新时代 新特征 新发展——“新时代上海房地产业发展特征”研讨会综述

3月19日下午，上海市房产经济学会在复旦大学优秀历史保护建筑子彬院召开“新时代上海房地产业发展特征”研讨会。会议由学会副会长、上海财经大学投资系系主任陈杰教授主持,复旦大学党委副书记许征到会致辞。会上还举行学会学术委员会成立仪式，由学会沈正超会长介绍成立学会学术委员会的意义和作用，学会副会长兼秘书长忻一鸣宣读首批学术委员名单，沈正超会长向各位学术委员颁发聘书。

研讨会上,复旦大学住房政策研究中心执行主任姚志勇副教授作了“新时代上海房地产发展特征及政策建议”主题报告，中国房地产数据研究院陈晟院长作了“上海房地产先行先试建议”主题报告。与会专家积极发言，学会学术委员会副主任张泓铭研究员就“房地产面对的挑战与应对”、华东师范大学房地产系主任胡金星副教授就“房地产业新时代发展态势”、学会学术委员李国华就“房地产业的高质量发展”、学会学术委员李东就“上海新时代房地产发展特征和定位”、学会副会长兼《上海房地》主编严荣就“房地产发展新趋势”、学会学术委员顾长浩就“房地产监管的法制思考”等问题进行研讨。最后，学会学术委员会庞元主任对研讨会进行了总结。

一、 新时代上海房地产发展态势和特征

复旦大学住房政策研究中心执行主任姚志勇副教授的主题演讲从住房政策、土地政策、金融政策和税收政策方面阐述了新时代上海房地产业发展。在住房政策方面：1.加强供给侧管理，形成总量、结构、布局、主体合理的多元化住房市场供应体系；2．完善需求侧管理，优化现有调控政策体系；3．打通从住房保障到市场的通道，真正发挥住房保障体系在市场调控中的托底功能；4．研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系。在土地政策方面：1．保障适应住房市场改革需求的土地供应总量，探索在全国范围内构建跨省占补平衡、增减挂钩的规则和利益共享机制；2．形成与城市发展需求相适应的供地结构；3．建立支持住房租售并举的土地供应方式，对于租赁住房用地实施土地出让年租制。在金融政策方面：1．调控流入房地产市场的资金总量；2．降低与房地产市场相关的杠杆；3．实施差异化的信贷政策；4．规范、创新房地产融资产品。在税收政策方面：1．降低房地产行业总体税负；2．简化、优化房地产税费结构；3．调整不同环节的税负设置；4．实施差异化、精准化的税率设置。

华东师范大学房地产系主任胡金星副教授认为，房地产业发展对拉动消费、就业等具有深远影响，因此要将其放在社会经济同步发展角度来思考。房地产业是不老产业，从欧美国家房地产业发展来看，我国的房地产发展仍处在上升期。今天的房地产业正朝着金融化、多元化、注重大健康和大金融方向发展。主要发展趋势是金融化、产业化、信息化、网络化。新时代房地产业发展有四条途径：1.鼓励企业升级；2.资源重新配置；3.金融创新；4.政府自主创新。

学会学术委员李国华谈到，高质量发展是新时代上海房地产业发展的主要特征之一。当前房地产市场发展不平衡、不充分、质量不高的现实，也是推动房地产业高质量发展的起点和动力。房地产业高质量发展的内涵包括：1.高质量的供给，满足人们高质量的生活需求；2.高质量的投入和产出，用有限的资源创造更多的财富；3.高质量的资源配置，提高资源配置效率；4.高质量的财产调节，发挥好税收作用；5.高质量的经济循环，确保经济平稳可持续运行。

学会学术委员李东提出，房地产行业发展已进入新阶段、新常态、新时代。上海要率先进入小康时代，要完成对人民生活的基本承诺，其中住房要达到怎样的标准？现代化强国的住房需求是什么水平？应建立怎样的机制体制来适应新时代的要求？

学会副会长兼《上海房地》主编严荣谈到影响新时代房地产发展的主要因素：1.规模和需求总量；2.人口集聚，上海人口不会像以前那样快速集聚；3.房地产投资占GDP经济总量将维持一段时间，但会有所下降；4.生活水平提高，购买力增强；5.消费行为的变化，尤其是“千禧一代”人群的消费观念带来的影响。房地产业发展的驱动力主要来自市场、政府和社会三方面。今后一段时期上海房地产业发展需要警惕的几方面问题：一是中小企业被兼并，出现房地产业寡头垄断；二是融资杠杆不减反加；三是企业降低成本，影响建造质量，出现劣币驱逐良币现象。

学会学术委员顾长浩强调，房地产业规范有序发展，法治很重要，但现实中法学家往往被边缘化。限购可能带来假离婚，限售可能带来房屋所有人的财产损失，单位和个人均可申请公租房等，这些都是违背法律精神的。需要坚持五个方面：1.遵循民法的基本条款；2.建立功能统一的法律体系，统一决策；3.制定规范的产业政策和房地产市场调控政策；4.建立依法合规的决策制度；5.尊重和保护公民法人的权益。

二、 新时代上海房地产业面对的挑战和应对策略

学会学术委员会副主任张泓铭教授指出，2008年全球经济进入了新常态，这一新阶段将长期持续。新阶段上海房地产业面临新的挑战。1.在市场方面：房地产经济增长速度下降，牵制GDP及财政收入的增速；房价高企，城市经营环境变差；住房供给紧张和土地供给紧约束矛盾尖锐；非住房供给过剩逐步显现。2.在住房保障方面：实物保障和货币保障比例难以协调；实物保障良好运行的持续管理存在困难；中等收入群体住房困惑继续加大。上海房地产业发展进入社会关系的调整完善阶段，从重视数量发展向重视质量发展转变，这一阶段将长期持续。

面对挑战可采取以下应对策略：1.达成两个共识，即以挑战性质的社会性（即重点并非经济性）和挑战时间的长期性判断为前提。2.聚焦两个焦点，即房价居高不下和中等收入群体住房困惑继续加大，出台相应的政策措施。3.两个应对导向，即促使房价的相对回落和住房保障范围的不断扩大。4.将避免两个危险作为底线，避免市场再度过热和住房保障再度被忽视。

三、 上海房地产业发展先行先试的建议

中国房地产数据研究院陈晟院长结合课题研究，提出了新时代上海房地产业发展先行先试的建议：1.以地方立法的形式为多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度提供坚实的法治基础。由市人大制定《上海市住房条例》，统筹规范住房市场体系、住房保障体系和住房租赁体系，从制度上保障全体市民（包括新市民）住有所居目标的实现。2.构建全覆盖的房地产市场监测体系。依托上海国家大数据示范综合试验区建设，构建大数据技术与实地调查相结合的跨界数据监测体系，形成统一的上海市住房动态数据库。数据库不仅要反映住房总量、结构、布局的基本情况，还要能实时反映住房空置的动态信息，为

相关政策的制定提供扎实的数据基础。3.推出对标国际的REITs产品并形成相应市场。顺应国家防范、化解房地产金融风险的大势，依托国际金融中心建设，充分利用上海在金融市场、人才、基础设施方面的优势，加快REITs产品和市场相关规则、标准的制定，以及相关人才的培养，争取尽快在国内推出首个对标国际的房地产REITs产品，组建国内统一的REITs市场，加速房地产市场从以间接融资为主向以直接融资为主的转型。4.推进新房产税的落地。总结上海现有房产税试点的经验，做好未来新房产税（包住房空置税）的政策储备，对不同情景下各类房产税对经济社会可能产生的影响要做好模拟、评估，形成预案。在推进过程中，坚持“老房老办法，新房新办法”的原则，主要将增量部分作为课税对象。5.形成有力支撑新住房体系的新土地供给体系。在城市更新政策上有所突破，在现有关于低效工业用地、棕色用地、国企闲置土地、特色小镇、非建制镇、郊野公园、城中村改造等政策的基础上，对城市更新政策、企业土地转性控制要有进一步的突破，尤其是存量商办、存量工业用地、村集体土地。