万科新棋局下的“泊寓”样本

赵康杰

以“泊寓”为代表的长租公寓业务是万科“相关多元化”的一大方向。对此，有职业投资人认为，“万科的担忧可能是，未来住宅地产业务终会饱和，但是与住宅地产相关的其他配套需求会成为永续收入，为企业带来源源不断的现金流。”

在万科2018年一季报中，以“泊寓”为代表的长租公寓被描述为“核心业务”，排名仅次于住宅开发和物业管理。目前，万科“泊寓”品牌正逐步在全国一、二线城市中纷纷落地。

“声势逼人”的“泊寓”当前并不能给万科带来明显的利润增长，但显然它已经成为万科“相关多元化”棋盘中的一枚重要棋子。在这以外，万科围绕“城市建设与生活服务商”的定位“圈定”了房地产开发、物业服务、养老、商业地产运营、滑雪、物流地产等业务模块。有职业投资人对《红周刊》记者表示，万科的相关多元化都会围绕住宅地产展开，对相关多元化，万科的担忧可能是，未来住宅地产业务终会饱和，但是与住宅地产相关的其他配套需求会成为永续收入，为企业带来源源不断的现金流。”

“泊寓”样本

7月4日下午，《红周刊》记者来到泊寓-天坛店实地探访。这座修葺一新的6层高的公寓楼，与周围稍显暗淡的老式居民建筑形成鲜明对照。在一樓大厅，记者见到几个年轻人在大厅的公共厨房进进出出，厨房外摆放着一台大屏电视和几张桌椅，氛围略显休闲和宽松——在实现年轻人居住需求的同时，满足该群体的社交需求，是万科希望通过“泊寓”打造的新方向。

在与负责人交流过程中，《红周刊》记者了解到，泊寓-天坛店今年3月刚开始运营，共有3个户型136套房间，仅开业3个月，入住率就达到了98%以上，目前仅剩两套LOFT复式户型房间无人入住。这两套剩余的房间，有书桌、沙发、电视、洗衣机、衣帽架、独立卫生间等配套设施，总居住面积30平米左右。

泊寓-天坛店房间的月租在4000-6000元不等，而上述LOFT户型的月租需要6000元，属于其中较贵的一种。“租期最短3个月，如果在1年以上，还会有相应的折扣。”泊寓-天坛店的负责人告诉《红周刊》记者，泊寓鼓励长租，对于租客来说，租金在租期内是不会变动的，所以肯定是租期越长越划算。不过，当记者问及未来是否会上调租金时，该负责人表示，年内会上调。“今年9月份，租期为半年的部分租客可能选择退租，随着每一轮人员的流动与更迭，租金都会有所变动。”

泊寓-天坛店只是万科长租公寓业务的冰山一角。资料显示，北京地区目前共有8家泊寓，分别位于东城、海淀、朝阳、大兴、顺义、房山6个市辖区，在东城区的工人体育场附近还有一家泊寓新店正在修建。

随着泊寓在北京地区的扩张，万科的长租公寓业务已初具规模。数据显示，截至2017年，泊寓共覆盖全国29个一、二线城市，累计获取房源超10万间，累计开业超3万间。在2018年，这一数字还将继续上升。

抢食长租公寓“蛋糕”

万科是中国最早进入租赁住房市场的开发商，广州万科从2007年开始试水并在2008年推出国内第一个中低收入家庭宜居租赁住宅示范项目“万汇楼”。今年6月11日晚间，万科发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券，在首期发行的15亿元中，有10.5亿元拟用于公司住房租赁项目建设和运营。这是万科长租公寓的一大进展。

万科加速布局租赁住宅，其他房企龙头亦是动作频频。《红周刊》记者了解到，融创、保利、碧桂园、招商、绿城、龙湖和金地等都公布了长租公寓发展计划，有些品牌的项目也上路了。

长租公寓的发展还在起步期，各项业务的摸索也在进行中。广州万科泊寓方面在此前接受其他媒体采访时表示：“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距，虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金回本的时间还较长。”

海通证券曾经以广州万科泊寓-东山月府店为例，从现金流的角度大致测算了一个集中式长租公寓的盈利情况。由于装修是前期一次性支付，所以现金流上东山月府前期软装硬装花费约4000万元在第1年时全部扣减，再假设前5年家具等较新，无需维修，从第6年往后每5年支出50万元维修费用，相当于每月每平米3元。日后现金流入的增加主要因为租金增速高于底租租金增速，由此算得项目保守估计大约7年回本。（见表1、表2）

“相关多元化”效益在未来

“泊寓”为代表的长租公寓业务是万科“相关多元化”的一大方向。在今年6月底召开的2017年股东大会上，万科董事会主席郁亮在股东问答环节中所提到的：“我无法回答十年之后物流占多少，商业占多少。但可以清晰的是，万科未来是美好生活的服务商，未来想到万科，想到的是美好生活，不是几栋房子。”

在雪球徐志私募证券基金经理徐志看来，2015年的时候，在公司年报以及管理层在股东大会等场合的发言中可以看到万科的未来愿景——走轻资产之路向城市建设与生活服务商转型；推出“睿服务”体系，颠覆传统物业管理；物业服务向社区服务延伸，公司积极构建社区服务生态圈。“不过，3年过去了，万科的房地产收入依然占据了营业收入非常大的比重。”《红周刊》记者了解到，相较于2015年，万科在2017年年报中披露的房地产收入占营业收入的比重仅由98.46%下降到97.03%，物业服务上升了1.43%。虽然物业服务的营收增速较快，由29.70亿元上升至71.27亿元，但是利润率却下滑了1.20%，反观房地产主业的利润率上升了6.36%——历经几年转型，万科依然是那个以房地产开发为主的企业。

“无论是物业服务还是物流地产，其商业模式的回报率均不如现在的住宅地产业务。如果万科放弃主业，为了多元化而多元化，势必会拉低未来的盈利能力。”徐志对《红周刊》记者指出，未来10年，万科不会盲目放弃住宅地产主业，所有的关于相关多元化展开的并购都会围绕住宅地产展开，而并非替代地产主业。“我目前最为看好的依然是万科高周转的住宅地产业务，万科的担忧可能是，未来住宅地产业务终会饱和，但是与住宅地产相关的其他配套需求会成为永续收入，为企业带来源源不断的现金流。”

资深资本市场专家郑磊博士接受《红周刊》采访时认为，万科的业务范围在转型服务商之后，要比单纯的做一个地产商丰富得多。郑磊表示，万科城市建设与生活服务商的定位目前为止他还看的不是很清楚，但万科至少越来越接近港铁公司的经营模式。“作为同类公司中最为成功的企业之一，港铁公司的盈利能力非常稳定，香港地铁线路不断延长，同时港铁公司的内地业务也在持续拓展。现在深圳地铁是万科的大股东，‘轨道+物业的地铁上盖项目或许会成为万科未来布局多元化的突破口。”