房地产项目市场与财务风险分析之我见

孙静怡

在我国经济体制中，房地产占据着十分重要的地位。但房价暴涨对人们的生活产生了较大的影响，政府部门通过宏观调控房地产行业，虽说有效规范了房地产项目市场体系，但制约了房地产行业的发展。本文首先从房地产项目市场与财务风险入手，同时阐述了房地产项目市场财务风险管控措施，最后总结了全文，旨在发表笔者对房地产项目市场与财务风险的见解。

自经济全球化发展，直接推动了我国房地产行业的发展。通过深入分析能够发现，我国部分地区经济与房地产企业的发展有着密切的联系。在宏观调控影响下，导致市场经济下行，严重阻碍着房地产企业的发展，部分房地产受到资金不足的影响，面临着破产风险。房地产企业需要明确当前面临的财务风险，找寻最佳的管控措施，以此为房地产行业的发展保驾护航。

一、房地产项目市场与财务风险

在当前时代背景下，房地产企业属于资金密集型企业，房地产企业的财务风险也不断加剧。

（一）市场环境影响

在当前市场背景下，应当站在宏观层面，分析房地产企业经营环境，明确房地产企业发展过程中的财务风险。通过深入调查能够发现，我国房地产企业发展迅速，截至2016年底，我国房地产上市企业数量超过140家，部分地区甚至出现了“土地财政”，房地产企业对经济增涨的影响不容忽视。随着房地产企业的迅速发展，房价也不断增长，严重影响着人们的生活质量。随着宏观调控力度的不断增加，我国房地产行业逐渐趋于萧条，房地产交易量也明显减少，导致房地产企业提前进入寒冬期，不利于我国房地产企业的长远发展。

（二）财务风险剖析

第一，房地产项目开发问题，不顾是房地产项目开发建设前还是建设过程中，均存在着很大的风险，企业管理者只有保障房地产项目开发、投资、决策的合理性、全面性，才可有效规避各类财务风险。第二，房地产本身属于一个资金密集的行业，不管是在项目筹建前还是项目建设过程中，或者是竣工验收与成屋销售阶段，均需要资金的支持，才可确保运作的合理性。只有保障财务管理的合理性，才能够全面提升房地产企业资金运作效率，确保房地产企业资金规划的合理性与科学性。但就实际情况而言，房地产企业并未重视财务管理，寻求的是短期内的经济效益，导致资金运转存在问题。第三，房地产项目销售阶段风险，就房屋销售，只有成功才可顺利回收资金，获取相应的利润。若销售失败，将会导致房地产企业资金垄断，严重的话还会导致房地产企业破产，难以保障经济效益。

二、房地产项目市场财务风险管控措施

（一） 销售阶段财务管理

在房地产项目建设工作结束后，房地产的经营中心逐步朝着房屋销售发展，房地产企业必须要制定合理的销售计划，帮助企业合理回收资金，全面降低企业的销售成本，提升企业的销售效率，促使房地产企业经济效益最大化。房地产企业销售阶段财务管理措施包括：1.强化资金管理，在房屋销售过程中，为全面提升资金收支均衡，需要促使资金收入与支出的一致性，才可最大层度减少资金占有量，增加房地产企业融资成本，加速企业资金回转。同时，房地产企业还需要加速收款，推迟垫付款。合理使用支票，明确信用期限，避免空头支票开支现象存在，维护房地产企业的正常运作。2.合理应用销售折扣，通过积极开展销售活动，吸引更多的顾客，激发人们的购房欲望，全面提升房地产企业销售额，加速房地产企业资金回笼速度，3.合理设计税务筹划，包括：营业税、土地增值税，科学应用减税手段。4.限定信用期限，缩减付款期限对企业资金的影响。5.合理确定现金折扣，采取支付优惠、现金折扣手段，吸引客户提前缴纳房屋首付，确保房地产企业能够快速收款。这就需要销售部门依据实际情况，制定最佳项目销售计划。

（二）建设阶段风险控制

在房地产项目建设过程中，会经历预算与融资等阶段，只有在各个层面强化财务管理，从各个层面开展财务风险管控，才可确保房地产项目开展的有序性。房地产项目建设阶段风险控制可从以下几点入手：1.强化融资管理，确保内外部融资结构的合理性，制定合理的融资计划，确保房地产项目建设的顺利性。就实际情况而言，融资管理需要明确需求，保障执行效果，选择切实可行的融资计划，合理评估融资效果。确保在各类财务风险出现的情况下，能够灵活处理，精准应对各类突发性情况。2.合理开展房地产项目预算管理，融资工作结束后，就是项目建设阶段，此阶段，财务管理人员应当参照原定的融资计划，制定合理的项目资金管理策略，开展整体工程预算，开展全程监督，一旦发现问题，需要立即解决，并依据实际情况，合理调整房地产项目预算方案，从整体层面出发，精准把握项目预算执行、项目运转情况。预算管理应当强化项目执行与控制，促使两者有效结合，确保项目预算管理工作开展的有序性。房地产企业内部员工需要树立良好的成本管控意识，促使各个部门相互促进，以此顺利实现成本目标。充分考虑项目资金收支情况，确保预算管理执行的合理性与科学性。3.合理调整项目预算，在房地产项目建设阶段，应当依据实际情况，实时监督项目资源运用，成本控制流程，就发现的问题应当及时调整。房地产项目本身具有建设周期长、成本高的特点，在房地产项目建设过程中，不仅会受到国家政策的影响，还会受到人员、设备、材料的影响。这就要求在预算管理过程中，综合考虑各方面因素，遵循国家法律、法规、政策，确保房地产项目建设工作开展的持续性。

（三） 内部管理风险控制

在房地产企业发展与经营中，应当完善内控体系与内控措施，完善内部控制体系，实施“关系树”的管理模式。内部控制制度是房地产企的内在保障，可确保房地产企业经营的合法性，推动房地产企业的发展。房地产企业管理层应当加大员工培训与教育，及时创新学习模式与管理理念，掌握先进的财务工作方式，最大程度规避财务风险，以此实现房地产企业经济效益的提升。房地产企业应当逐步提升财务部门对精细化财务管理的认知，加大对精细化财务管理的重视度，实现房地产企业财务工作经济能力的提升。同时，房地产企业还应当健全管理体系，强化管理意识，深入贯彻精细化财务管理模式，促使其在生产经营中发挥该有的作用。因此，為保障精细化财务管理战略的全面落实，应当结合房地产企业的实际情况，完善内部控制体系，为房地产企的可持续发展奠定基础。

三、结语

综上所述，近几年，随着我国房地产事业的迅速发展，房价迅速上涨，为改善民生，政府部门逐步重视房地产行业价格调控，颁布了相应的调控政策。随着宏观调控力度的不断增加，为房地产行业的发展带来了较大的挑战，使得房地产项目市场财务风险加剧。只有制定针对性的解决对策，才可协助房地产企业渡过低潮期，迎接全新的发展机制。（作者单位为威海建设集团股份有限公司）