房地产金融发展现状与风险对策分析

钱艾迪 周鑫 王诗文

2016年，在经历新一轮房价上涨后，中国房地产市场调控政策趋于严格。那么，中国的高房侩是否会形成房产泡沫以及城市人口结构的合理性问题等潜在风险成7必须研究和解决的重大问题。根据国内外研究，Ahearne等学者分析发现，货币供给量扩大会带来房屋资产价格上涨；周京奎建立了房地产投机泡沫检验模型，度量我国房地产产业的投机度。因此，本文以武汉市为例，从武汉房地产市场的政策、入口等宏观因素和开发商、贷款等微观因素做出分析，阐述了武汉房地产市场的风险及应对措施，以期能够为该地区和相似地域的房地产市场风险控裁方面提出参考性意见。

房地产市场 武汉市金融风险 风险控制

绪论

（1）研究背景及意义

1.研究背景。自上世纪90年代以来，全国房地产固定投资快速增长，房地产投资占全国GDP的比例逐年上升。一线城市房价飙升，同时，二三线城市房价上升不明显，造成了一二三线城市房地产市场发展不平衡。

与一般二线城市房地产市场疲软状况相反，武汉市呈现出不一样的状态。2016年上半年武汉楼市高歌猛进，房地产市场由买方市场进入卖方市场；下半年相继出台限购限贷措施，房地产市场急速降温。2017年房价缓步增长，就5月来说，5月武汉市房地产平均价格为15908元/m2，环比增长1.22%，同比增长42.59%。

2.研究意义。房地产业是国民经济发展的晴雨表，房地产市场的发展对于增强区域产业综合竞争力具有重要意义。

如何消除隐藏在房地产背后的风险，提高市场参与者的风险防范意识，从而增强大众对房地产金融的信心是本文的出发点。通过对房地产市场运行状况的分析，在研究各方因素对房地产金融驱动作用的基础上，提出有利于房地产行业的健康发展，有助于更好更快地建设城市及发展房地产行业的观点。因此，有著研究的必要性与实在意义。

（2）研究理论

国内关于房地产金融风险形成的研究理论，大多从银行、地方政府、投资者、购房者等经济主体角度探究我国房地产金融风险的不断累积。

现有的房地产市场的理论研究偏向于强调政府的宏观调控对稳定市场的影响。其中，凌维慈以及陈利峰就国家在经济活动中的主导地位对房地产规制产生的影响作了重点分析；杨咸月和朱辉也写了相关文章，就经济结构转型与房地产市场平稳发展的影响作了阐述。还有诸如货币发行量、资本结构、人口结构、货币时间价值对房地产市场的研兖理论。

影响房地产市场变动的因素

（1）经济发展

1.国民经济发展。房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，房地产业的发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业的协调。

2.房地产市场供求。2000年至2016年，中国有3.3亿人进城，新增需求约为184亿平方米，。2000-2016年商品住宅实际每年成交均值为7亿平方米，这也反映了居民住商品住宅的需求没有得到满足。

3.利率的变化。利率高低会影响投资的成本和利润，利息高低影响到消费者的贷款信心、还款压力和支付能力。利率还体现了资金的比较价值，只有当房地产投资的收益率高于利率时，房地产开发企业才会借贷资金进行投资。

4.投资渠道状况。当前大量金融资产缺少长期安全、有效的投资渠道，投资渠道较为单一。数据显示，2017年上半年，我国通货膨胀率为3.7%。因此，通胀下如何投资成了人们关心的问题，当储蓄利息比不上CPI涨幅时，人们自然而然的就想到进行购房来实现升值保值、抵抗通货膨胀的目的了。

（2）政策变化

1.税收政策。税收是国家调控房地产价格的有效杠杆之一。税负可以通过增加房屋买卖成本起到提高房地产业的准人成本和抑制投机行为的作用，但税负在一定程度上是可以转嫁的，普通消费者就可能为开发商和投机者的暴利行为买单。

2.限购政策。近年来，限购令的出台通过户籍限制在短期内主要抑制了当期决定购房的居民以及投机性购买者。但从长期来看，中国经济依然可能持续若干年的高增长、城市化的推进，因而限购令对长期内房价上涨影响甚微。

（3）人口结构

1.人口数量。人口结构对房价产生影响在于：购买住宅的行为本质上是居住消费，人是消费主体，因而有居住需求的人口数量决定了住宅的有效需求量。各年度人口出生率不同，导致相应的住宅需求不同。

2.年龄结构

（1）附性购房需求。根据购房的人口结构，20至44岁的人口是买房的主力，大部分人在25至30岁的时候就会面临首次置业买房的需求，二胎政策带来的增量人口，将会给房地产市场带来持续的增量需求。

（2）改善性购房需求。住宅改善性需求，是指居民在经济收入水平提高后，为增加居住面积或者获得更近的通勤距离而派生的住房需求，从2000年到2015年，中年人口数量在急剧增加，进而改善性住房需求也随之增加。

（3）人口分布。人口结构分布不均衡会导致房价增长差异，中西部地区人口向东部地区流动，三四线城市人口向一二线城市流动，这就导致大部分一二线城市房地产需求旺盛，而三四线城市却面临着去库存的压力。

武汉市房价高涨的因素分析

（1）宽松的房地产政策

宽松的房地产政策提升了购房者的购买力，更多的人加入了买房大军。面对2016年高涨的房价，武汉市人民政府办公厅发布住房限购限贷措施的通知，重启了限购政策，核心内容为武汉主城区及开发区限购限贷，首套房商业贷款首付比例提至25%，二套房首付比例提至50%，10月3日起正式施行。在11月和12月进一步收紧限购政策。亿房研究中心统计数据显示，10月第5周（10月26日-11月1日）武汉全市新建商品住宅成交5947套，环比增加36.1%，房价成交均价为10147/平方米，下跌2.3%。

显而易见的是，严厉的限购政策能够有效的稳定房价。从另一方面也可以看出，宽松的房地产政策是影响房地产市场的高涨的最重要因素。

（2）土地价格的上涨

关于地价与房价的关系，数年前就已经受到关注。有业内人士测算，地价上涨1%，导致房屋价格上升0.21%。

地价上涨，房价也要继续上涨。2016年以来，武汉各片区共刷新8大地王，包括江汉区、汉阳区、青山区、洪山区、东西湖区、黄陂区、江夏区及东湖高新区，武汉地价破2万，平。在房地产市场，房价与地价高度关联。根据价值投资的理论依据，在供求关系的影响下，价格围绕价值上下波动。房价就是土地价值的体现。高地价是影响高房价的重要因素。

（3）短期内供需不平衡

2017年2月27日，武汉市统计局和国家统计局武汉调查队联合发布2016年国民经济个社会发展公报。公报显示，2016年武汉市净流人人口达到242.78万人。有这么多人在武汉市工作就业，首要的就是解决住房问题。

短期内的房地产市场供需不平衡势必会造成区域性房价高涨。从供需比来看。2016年上半年总供应量863万平方米，总需求量995万平方米，供需比为0.87，新房市场依然处于相对的供不应求状态。由此来看，造成2016年上半年房价高涨的因素之一是由于短期的供不应求，房地产处于卖方市场。

以武汉市为例的风险分析

（1）武汉市房价走势

虽然政府一直在用各种方式来调控房价，但现在武汉市的房价依然不断上涨。从过去十年的状况来看，武汉市的房价已经从2007年均价约5000元/平的价格涨到了如今均价16000元/平左右，房价翻了三倍之多。

（2）市场制度及监管漏洞

近年来，个人消费贷款增长速度之快不容忽视，多数个人消费贷款流向楼市。最近几年“炒房”现象一度比较严重，国家层面主要通过提高银行贷款利率、设置住房贷款门槛以及提高首付比例等方式调控房地产市场。然而，许多人利用个人消费贷款来付首付的行为带来一些问题，一是不利于稳定楼市；二是个人消费贷款毕竟不是住房贷款，贷款期限有限制且多数为一次性还款，因而可能会导致贷款人无钱偿还贷款，进而m现影响贷款者信用的问题；第三，从银行层面来说，对银行资产而言也是巨大的隐患。

（3）银行信贷风险

我国房地产价格快速上涨，造成信贷大幅增加，而信贷增加又继续推动房价上涨，两者相辅相成。然而一旦市场预测发生变化，或因为受到外界因素的影响导致突然下降，就会伴随着信贷风险的产生。

表内信贷的增长导致信贷风险向房地产业集中，在实体经济下行的背景下，房地产业的快速发展吸引了信贷资金的不断流人，其中部分区域性中小银行的房地产贷款在其全部贷款中的比重大、贷款集中度过高的潜在风险不容忽视。在这种情况下，一旦房地产行业进入下行周期，房地产信贷所引发的风险会非常大。

（4）房地产泡沫风险

武汉市房价持续增长，房地产泡沫显而易见，房地产泡沫就是由于房地产投机所引起的房屋价格的非理性上涨。房地产泡沫不及时控制，将危害社会稳定，带来一系列民生問题。随着房地产价格的上涨，泡沫在膨胀，这很容易就让人联想到日本上世纪90年代初房地产泡沫破灭之后进入了经济大萧条。从政府近年来出台的一系列调控房地产市场的宏观政策来看，武汉市房地产市场不会像日本那样破灭，但是日本房地产市场从兴起、发展、泡沫到危机的整个过程对武汉市房地产未来的发展走势是有一定的借鉴意义的。

稳定武汉市房地产市场发展的建议

（1）合理调整供地需求

加强土地征收监管，完善土地m让程序。相关部门和属地政府按照职责明确规划建设条件和产业要求。在严格执行房地产调控政策的前提下，可实行差异化供地政策，根据市场需求、企业土地储备、开发类型调整供地数量和结构。

（2）优化区域功能布局

从商业地产开发人手，采取“集聚化”和“均衡化”两种手段，部分核心区域促进商业功能集聚发展，引进商业地产项目投资，继续打造商业中心。非核心区域合理增加商业用地供应，推动商业地产项目引进，完善商业配套。

各区要立足区域城市功能定位，统筹考虑项目开发与优化产业布局、促进人口就业等方面相互作用影响关系。项目行政审批环节应继续简政放权，以优化区域发展“软环境”，促进房地产市场平稳健康发展。

（3）分层施策释放刚需

针对高校毕业生、高端人才提供购房优惠和信贷支持，鼓励释放居民改善性购房需求。同时大力发展房屋租赁市场，倡导“租售同权”，对潜在的商品房购买客户群进行分流，促进房屋租赁市场发展壮大，最大限度缓解市场供需矛盾。

（4）对症下药分类调控

根据不同项目开发定位，进行分类施策，给予不同层面价格指导；合理调整商品房配套建设比重，解决商业项目过剩问题；重点针对中小户型住房，适度放宽开发贷审批条件，允许房产中介进行一定的结构性的定价调整。

（5）投资者理性购房

树立谨慎的购房意识，加强信息的真伪辨认：一是要购买建设手续齐全的商品房项目；二是查验房地产开发企业或代理销售机构是否具备销售房屋的主体资格；三是审慎签订商品房买卖合同并及时到房管局进行合同备案；四是不要购买在集体土地上建设的房屋；五是开发商的商业违规销售行为，购房人不要跟风参与。

加强防范预期收益的偏差。仔细认真的市场调查，考虑各种因素。对经济市场多方关注，针对自己所投资的商业房产的未来发展形成非常客观的认识，能统筹全局，掌控趋势。大体上有几种途径：风险规避、损失控制与风险转移。

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