的收入大多数时间都在300亿元级别徘徊。

自己徘徊不前但对手不会等待。曾经的“招保万金”四大金刚中，万科A（000002.SZ）的收入从2012年的1031.16亿元增长至2017年的2428.97亿元，涨幅远超一倍;保利地产（600048.SH）则从2012年的689.06亿元涨至2017年的1463.42亿元，涨幅同样逾一倍;招商蛇口（001979.SZ）吸收招商地产实现整体上市，其收入从2012年的276.52亿元增至2017年的754.55亿元，涨幅则是最高的1.73倍。

即使收入最高的2016年，金地集团同样落后。2016年金地集团实现收入555.09亿元，与2012年相比涨幅也仅有68.91%，与同行动辄翻倍的增速相比明显落后了。

规模对于房企的重要性金地集团并非不知。在2016年年报中，公司就表示，规模已成为重要的竞争力，是房企获取融资优势及参与土地竞争的重要基础，也是开发企业中长期完成转型的必要保障。

在2013年和2014年的年报中，金地集团不止一次表示要上规模。但2015年险资入驻之后，金地集团开始反复强调“不仅关注企业的规模增长，更注重如何在变化的市场环境中保证企业的规模和效益的平衡发展和股东的长远利益”。不再强调规模的金地只能用合作的方式保持着表面的“光鲜”了。

“主要是因为合作项目增加，并表结算面积减少。”这是在2017年年报中，金地集团对收入下降的解释。正是由于奉行合作拿地模式，签约金额看似增幅不少，可由于合作项目中所占份额偏少，无法计入公司的营收中。

这从金地集团的拿地动向中可见一斑，2013年是近年来的一个分界点。2011-2013年，金地集团分别完成85.1万平方米、241.7万平方米和超过750万平方米的土地储备，公司的土地储备分别达到1537.4万平方米、1916万平方米和超过2500万平方米，权益土地储备分别为1241.44万平方米、1525万平方米和近1900万平方米。而2013年之后，金地集团土地储备虽然继续增长，可权益面积难见增长。

2014-2017年，金地集团的土地储备分别约为2400万平方米、2600万平方米、2950万平方米和3770万平方米，其中公司权益土地储备分别约为1700万平方米、1600万平方米、1500万平方米和1930万平方米。

2013年，金地集团的土地储备超过2500万平方米，权益面积近1900万平方米，占比约为76%。2017年公司土地储备约3770万平方米，权益面积约1930万平方米，占比下降至51.19%，5年时间下降了近25个百分点。

如果从金地集团具体的拿地出资权益占比来看将会更加清晰。2011-2014年，金地拿地出资额分别约为22.88亿元、69亿元、295亿元和153亿元，在这几年的年报中，金地集团并未披露自身的权益占比。

2015-2017年报披露，金地集团拿地分别完成总投资额约297亿元、399亿元和1004亿元，其中，权益投资额分别约为113亿元、168亿元和473亿元，即金地集团的出资份额分别约为38.05%、42.11%和47.11%，始终未过半。

收入涨幅落后，金地集团的净利润基本保持了增长的态势。不过，与一线房企相比，非经常性损益对金地的影响明显偏大。

公允价值增厚业绩

2017年，金地集团实现归母净利润68.43亿元，较2016年的63亿元增长了8.61%。这也是公司凈利润在30亿元级别徘徊多年后终于呈现跨级跳跃。

回溯年报不难发现，金地集团的归母净利润在2011-2015年始终在30亿-40亿元涨跌，直至2016年房企全面回暖，金地集团的归母净利润才实现近乎翻倍的增长，达到60亿元级别。

不过，最近几年非经常性损益对公司的利润影响逐渐明显。2013-2017年，金地集团的非经常性损益分别为14.45亿元、5.18亿元、15.32亿元、5亿元和15.42亿元。

在金地的非经常性损益中，占比较高的是投资性房产的公允价值变动。2013年，金地的投资性房产首次达到了百亿级别，2013-2017年分别为100.38亿元、112.85亿元、133.91亿元、147.74亿元和163.18亿元。

当房价处于单边上升行情时，成本法模式下的投资性房地产每年仍需要计提折旧，公允价值法模式下同样的投资性房地产账面价值每年不降反升，不仅增厚了净资产，公允价值增加的部分还将计入利润，在没有实际现金流入的情况下带来净利润的数字提升。

而根据年报，2013-2017年，金地集团公允价值变动净收益分别为20.31亿元、8.24亿元、17.43亿元、5.46亿元和7.84亿元。

在这5年时间里，除了金融街（000402.SZ）的公允价值变动净收益明显领先同行外，金地集团始终处于前列。与之齐名的“招保万”却并没有以这种方式增加账面利润。

原本保利地产在4家房企中投资性房产最少，但几经努力后已经与金地追平。2017年，保利地产的投资性房产为165.25亿元，略多于金地集团的163.18亿元。而万科与招商蛇口的投资性房产已经接近300亿元，明显领先金地集团。

但“招保万金”4家地产巨头除了金地集团按照公允价值法计量外，其他3家都按成本法计量。如果没有投资性房产的公允价值变动“加成”，金地集团的真实利润该缩水多少呢？

增厚了账面利润，金地集团便有了大笔分红的理由，最近3年，即险资举牌后，金地集团的分红明显慷慨了。

分红不吝惜

2017年，金地集团给出了每10股派5.3元（含税）的分红方案，现金分红合计23.93亿元，占归母净利润的比例为34.97%。与前两年的大手笔相比，2017年的分红方案已经略显客气了。

2015年，金地集团每10股派4.2元（含税），合计分红18.9亿元，占当年归母净利润的59.07%。2016年，公司每10股派7元（含税），合计分红31.6亿元，占当年归母净利润的50.15%。

而在此之前，金地集团的分红并没有如此大方，2012-2014年，公司分红方案为每10股派0.8元、1.6元和1.3元（均含税），合计分红为3.58亿元、7.15亿元和5.84亿元，占当年归母净利润的比例分别只有10.57%、19.82%和14.61%。

这或许与金地集团大股东的变更有关联。2014年4月，耗时一年多之后，生命人寿取代原第一大股东深圳市福田投资发展公司成为金地集团的大股东，其持股比例基本稳定在21.7%附近。

这意味着加大分红后，生命人寿将享受最大的一块蛋糕。2014-2017年，金地累计分红80.27亿元，生命人寿所获得的金额超过17亿元。加之股价上涨带来的账面浮赢，生命人寿这笔买卖无疑相当划算了。