房地产企业所得税纳税评估分析

李兰 文梅

[摘 要]通过实地调研、对比研究以及相关文献综合分析等方法，针对我国目前税务机关房地产企业所得税的评估现状与问题，提出有针对性的完善对策。

[关键词]房地产行业;企业所得税;纳税评估

[中图分类号]F299.2 [文献标识码]A

房地产企业所得税纳税评估是指税务机关依据该行业相关的纳税申报资料及其相关征管信息，按照固定的办税程序和流程，辅之以相关的技术手段与方法，通过审查、比对、分析、核实，对于房地产企业所得税一定时期申报纳税的真实性、准确性进行综合评估分析的方法体系、指标体系、机构设置、基本流程等构成的统一整体。积极开展房地产企业所得税纳税评估工作能够提高纳税人的满意度以及税收遵从度，从而进一步提高税务机关的征管水平，帮助税务机关更有效地查找到管理上的盲点和漏洞，对建设服务型政府、创新税收服务有不可替代的作用。优化房地产企业所得税纳税评估，可以降低税务机关税收征管成本，为优化指标体系给予参照。

1 房地产企业所得税纳税评估存在的问题

1.1 企業所得税纳税评估依据不足

目前我国推行的房地产企业所得税纳税评估办法主要是遵照2005年国家税务总局公布《纳税评估管理办法（试行）》中划定的内容来展开的。虽然在纳税评估规程中规定了明确的纳税评估流程，包括一般审核、重点审核、询问约谈、实地考察、评估结果审议，以及评估结果审议六个部分。但是就具体进行纳税评估而言，缺乏具体的指导依据，只是在理论上流于形式。税务局在工作中进行纳税评估时，参照的都是试行办法，不一定具有法律效力，导致纳税评估工作具有较大的随意性，没有高层次的法律作为依据，在执行上也有较大的随机性。在房地产企业所得税纳税评估上，对具体行业纳税评估规章的缺失，以及对于具体税种纳税评估章程的缺失，执行力度上的随意灵活性，加上房地产行业的成本核算扣除费用标准的不明确，共同导致了税务局房地产业企业所得税纳税评估的窘境，纳税评估举步维艰。

1.2 纳税评估指标体系不健全

目前只有针对纳税评估的试行办法，对纳税评估的通用指标大概界定。然而针对具体行业的纳税评估还没有定论。对房地产行业企业所得税的纳税评估指标体系没有一个统一的规范，都是各个地方政府部门根据当地的情况从实际出发，制定符合自身的纳税评估指标体系。税务局在纳税评估工作时，没有设立专门针对于房地产行业的评估，更没有专门针对企业所得税的评估，都是以企业为单位，对于重点企业进行全方面的评估，缺乏专业化。房地产企业所得税纳税评估指标体系不健全，主要表现在评估具体指标值的设定较为单一，部分综合财务指标、单项财务指标和税种指标尚未涉及，为后续开展当地房地产企业所得税评估，因为评估指标不完善、工作人员综合素质不高等诸多要素，难以发现企业存在的问题，容易导致企业存在侥幸心理，发生税收不遵从行为。

1.3 纳税评估准确性有待提高

房地产行业自身的特殊性，要求对房地产行业进行评估需要开发项目数、销售收入、销售面积等多方面的数据，如果仅仅依靠房地产行业的自行申报，可能会存在信息的准确性和真实性问题。在具体实施过程中，税务部门与其他机构在信息沟通共享上存在问题，对于房地产行业处于一种互不干涉的状态，特别是当局尚未颁布标准性文件对各相关部门在房地产行业管理上进行职能的明确划分，使税务机关在信息收集上处于被动，构建一个政府信息共享平台的目标难以实现。税务局在房地产业纳税信息上的被动性，信息失真，加之纳税评估人员综合能力有限，纳税评估的准确性不高，成效也不显著。

1.4 基层纳税评估效率水平不高

因为缺少专门的纳税评估组织和专业人才，基层纳税评估在实际操作中，大多流于形式，没有专门指导，基层评估效率低下。我国目前大部分税务局都相继设立了单独的纳税评估科，但是配备人员相对较少，评估人员的责任意识和综合能力不高。机构设置过于简单，部门之间协调不到位。从人员配置上来看，人员较少，且人员的综合素质水平不均衡，大部分没有受过正规财务会计、税收及相关的教育或者培训，并且大多没有纳税评估的经验。纳税评估更多的是寄希望于企业自查，纳税遵从，并不看重，纳税评估的操作也就难以规范，从而导致基层纳税评估效率低下。

2 房地产企业所得税纳税评估优化的对策

2.1 规范房地产企业所得税纳税评估的相关法律

完善的法律制度对于税收征管的顺利实施具有指导作用，若在法律上存在不足或者没有充足的法律依据来作为支撑的话，那么其在实行过程中必然会受到阻碍。建议将纳税评估四个字写入“税额确认”之中，同时对纳税评估进行明确定义，将其作为税额确认的一种主要方式。明确纳税评估的地位，可以确保之后进行纳税评估有足够的法律依据来支撑，而不再是纳税评估试行办法，有利于评估人员更加顺畅地开展评估工作。房地产行业基于会计核计上偏复杂，而且涉及的相关法律法规和政策规定也比较庞杂，对于专业技能不足、实践经验较少的评估人员来说容易感到无从入手，甚至再出现问题。因此，出台相关房地产行业的评估章程，对纳税评估的具体程序和实际操作的流程进行明确，既可以使专业技能不足、实践经验较少的评估人员在程序上有规可依，又能够形成较好的房地产业纳税评估环境。

2.2 完善税务局房地产企业所得税评估指标体系

在筛选信息数据时，不仅仅要收集现有税务系统中的数据信息，还要与其他政府部门之间进行配合协调，采集全面完整的第三方信息，对于无用、不准确数据进行剔除，用较为完整和准确的数据来作为构建纳税评估指标体系的前提和基础。在进行纳税评估时，由于数据来源的有限以及指标选择的约束，评估工作人员不能单单以定量分析为依据，还应该对企业的具体情况有所了解，采用定性和定量分析。由于房地产行业本身的特殊及复杂性，纳税评估指标在设计上不存在完全无误，因此纳税评估人员需要在实际评估过程中对于评估指标进行灵活运用，在保证指标合理性的前提下对于指标进行不断修正和完善，优化选择纳税评估的基本指标。

2.3 选择科学合理的纳税评估办法

目前，进行房地产行业纳税评估使用的分析软件多为通用软件，没有开发专门针对于房地产行业的专用软件，针对性较差，因此，设立一款专门针对于房地产业纳税评估的软件对于纳税评估人员提高纳税评估效率和质量具有重要意义。开发房地产行业专门的纳税评估软件系统，应该从房地产业的行业特点出发，对房地产企业的相关资料进行收集、分类、汇总，然后评估人员利用评估软件中已有的模型，对数据进行审核、分析。在评估软件开发过程中，除了要注意纳税评估指标的细化之外，还要注意各个指标之间的关联性，对房地产行业各个预警值指标统一口径。有了房地产行业纳税评估软件，评估人员只要进行数据录入、纳税人纳税识别号录入等简单操作，系统就能自动检索运行，对录入的房地产企业进行横向和纵向的全方位综合分析，为税务工作人员进行纳税评估工作提供一个参考，减轻税务工作人员的负担，与此同时，也确保了评估高质高效。

2.4 强化纳税评估人员的责任意识和综合能力

税务工作人员在对于房地产行业进行纳税评估工作时，要强化自身的责任意识，在思想意识层次上，对纳税评估工作给予高度的重视，不能仅仅是运用一些简单通用的标准进行粗糙大概的判断就下结论，而是要针对房地产行业的实际情况，结合该评估企业自身的历史数据以及相似企业的同类数据进行横纵向分析，结合相关的实践经验，形成一套有针对性的房地产业评估方法。与此同时，税务部门也应该对纳税评估给予重视，定时按期举办评估人员教育培训，内部定期举办优秀评估案例交流会以及评估工作技巧分享会，通过经验技巧和问题的分享，这样不仅可以强化纳税评估人员对纳税评估的理解，共同提出解决问题的对策，更有利于使评估人员在思想意识高度上，充分认识到纳税评估的重要性，强化自身在评估过程中的责任意识。

[参考文献]

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