租购并举政策产生的原因和实施举措

2018-05-15万金宝

上海房地 2018年4期

文/万金宝

从“重购轻租”到“租购并举”，意味着住房制度将迎来根本性转变。据统计，目前，我国的住房租赁人口只占11.6%，远低于发达租赁市场约30%的标准，其原因有很多，也较复杂。从权属层面来看，租住的房子只有使用权,没有所有权，租客对租赁房屋进行装修、添置设备设施、维修等都会受到约束，很难做到随心所欲。从财产层面来看，购买的房子是一般老百姓最重要的不动产财产，房地产具有保值增值的特性，从过去的经验来看，还没有一种财产具有房地产这样的升值效应，而租房不像购房这样享用财产的保值增值。从体验层面来看，租房市场相对还不完善，房东地位相对强势，随意提价、随意进入租客房间、维修扯皮、用各种理由毁约等乱象并不罕见，许多租客难以在租房中获得家的归属感。另外，租赁市场不规范、立法不完善，制约了我国租赁市场的发展。部分地方政府受“土地财政”的要挟，对租赁市场的引导和扶持力度不够，也影响了租赁市场的发展。可见，“租购并举”还有许多工作要做，尤其需要在政策、市场、心理上打消公众的后顾之忧。

一、“租购并举”政策产生的原因

（一）“新市民”安居城市的需要

1．我国流动人口多，住房租赁需求旺盛。我国流动人口达2.45亿，每年新就业的大学生700万左右。由于我国存在比较明显的城乡差别，一、二线城市配套设施完善，资源丰富，流入一、二城市的新市民较多。国家统计局的数据显示，2017年末，我国城镇化率为58.52%，距离发达国家80%的平均水平还有很大差距，乡村人口还会加速向城镇流入，由此造成未来人口对房屋的租赁需求激增，而在这部分租房人群中，又以城镇居民的家庭占比最大。

2．住房租赁市场不成熟。总体上我国的租赁房供应量不足，从事住房租赁的企业存在标准规范缺失、规模程度不够等问题，制约着我国住房租赁市场的发展。据初步统计，我国租赁市场主要由个人散户组成，相比较而言，我国的规模化住房租赁企业却只占整个租赁市场份额的2%左右，而发达国家的规模化住房租赁企业市场份额则高达20%-30%，我国的住房租赁市场发展还有很长的一段路要走。

（二）规范租赁市场发展秩序的需要

1．我国住房租赁市场不规范。随着城镇化发展的加快，我国的住房销售市场日渐规范和完善，相比较而言，我国租房市场由于缺乏有效的管理，整体较为混乱，“黑中介”、不良二房东、“霸王条款”、随意涨价、不退还押金、房东随意进入租客房间、维修扯皮、用各种理由毁约等现象大量存在。这是由日益增长的租赁市场需求与滞后的住房租赁市场制度不匹配所造成的，表现出“售租长短腿”，从而导致更多人宁可买房而不愿意租房。种途径。

（三）构建多层次住房体系的需要

1．危旧房改造任务重。当前，虽然全国居民人均住房建筑面积已达40.8平方米，但也有住房市场发展不充分、不平衡的现象。各区域、各城市住房情况大不相同，尤其是部分城市的棚户区、危旧房、旧城改造的形势还很严峻。基于此国情，我国正着

2．住房租赁法规有待健全。2017年5月，我国《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见，得到了社会的广泛关注。在住房租售管理上，尚处在摸石头过河的阶段，与发达国家成熟的住房租赁市场管理相比，我们还有很长的路要走。因此，加快我国住房租赁市场立法进程刻不容缓，希望政府通过法治手段遏制各种租房乱象，规范租赁市场行为，优化租赁市场环境。

此外，“房住不炒”的障碍之一是租购不同权。为解决这一问题，政府应搭建或支持搭建“租购同权”的平台，使得业主和租客处于相同的法律地位，享有同样的权利，有利于使租房切实成为实现“住有所居”的另一力构建高端有市场、中端有支持、低端有保障的多层次住房供应体系。至2020年，全国预计在三年间改造各类危旧房屋1500万套，并基本完成现有城镇旧区改造任务。面对如此繁重的旧城改造任务，必须大力发展租赁住房市场。

2．发展住房租赁市场，进行供给侧结构性改革。落实住房保障和旧区改造的相关政策是从供给端入手进行房地产市场调控。但对住房市场的改革，要从供给端和需求端考虑，供需两端调节、双双联动才能有效调控市场。在需求端加以调控，抑制炒房人的投机需求，同时加强供给侧的政策调控，推进租赁住房市场的发展。

在供给侧结构性改革大背景下，想要实现“住有所居”的目标，必须建立以市场为主满足中高层次需求和以政府为主提供低层次基本保障两个体系，构建乐居、康居、安居、廉居的住房制度体系。在租赁市场上，既要充分发展以政府为主提供基本保障的廉租房和公共租赁房，又要大力发展租赁市场。

（四）租赁市场对楼市调控长效机制形成起作用

自2017年以来，年内各地出台的房地产市场调控政策累计已达180项之多，使我国房地产市场总体处于可控健康状态。上海市市长应勇近日在市人代会说道，去年制定并严格执行了“沪六条”“沪九条”等租购并举政策措施，效果是明显的。上海2017年商品房住宅的价格指数基本稳定，二手房价格指数在2017年11月和12月分别环比下降了0.3%和0.1%，“房住不炒、租购并举”将成为房地产业发展长效机制的主要内容。

树立合理的租赁消费观念，维护稳定的租赁市场秩序，赋予租房者更多的权利，不仅有利于营造一个稳定和谐的住房居住环境，还能有效避免房地产市场波动，防止非理性购房者冲动的消费需求。

二、社会和企业重购轻租的原因

（一）租金回报率低

发达国家租金回报率平均水平一般为4%-6%，例如，德国租金回报率长期稳定在4%-5%，其金融市场的长期国债收益率为2%-3%。我国目前仅为1.5%左右，这样就影响了我国个人和企业出租房屋的积极性。

（二）租金收入比高

合理的租金收入比（房租支出占家庭可支配收入的比重）不超过25%-30%，德国为25%，美国30%。《2017年上海市住房租赁市场发展报告》的数据显示，2017年上海市租金收入比为36.8%，显然高于合理的租金收入比，这样就抑制了人们的租房欲望。希望政府对困难家庭给予租金补贴。

（三）住房消费观念需改变

目前，许多发达国家的年轻人更倾向于租房，这样能更灵活地调整自我的个人发展而不受房子的束缚。有些人甚至为了体验不一样的居住环境，选择不定期地租房居住。但在中国，有些人即使买不起房，也要“啃老”、贷款买房。虽然这几年国家已采取了诸多有效的措施调控房价，但房价依旧年年水涨船高，使许多人产生“如果现在不买，将来房价可能还会再涨”的恐慌意识，变相加重了买房的观念。此外，租房让人在城市生活有“漂泊感”，也使更多人倾向“稳定”地买房居住。

好多人不想租房。从文化传承和消费习惯看，中国人一直有着置办房产的偏好，有房才有家，心里才踏实安稳。从制度设计上看，1998年全面推行住房市场化后，我国住房供应体系建设更多是从促进人们买得起房入手，造成了“重购轻租”的局面。从市场趋势来看，近年来一些城市房价快速上涨，放大了房子的投资属性与升值效应，增强了“购”的吸引力。

（四）目前长租公寓租房成本偏高

目前市场上为扩大租赁市场而流行的长租公寓也有明显的弊端。长租公寓的租金普遍相对较高，而且收费类别繁杂。长租公寓经营机构普遍主打单间产品以及青年社区，同质化问题凸显的同时，也使得家庭需求被挡在了门外，子女教育权益自然也无法落到实处。目前，开发、经营长租公寓的企业鱼龙混杂，对长租公寓的发展也造成了一定的负面影响。

（五）房企的资金压力大，回收期长

开发商普遍青睐将住宅项目销售，是因为商品房项目在开发建设后就可马上出售，开发商可以快速回收流动资金，并进入下一项目的投资建造，投资回收期较短。而建设租赁住房要长期持有，不能滚动开发销售，也就不能及时回笼资金，开发商需承担巨大的资金压力，对开发企业的资金实力及后期运营维护能力的要求更高。尤其在初始阶段，开发商需投入大量资金用于拍地、建设和运营，对开发商开发建设租赁住房的积极性造成了一定的影响。

三、促进租购并举政策高效实施的举措

（一）培育发展住房租赁市场，建立租购并举住房制度

一边是房价的节节攀升，一边面对日益扩大的房屋刚性需求，要实现“住有所居”的目标，必须加大房地产市场的顶层设计。2016年12月召开的中央经济工作会议，开启了我国租购并举的房地产业“3.0时代”。会议指出，既要抑制房地产泡沫，又要防止房地产行业出现大起大落，提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，“促进房地产市场平稳健康发展”，提出综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。建立“租购并举”的住房制度已是未来中国房地产业发展的一个必然改革方向，为构建一个健康合理的新型住房体系指明道路。

1．住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分。住房租赁市场，历来是房地产市场不可或缺的主力市场之一，是解决住房问题的重要渠道。在不少欧美发达国家，租房住与买房住的观念冲突并不十分强烈。目前有三分之一的美国居民家庭租房住，而在德国，租房住的居民家庭超过了半数。随着中国城镇化的飞速发展，要解决城镇居民住房难、住房贵的困境，就需要房地产市场和租赁市场齐头并进，共同发挥相应的作用。但目前我国的住房租赁市场尚不成熟，加之外来务工人员的工资收入水平与城镇消费水平之间存在断层，导致更多人选择群租住房，进一步滋生了住房租赁市场的乱象。因此，培育和发展住房租赁市场、实现刚需人群住有所居是迫在眉睫的大事。

2．加速城镇化进程，提升城镇化质量。目前，我国的租赁住房人群主要包括外来务工人员、应届毕业大学生以及购房支付能力有限的上班族。这些人在社会上占绝大多数，解决好这类人群的住房居住问题，让他们无后顾之忧，就能加速城镇化进程。因此，规范住房租赁市场，公开租赁市场信息，让在城镇的人口更自由地进行租买选择，可以更好地解决城镇居民住房问题，提升城镇化质量。未来，随着中国综合实力的不断增强，大中型城市会不断地吸纳来自国内以及世界各地的人口。当大量高素质人才涌入时，如有一个健康的住房租赁环境来有效解决他们的居住问题，无疑能为我国建设社会主义强国添砖加瓦。

3．完善公租房补贴政策。2015年底召开的中央经济工作会议指出，要推进公租房货币化，这意味着要尽快培育和发展住房租赁市场。只有住房租赁市场规范健康地发展，公租房保障对象才能在市场上有更多的选择余地，租到合适的住房，防止形成新的“贫民窟”。

（二）加大政策扶持力度，促进住房租赁市场发展

促进住房租赁市场发展，更需要政府的大力扶持，尤其在税收、金融和土地等领域要予以更多的政策倾斜，帮助住房租赁市场发挥作用。

1．各地政府为促进住房租赁市场发展出台了扶持政策和措施。当前，租购并举已成为楼市调控之后的又一热点话题。近年来，从国家到地方，政府纷纷出台各类政策，加大对住房租赁市场发展的扶持力度。

2017年10月19日，深圳出台《加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。该意见明确提出，允许已建成并空置的商业建筑，以宗地为单位按规定改建为租赁住房，拟引导当地国有企事业单位开展规模化租赁，鼓励原农村集体经济组织开发建设规模化住房租赁业务。此外，深圳还鼓励住房租赁企业优先为取得保障性住房轮候资格的家庭提供租赁服务。非深圳户籍的承租人可申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

实际上，深圳并非是第一个出台租赁政策的一线城市。此前，广州、北京、上海等地均为推动租赁市场发展公布了各自的目标及政策措施。2017年7月5日，上海市土地交易市场发布挂牌出让涉及浦东新区、嘉定区2个区共2幅国有建设用地使用权的公告，立即引起了社会的广泛关注，原因是该地块的土地用途首次被明确标注为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式开发经营，强调仅用于出租,不得出售，受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。2018年1月，沪上首个国企租赁住房品牌“城方”正式推出，首批4000套今年上半年开工。上海住房租赁公共服务平台在2018年一季度试运行，届时将采用“网签”形成稳定租赁关系。

2017年7月，广州推出“租赁16条”，明确表示要通过保障租赁双方教育、公积金等权益，多渠道增加租赁住房供应，培育、规范现代租赁产业，来构建“租购并举”的住房长效机制。赋予符合条件的承租人子女还可享有就近入学等公共服务权益。8月还进一步提出，未来5年计划供应住宅用地3200万平方米，其中租赁住房供地的占比将达到25.8%。

2018年2月，中国银行联合八家全国性房地产企业签订了住房租赁市场金融服务战略合作协议，根据相关计划，中国银行将提供的融资规模超2000亿元，开启首单面向引进人才的住房租赁综合服务。

2．政策、措施的落实和实施非常重要。目前颁布的政策、措施，对住房租赁市场的管理已产生了一定的推动作用，尤其在规范住房租赁企业的专业性上有了显著成效，产生了1+1大于2的可喜成果。如果说制定有效的政策是必须的，那么政策成功与否的关键则在于落实。在国家出台的政策背景下，各省市、各地区需配合研究制定符合区域租房现状的切实可行的实施办法，并将具体的工作任务落实到人，确保各项政策措施落到实处。

（三）保障承租人的合法权益，鼓励住房租赁消费

要鼓励住房租赁消费，首先要保障承租人的合法权益，使他们没有后顾之忧，安心租房居住。

1．在保护承租人合法权益方面的政策措施。在保护承租人合法权益方面，主要有如下政策措施：一是规定出租人的义务。制定可出租房屋的标准，包括室内设施需符合相关的法律法规要求等。加快规范住房租赁合同示范文本，制约房屋出租违法行为。在合同有效期限内，出租人应秉承自己的职责，不得随意单方面终止合同。二是扩大需求房源的供应渠道。政府应给予租赁住房建设更多的政策优惠，吸引更多的企业和机构自愿参与到租赁住房体系中，市场供应端多元化，刺激良性竞争，提供更多租金合理、居住环境好、管理水平高的优质稳定房源。三是保障承租人依法享有基本公共服务。通过在居住证政策上实现“租售同权”，更大程度使在城镇长期就业的外来务工人员、应届大学毕业生等享有与本地户籍人口同等的子女教育、公共卫生、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等基本公共服务。四是规范房地产中介行为。规范中介主体的行为，对经纪机构、代理经租机构、物业服务企业加大培训力度，提高中介市场的服务质量。提升中介从业人员的专业度，加固住房租赁市场的诚信体系，对中介机构和从业人员的违法欺诈行为要严加惩戒。

2.加快推动租赁立法。从顶层设计出发，推动立法建设。通过法律法规从根本上保障和维护承租人的合法权益，稳定租赁关系，让他们在租赁住房中享受与购房一样的安心感和安全感。在这方面，可以借鉴德国等租赁市场较完善的欧美发达国家的经验。

（四）强化地方政府责任，加强住房租赁监管

1．加强住房租赁监管，责任到人。目前，我国的租赁市场监管力度还很薄弱，为加强住房租赁市场监管，需要多层级条块联动发力。各地政府应开展调研，充分发挥街道等基层组织作用，将调研渗透到社会神经元的末梢，深入了解行政区划内的住房租赁市场现状，抓准问题。各省、直辖市政府需统筹全局，加强指导，梳理难题，研究制定切实可行的应对措施和实施方案，明确住房和城乡建设部门、公安部门等相关部门的监管职责，必要时可借鉴租赁市场发达城市的成功经验。

2．加强对住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理。信用管理是加强行业管理的重要抓手。住房租赁市场的信用体系需要住房租赁企业、中介机构及行业从业人员共同努力构建，这就需要住房和城乡建设部门带头完善相关信用管理制度，用制度抑制违法犯罪行为的发生。同时，还应落户、上学等问题上，将有很多问题需要协调解决。比如，租售同权肯定是以一套房而不是以套内的间为单位。租赁的人数、年限等都是要考虑的因素。这些具体问题需要房管、公安、教育、国土等多个部门联合协调，制定具体的实施细则加以解决。

租售同权落地之后，政府监管也十分重要。租售同权后，一部分学区房的租金可能要提高。对这部分稀缺搭建相应的信用记录平台，将企业与个人的行为录入全国信用信息库予以共享，用公开的平台维护信用体系规范化运作。行业协会也要充分发挥社会组织作用，加强行业自律管理。

（五）完善住房租赁市场，核心在于租售同权

租购并举的核心在于租售同权，要完善住房租赁市场，仍有许多政策需要落地。“租购并举”政策出来了，实际落地还需要更多的细则。比如如何规范租房人的权利，享受租售同权政策的租房人条件是什么，等等。

租售同权，在老百姓比较关注的房源，在制定租房政策时，有关部门要设定相应规则。例如某套学区房在一定年限内只允许有若干个入学指标，或者给了一个指标的若干年后再给下一个，否则极易给学校造成压力。另外，应将房屋租赁给刚性需求最强的人群，有房和没房的，已有一套房和两套房的，应该区别对待。长期来看，还是要考虑经济发展水平和人口变化情况。

（六）规范发展长租公寓

1．目前市场上长租公寓的优点如下：（1）装修精良，有门禁，安全性好；（2）拎包入住，不用购买额外家具家电；（3）有管家服务，无需打扫；（4）相比普通租房，设置了大量公共功能空间，更适合年轻人；（5）基本生活配置好于普通租房。

2．目前市场上长租公寓的缺点如下：（1）地段大多稍偏，市中心供选择的少；（2）租金偏高且涨价频率不低；（3）管理费、水电煤等额外费用较高；（4）租期短，大多最长1年，缺乏稳定性；（5）人才储备不足，服务尚存短板。

3．长租公寓的发展建议。房地产商开发经营长租公寓任重而道远，因其回报率低、回报周期长，融资成本也高，ABS、REITs产品未来走向并不明朗。建议长租公寓应“轻”“重”结合，重是指资产并购、整体包租、资产增值、租金价差，轻是指资产托管、品牌加盟、管理收益、运营增效，若不结合，运营风险太大。房企开发经营长租公寓必须有规模效应，长租公寓社区要有足够多的房源，才有足够的集中度，才能产生额外的商业消费氛围。另外，政府应加强对从事长租公寓开发经营企业的监管，鼓励实力强、信誉好的企业从事长租公寓建设。