万科去年净利涨三成战略升级“城市建设与生活服务商”

郭冀川

3月27日，万科A披露了2017年年度报告，实现营业收入2429亿元，增长1.01%；实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，增长33.4%；每股基本盈利2.54元，增长33.4%。值得注意的是，万科在此次年报中宣布，为了更好地实现城市配套服务的转型，公司将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。

行业进入新时代 战略定位再升级

作为郁亮接手万科董事会主席后的首份公司年报，万科A的业绩成长性备受市场关注。报告期内净利润增长逾三成，全年净资产收益率高达22.8%，这也是近年来万科净资产收益率最高的水平。对于营收增量空间和地产市场发展等关键抉择，万科也给出了新答案。

郁亮在年报业绩推介会上表示，我国正由高速增长阶段转向高质量发展阶段，这也导致房地产行业产生变化。现在房地产主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的问题。“不平衡主要体现在不同城市之间、同城不同区域之间的分化现象特别明显，不充分主要体现在与不动产配套的相关服务发展还比较滞后。中国房价单边快速上涨时代已经结束了，房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”

面对房地产行业进入的新时代，郁亮对万科战略定位的升级做出了进一步解读，由“城市配套服务商”迭代为“城乡建设与生活服务商”，从“配套服务”升级到“生活服务”。他要求万科扮演好四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。新时期下的万科，已经不仅仅局限于住宅开发与物业服务，其所搭建的生态体系已经初具规模。万科在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务布局已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。

其中，在租赁住宅方面，万科整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”，累计获取房间数超10万间，累计开业超3万间，覆盖29个一二线城市，集中式租赁住宅全国领先；在商业地产领域，万科以印力集团为商业地产运营管理平台，截至2017年底，总管理项目172个，总建筑面积超1000万平方米；物流仓储方面，万科已累计获取项目62个，总建筑面积482万平米，稳定运营项目平均出租率达到96%；在冰雪度假业务，吉林万科松花湖、北京石京龙两个滑雪项目在最近一个雪季累计到访客流量超50万人次，创历史新高；养老、教育方面，万科在15个城市布局了养老业务，获取项目约170个，在全国参与运营超过10所学校。

以现金流为基础坚持理性投资

除了身份的转变，万科的转型还有赖于其审慎的市场策略与经营理念为支撑。数据显示，万科持有货币资金1741.21亿元，经营活动产生的现金流净额823.23亿元，手握大量现金的万科并未加速扩张，面对竞争激烈的土地市场，万科坚持理性的投资策略，其开发投资持续聚焦核心城市经济圈。2017年万科新增开发项目216个，总规划建筑面积4615.4万平方米，权益规划建筑面积2768.1万平方米，按投资金额计算，新增项目90%位于一二线城市。万科在2017年营业收入2429亿元，增长1.01%，归母净利润280.5亿元，增长33.4%，这其中有已售未结资金增长的原因，同时也说明万科经营效率与营业成本控制的显著成效。

“在严峻的金融形势下，集团坚持‘以现金流为基础的經营方针”，这是万科在年报中，对于当下金融环境的立场。万科将融资成本继续控制在较低的水平。2017年发行的两期5年期公司债券，票面利率分别为4.5%与4.54%，均属于统计发债利率低位；子公司万科地产（香港）有限公司完成了10亿美元的10年期定息票据发行，票面利率为3.975%。得益于成本控制与多元化融资渠道，万科2017年净负债率仅8.8%，较2016年的25.9%大幅缩减，保持了行业低位水平，成为万科年报中的一大亮点。

对自己“狠”的万科对待股东们却十分慷慨。根据2017年度分红派息预案，万科每10股拟派送9.0元（含税）现金股息，以此计算，2017年度万科现金股利约为99.35亿元，占公司2017年合并净利润的比例为35.42%。自1991年上市以来，万科共分红26次，除上市第一年外每年均进行分红，而且自2004年开始，万科每年的现金分红金额，连续为行业第一，累计全部分红额达到455亿元，远高于万科历年融资金额194亿元。