房地产企业财务风险成因分析与防控研究

张遵琦

本文首先对我国房地产企业财务风险的一些特征和表现形式进行了阐述，其次对房地产企业中发生财务风险的成因进行了分析，再对目前房地产企业财务风险的防控措施中存在的一些问题进行了分析和研究，最后提出一些针对房地产企业财务风险控制的策略以期能够帮助我国的房地产企业有效防控财务风险，提升企业价值。

最近几年来，我国的房地产行业发展迅猛，但是通过一些调查和研究，可以看出我国的房地产企业的融资渠道比较单一，往往只是靠单一银行贷款解决资金问题，目前开发贷平均期限3年，信托融资期限2年，一旦利率进行调控，房地产企业就将面临财务危机。当房地产企业出现资金短缺，往往会利用高利贷等风险极高的手段进行资金的筹措，而企业如果后期资金回收一旦出现问题，房地产企业就会直接面临倒闭。因此，房地产企业必须要严格防控财务风险的发生，调整自身管理结构，增强企业防控风险的能力，才能在市场竞争中不断发展壮大自己。

一、房地产企业财务风险的特征及表现形式

一般来说，财务风险是指一个企业在财务风险结构上的构建不太合理，融资渠道等方面一旦发生问题，直接导致企业失去偿还债务的能力最终使投资的收益下降，企业陷入财务困境甚至企业破产，而财务风险实质上是因为企业在财务管理的决策上出现问题而造成的后果。

（一）房地产企业财务风险的特征

从微观的角度出发，房地产企业通过融资渠道筹措资金来给企业的生产经营活动提供保障，一旦资金管理出现问题，就会直接损失企业的资产和信誉，造成融资风险。其次如果房地产企业还要进行项目投资，会有潜在的投资风险；在日常的经营管理活动中，会有经营财务风险。这些财务风险不光出现在房地产企业，在其他行业的企业中也会发生。房地产企业财务风险的主要特点有：投资周期长；投资金额大；追求高收益。首先是房地产的投资周期长，受限于房地产行业在我国市场中的固有因素影响，房地产企业从土地获得到项目立项再到项目建设完成及销售推广，整个流程需要几年时间，由于其时间较长，容易出现坏账等现象，使房地产企业资金周转出现问题，造成财务风险。其次是房地产项目的投资金额非常大，而资金的回收期较长，在这之中容易出現债务纠纷和账目问题，这也会给企业的资金周转带来问题，造成财务风险。最后是房地产企业投资追求高收益，因为房地产行业的投资金额大，相对应的投资回报率一般较高，但这也提高了投资风险。

（二）房地产企业财务风险的主要表现形式

因为房地产企业所投资建设的商品项目非常容易受到社会、经济、政治、消费者的消费习惯和水平等因素的影响，所以财务风险始终贯穿于房地产项目的开发、销售、经营和管理环节中。加之房地产企业所开发的项目又具有投资额大、资金回收期长、变现能力不强等特点，因此房地产项目具有比较大的财务风险。其主要表现形式有：房地产企业资产负债率高所导致的财务风险，由于房地产行业有较多的预收帐款，可以用净负债率来反映资产结构。如下表

龙头房企净负债率较大的绿地控股189%，中国恒大130%，保利地产94.33%，净负债率较大，是存货-土地的增加引起。要使净负债率降低，加快去库存的周期，加速销售回款去消化债务。虽然该指标是财务杠杆指标，但我们还应该更关注现金流。

社会经济通货膨胀带来的财务风险；因为银行存贷款利率的调整所带来的财务风险；房地产企业的再筹资难度加大带来的财务风险；因为政府税率调整带来的财务风险；因为房地产项目的资金回收问题带来的财务风险；因为国家对房地产市场宏观调控政策因素的影响带来的财务风险。

二、房地产企业财务风险的形成原因

（一）企业进行财务管理决策时所产生的财务风险

房地产项目在进行财务管理决策活动时的科学性和准确性将会非常直接地影响到该项目的成功与否和所能给企业带来的经济效益。一般来说，企业在进行财务管理决策时所产生的财务风险一般发生在房地产企业进行项目开发的初始阶段。首先是在项目开发的可行性研究阶段，如果这个时候房地产企业未能做好市场调研和技术总结，没有对项目所能给企业带来的预期效益做一个有效的评估，就容易导致财务风险。其次是在项目投资估算阶段，在企业成功立项并进行了总体的投资规划后，企业的财务部门需要对准备开发项目进行一个完全的投资金额预算，如果这个时候财务部门的预算失误，但是企业的大量资金已经投入到项目开发中，会造成企业的资金周转出现问题，最终影响到房地产项目的成败。

（二）企业的外部环境变化所产生的财务风险

房地产企业的项目还容易受到外部环境的变化而产生财务风险。其外部宏观环境变化首先是经济环境的影响，目前房地产行业是我国国民经济的支柱行业，占据国家经济很大的比重，因此房地产的周期会随着国民经济的周期变化而变化，外部宏观的经济环境会对房地产行业的发展和企业的经营造成非常大的影响。其次是市场和资源环境的影响，房地产商品因为其主要受众是广大消费者，而随着国家社会和经济的发展，消费者的消费习惯和生活水平有了很大的提高，购房者的个性化需求越来越明显，这就需要房地产企业根据市场需求的导向变化来制定相应的开发计划，土地是不可再生资源，也是房地产项目开发所必不可缺少的组成因素，国家的土地政策以及土地市场的供求关系变化会对房地产企业造成很大的影响，也容易引起企业的财务风险。尽量拿优质土地，快周转的土地，尽量底价、零溢价拿地。最后是国家政策环境的影响，因为房地产行业关系着我国国民的民生大事，政府为了国民经济的可持续发展，必须对房地产行业进行宏观的调控，这些调控政策都会对房地产企业造成财务风险。目前政府对房地产是“限价，限售、限签、限贷”，导致经营现金流回款慢，也加大财务风险。

三、房地产企业财务风险防控中存在的一些问题

目前房地产企业在财务风险防空中还存在着一些问题，主要是企业的内部控制管理做得不够。首先是企业的内部控制机制尚未完善，部分企业仅仅根据企业的一些需求制定了零散的内部控制制度，未能成系统的建立内部控制机制，另外还有部分企业没有根据市场和行业的发展需求制定相应的适合的内部控制制度，使其失去了所应该发挥的功能。其次是未能建立健全企业的内部控制监督机制，缺乏行之有效的内部控制监督机制，就算能够执行内部控制制度，也极易产生财务风险问题。

四、房地产企业财务风险的防控措施

完善房地产企业财务风险的防控措施，首先要建立并提高房地产企业财务风险的控制意识，强化对企业管理层和基层工作人员的财务风险防控意识，定期开展相关问题的专题培训，使之能够充分认识到财务风险对房地产企业造成的影响。其次要拓宽房地产企业的融资渠道，要避开非标融资工具。要深疏项目，具备融资条件的项目，加快证照办理，保障融资落地。做好其他类别的融资工作，尽量盘活资产。强化对企业的资金链风险控制，加强销售回款的管理，抢占市场。去杠杆，加强债务的控制。去库存，提高去化率，尽量缩短销售收入结转与销售回款的周期，让净资产的增加能匹配负债的增加。让项目的发展周期能支持债务的周期，加强应收帐款管理，通过疏理客户，发律师函，给予商业折扣等方式加速资金回笼。加大开发高周转项目“快开工，快开盘，快加款”，尽快把土地款卖回来，用市场的钱推动施工与材料采购。房地产企业的项目开发是资金先行，失去了资金的支持，房地产企业就失去了立足之本，任何不科学不合理的资金管控策略都极易导致财务危机，使企业陷入财务困境。把经营现金流的管理放在重要位置，尽量提高现金可动用部分占比。最后房地产企业还应该建立科学的风险预警和管理机制，首先要对市场环境的变化充分调研，进行财务管理决策时要根据调研报告制定相应的策略，其次要准确地把握政策环境的变化，提高对政府调控政策变化的应变能力和防风险能力，并将政策变化和市场变化结合起来，综合全盘对企业的决策进行考虑，保障企业在应对环境变化后的应对体系，提升企业对财务风险的控制能力。（作者单位为南京华侨城置地有限公司）