“营改增”对房地产企业的影响研究

王爱连

摘 要：2016年5月1日，房地产行业正式纳入“营改增”范围。对于房地产开发商而言，“营改增”政策就像一把双刃剑，可能会使企业增加税负，也有可能减轻税负。分析房地产行业改革之后税率和企业生存环境变化，比较实施这项政策前后房地产企业资金运营情况，探讨政策实施对房地产企业带来的影响。

关键词：“营改增”;房地产;税率

文章编号：1004-7026（2018）21-0101-01         中国图书分类号：F812.42;F293.33         文献标志码：A

2016年5月1日，房地产行业正式纳入“营改增”范围。对于房地产开发商来说，“营改增”政策就像一把双刃剑，可能会使企业增加税负，也有可能减轻税负。“营改增”前后，纳税区别主要在于计算税率方法、计税依据的差异。

1  “營改增”政策的正面影响

1.1  减税效益

营业税是在交易金额上按百分比计算得出的一种纳税项，计算的税金直接通过交易金额为证明。改革后以增值税为基础，增值税不仅以交易额为证明纳税，交易金额将转入替换免税收入并计算要付的增值税。这些分层的收税方式，使现在的房地产没有了多次征、退税以及不可抵消扣税等现象。

1.2  合理竞争

在实施营业税时，公司遵循税率规定，计算方法较为简单。改为增值税后，为适应进项税减免的税收方法，房地产企业为减税等原因重新规划企业的业务结构，改掉原来的松散管理模式，换成集中管理模式。新政后企业部门结构重组，形成了新的竞争局面。

2  “营改增”政策的负面影响

2.1  调整税率的影响

在实施新政策后，房地产行业支付的营业税率为5%，“营改增”后税率为11%。其中一些项目是在新政之前完成的，但在新政之后没有完全出售，房地产企业不能扣除进项税，不能直接改变房屋的售价，导致企业潜在问题更加严重。

2.2  进项税抵扣的问题

考虑到“营改增”政策后的税率远远高于营业税期间的5%，一些房地产公司因上级供应商产业链规模小，而且没有增值税开票权利;在开发过程中征地补偿项目，难以被允许抵扣进项税额，使进项税不能完全减免，在进项税上大大提高了房地产企业的税负[1]。

2.3  房地产资金问题

房地产投资项目开发周期比较长，楼栋预售阶段需要纳税。政策改革后，对房地产企业资金保障提出了更高的要求。如果企业在短时间内无法克服税收政策带来的税收压力，可能导致进行中的企业管理项目无法维持，导致项目中断等更严重的问题。

2.4  税带来的负担

“营改增”税负从建筑业涌向房地产业。建筑公司的投入问题以及供应商和其他环节造成的11%的税收，将加大建筑业的运营压力。作为合作人，房地产公司受到建筑业合作方的税收规则影响。一旦建筑公司将税收负担转嫁给房地产公司，可能会导致商品房价格的进一步上涨。

营业税变更后，应纳税额变为0，企业应支付相应的增值税费用。在计算增值税时，分别计算进项税和产出税，企业应付税额的大小取决于增值税税率和免税额的大小，税率越大，扣除额越小，应付税额也较大。城建税和教育税，附加税额等于增值税加上消费税加上营业税的额度乘以10%。营业税和增值税的变化，影响增值、消费税，城市建设税和教育附加税的总税费由“营改增”后营业税和增值税的数额决定。

企业收入基于免税收入以及其他税收，税收程序变了，公司的税收也会有变化。其中，改革政策之前，公司的收入应为：收入减去企业所得的各种费用，以及营业、土地增值、教育附加、城市建设税等。在改革之后，公司的收入应为：包含税的公司收入中扣除大大小小的成本费用，及城市建设、教育、土地增值税等。新的规则改变了计算方法，因此企业所得总额也在变化。

2.5  干扰财务报告统计

改革后，“F.A”“应付税款”“累计折旧”报表为主要影响。F.A从VAT、进项税中扣除，消去11%的税率后，账面价值将低于营业、应征税。这导致F.A净值下降，直接影响资负率的上升，该指标会影响该公司的竞争能力，是企业管理层非常看重的指标之一。

3  结束语

我国“营改增”旨在减税，客观上能给企业减掉一些企业税负。但改革不可避免地给房地产企业带来了税收负担，对经济总量、商业模式产生重大影响。改革后，房地产企业在减税时，面临着诸多风险，可能会增加税负，进一步威胁企业的良性发展。

参考文献：

[1]赵艺飞.“营改增”背景下房地产企业的税收筹划探讨[J].纳税，2018（8）：5-6.