纽约包厘街历史街区开发实践

1 背景

如何协调城市发展与文物建筑保护是大多数现代城市面临的问题。一个历史街区中的建筑若原封不动保存，既不现实又不能促进发展，而成片开发、全部改变街区面貌又与保护历史街区的初衷不符。以美国纽约包厘街为例，介绍其历史街区的开发实践。

美国纽约市包厘街因与唐人街毗邻，被很多中国人所熟知。其北邻布满艺廊和名店的苏豪区，南接熙攘热闹的纽约唐人街，联通纽约下城区和东村，区位优势明显（见图1）。其曾经背负“包厘滑道”的恶名，被美国总统西奥多·罗斯福形容为“工作肮脏而可怕的悲剧之路”。它还是中国、意大利、德国移民文化的聚集地，集贫穷与富有、暴力与文化等于一体，像一部微缩的纽约历史电影。

图1 包厘街全景

2 包厘街历史街区发展变化

2.1 19世纪

包厘街是曼哈顿岛上最古老的大道，它的名字Bowery来源于最早定居在曼哈顿岛上的欧洲殖民者荷兰人，在荷兰语中Bowery（老华侨翻译为包厘）是农场的意思，这条路把郊区的农田和庄园连接到当时纽约的前身——新阿姆斯特丹的市中心，即今天的华尔街和炮台公园地区。英国人占领纽约后直到18世纪早期，包厘街区还是一个郊区的农业和游览休闲区，农场大宅和各种小酒馆星罗棋布。随着纽约市北部边界不断扩张，包厘街逐渐被纳入城市，成为1条主干道。很多银行在此设立总部，如地标之一具有科林斯柱式及大拱门古典建筑风格的包厘储蓄银行（见图2）。这里也留有名人足迹，如实业家和慈善家彼得·库柏（Peter Cooper）曾居住于此，库柏设计制造了美国第一台蒸汽机车，并在纽约创立库柏科学与艺术发展联盟，其校园坐落于包厘街北部尽头的库柏广场。库柏联盟现今被公认为美国建筑、工程和艺术领域的领先学院之一。1826年建立的包厘剧场（Bowery Theatre）是当时北美最大的礼堂。

19世纪中叶美国南北战争时期，包厘街成为曼哈顿“五点区”贫民窟的东部边界。街上的豪宅和商店逐步让位于低调的音乐厅、妓院、德国啤酒馆、典当商店等。包厘街也成为美国最早的街头帮派——纽约黑帮之一“包厘男孩”的地盘。以“包厘男孩”为代表的反移民政治力量与纽约爱尔兰移民关系紧张，19世纪中期发生了暴力事件。

19世纪下半叶，纽约城市交通拥堵日益严重，市政府开始兴建用于市区通勤的高架铁路。1869年，一条名为“EL”的高架线通过包厘街，成为这条街的明显标志（见图3）。使用蒸汽机车虽通勤便利，但也带来了呛鼻浓烟和震耳欲聋的噪声，包厘街周边的地价因此下跌，大量高端商店搬离。1955年高架铁路被拆除，未成为今日纽约捷运系统的一部分。

图2 包厘储蓄银行

图3 旧明信片上通过包厘街的“EL”高架铁路

2.2 20世纪

20世纪初包厘街沦落为贫民区。当时用“滑行”的人来描述穷人、无家可归者或不被社会认可的弃儿，这些人的聚集处被叫做“滑道”(Skidrow)。包厘街是当时纽约最著名的“滑道”，成为城市枯萎病的受害者。这里以酗酒和无家可归的“包厘混混儿”（Bowery bums）出名。街道的商业除了迎合男性失业人口的廉价服装店外，还有厨具用品和照明设备的批发商店。包厘街形象衰败显著以至于纽约当时“在包厘（on Bowery）”的意思等同于下滑出局。同时期出现很多关于包厘街的戏剧和电影，如1891年音乐喜剧“唐人街之旅”的歌曲“包厘(The Bowery)”，其中有一段合唱：“包厘啊，包厘！他们说这样的话，他们做了奇怪的事”。

包厘街和纽约唐人街有着千丝万缕的联系。它的南半段，从查塔姆广场到地兰西街的地段属于唐人街一部分。19世纪末美国通过排华法案，唐人街因大部分华人的妻室不能入境团圆而变成“单身汉社会”，包厘街上出现大量开设在私宅里为单身汉服务的家庭客栈。广东移民称其为“散仔馆”。“散仔馆”往往多人蜗居一室，只租床位，共用厨厕，存在卫生与安全隐患，不时遭到楼宇局和消防局的查封。但由于租金低廉，是华人移民的首选落脚地。时代变迁，尽管“二战”时美国废除了排华法案，这种“散仔馆”的孑遗仍然在唐人街有市场，服务于1965年移民许可后大量涌入的新华人移民。华人在“散仔馆”落脚，并在附近的唐人街餐馆和成衣厂工作，直到20世纪80年代都是移民美国的经典路径。20世纪90年代风靡国内的《北京人在纽约》电视剧即描述了新移民在成衣厂奋斗的故事。

2.3 21世纪

2001年“911”袭击后，纽约制衣业萎缩，包厘街附近地价和房租不断升高，大量华裔搬到新兴的郊区华人聚集区。“散仔馆”被开发商建设的高档酒店、公寓和大型商住混合项目所替代。包厘街开始了历史街区复兴过程中常见的高档化（Gentrification）过程。现代建筑开始涌入，2006年在正对着王子街的包厘街上，SANAA事务所设计的新当代艺术博物馆完工并开放。博物馆打破周边建筑的刻板造型，利用不同大小方盒子的堆叠来表达个性。银白色氧化铝网状的表皮优雅轻盈，一个个白盒子与周边街道立面既有差异，又存在一定联系，仿佛从旧有城市肌理中向高空生长一般，这座建筑成为包厘街的新地标（见图4）。以新艺术博物馆为代表，在21世纪前10年，包厘街10%的建筑为新建筑，以至于当地社区对于历史风貌的保护忧心忡忡。

丰富多彩的历史造就了包厘街多样的外貌，沿街立面尽管破旧却独特，社区居民引以为傲，视之为文化遗产（见图5）。在这条街上进行建筑设计，建筑师面临的限制更多。

我公司通过设计1栋位于唐人街北部边界的建筑与纽约历史建筑保护机构进行对接，了解了美国法律是如何保护文物建筑和历史街区风貌的。甲方业主是居住在唐人街的老华裔，物业是1座临街的3层小楼，坐落于地标建筑包厘储蓄银行对面。建筑已有百年，但本身没有特殊之处。楼下是灯具店，楼上是唐人街典型的“散仔馆”。由于区划规则的更改，建筑面积远低于规划的容积率标准（见图6）。在20世纪初包厘街的高档化地产开发中，很多旧建筑通过改扩建增加出租面积，进而带来可观收入，甲方业主也想效仿，于是在2008年找到我方进行设计。初步方案根据该区容积率规定，建筑可由现有3层加建到8层，地上1层半零售加7层办公出租，地下可做仓库。由于当时房地产市场变化阴晴不定，唐人街地产开发收益的短期前景不明朗，业主并未下定决心，初步方案提出后搁置了很长时间。

图4 新艺术博物馆

图5 包厘街的多彩立面

图6 改造前建筑

2010年，2位纽约地标保护委员会调查员来此进行古建调查。纽约地标保护委员会是美国市级单位中最大的官方文物古迹保护机构，它的建立是政府与房地产开发商博弈的结果。“二战”后纽约兴起“城市更新”运动，因文物保护工作不到位，地产商在城内大量拆改，很多珍贵的历史建筑遭难。1964年，纽约地标——具有第二帝国巴洛克风格的老宾夕法尼亚车站被开发商拆除，经历了一番民众抗议活动后，1965年4月由纽约市长小罗伯特·F·瓦格纳牵头，成立地标保护委员会，其主要职责是保护市内重要的历史和文化建筑古迹不再受地产开发的侵害。委员会规定，凡建成30年的建筑就有资格申请成为纽约地标。在申请之前需经过古迹调查和测绘，委员会的调查员实地考察，调查目标建筑相关的历史事件和名人事迹后，汇总信息报告给委员会。如果委员会确定具有保护价值，测绘员将上门测绘，留下第一手资料以供修复，最后宣布成为地标。建筑成为地标后，业主将享有减税和其他经济优惠，但地标建筑的保护和改造工作都需通过保护委员会审批，审批通常旷日持久，且业主每年还需支付高昂的建筑保护费，对于地产开发无异于噩梦。

当时对于我方项目的古建调查已经展开，业主明白，如果调查员再次出现，该栋楼就可能成为地标，再实现改扩建计划困难重重。由于建筑是私人所有，业主可合法处置其物业，于是在业主要求下，我公司迅速完成了拆除工程的制图和报批。拆除队半年内把这栋3层小楼拆得只剩一半的外墙和通往地下室的楼梯。为什么要剩下一半外墙和楼梯？因为业主是“改建”而非“新建”。全部拆除重建是新建，而留一半原有外墙和原有逃生通道为改建。改建建筑在逃生、防火等方面比新建项目享有更宽松的法规要求，如稍窄的通道、稍高的楼梯台阶等，一字之差背后是实际的开发利益。与此同时，我公司也在几个月内完成了建筑设计扩初，并开始申请纽约楼宇局的图纸审批。

半年后地标保护委员会发现建筑已经消失，无论当时是否有计划列入地标已不得而知，但该工程仍脱离不了地标委员会的监管，因为此时包厘街即将成为历史街区。2011年下半年，经过名为“包厘社区联盟”（Bowery Alliance of Neighbors，BAN）基层社区组织与社区型住房组织“两桥邻里委员会” 的联手努力，包厘街从查塔姆广场到阿斯特广场的街区被纽约州历史名录登记为历史街区。纽约地标法规定，历史街区的所有工程，无论是建筑复原、改变、改造、拆毁或新建，只要调整物业外观，施工必须得到地标委员会同意。于是在获得楼宇局批准并拿到开工许可之前，建筑方案还要经过地标保护委员会审批。在他们要求下，我公司代表多次造访位于市政厅对面的委员会，与这个由3名建筑师、1名熟悉建筑史的历史学家、1名城市规划专家、1名房地产业界代表及纽约市属5个区的5名民间代表组成的机构进行讨论，如何最大化保存历史信息，使新建筑不过分破坏包厘街的既有风貌。

3 政策应对办法

美国内务部对历史遗产处理分为4种。

1）保护 通过保存、维护及修理，几乎保存历史建筑的一切历史信息，包括历代修复印迹。

2）复原 在保存历史特点情况下进行合理优化，使之符合建筑法规。需复原的建筑往往现状堪忧，具有不同程度的损毁。复原强调与原建筑材料保持一致，局部修复或局部模仿原状建筑。

3）修复 只保存最珍贵时期的建筑材料，可清除其他历史痕迹。

4）重建 重现历史，是4种方法中最不准确反映历史信息的1种，用现代手段重现已经消失的历史建筑，包括用现代材料重建不存在的场地、环境、结构，如马萨诸塞州的普利茅斯殖民开拓村。

对该项目，地标委员会倾向于2和4的结合，鉴于原有建筑已被部分拆除，他们要求回收利用原建筑19世纪的铸铁结构店面框架和部分旧砖，用于新建筑的外立面。临街新立面需与周边街区保持一致，不能使用玻璃幕墙及现代风格的外墙材料，市场上通用的铁现货砖也不能使用。

为尽快通过地标委员会审批，我公司聘请专门从事纽约古建保护的建筑事务所作为顾问，由他们设计新的建筑立面。除了临街店面回收利用旧建筑的铸铁店面装饰外，新建筑1～6层仿照包厘街的经典立面模式，黑色小隔窗配烟红面砖，仿造黑漆檐口和楣梁装饰。6层以上建筑有退台，建筑以铝合金面板作为外墙。该立面设计经过反复推敲，最后通过了委员会批准。通过3年施工，2014年新楼顺利落成（见图7，8）。

图7 原建筑的店面被重新利用

图8 改造后建筑外观

4 结语

最终结果可谓多赢，地标保护委员会得到不破坏街道风貌的新建筑，而业主也获得了地产开发回报，包厘街整体档次提高也使房屋租金水涨船高，唐人街地区的华人外迁，住宅需求减少而商业需求增加，本项目楼上的办公面积和楼下零售面积得到充分利用。随着华人经济蓬勃发展，这座历史街区将会被进一步开发，但历史风貌仍会受到尊重与保护，未来面貌一定不会与过去雷同，我方项目为包厘街成功转型做了注脚。

参考文献：

[1]JAMES N.The ever-changing Bowery New York City's oldest street is more than its skid row reputation[EB/OL].[2017-10-04].https://ny.curbed.com/2017/10/4/16413696/bowery-nyc-history-lower-east-side.

[2]Four approaches to the treatment of historic properties by United States secretary of interior[EB/OL].[2012-01-04].https://www.nps.gov/tps/standards/four-treatments.htm.

[3]类延辉.伦敦道克兰地区城市更新发展经验研究[J].城市住宅，2017（9）：10-14.