房地产项目开发工程财务管理优化

李昱桔

从当前的发展趋势来看，房地产行业之间的竞争变得愈来愈激烈，其工程财务管理质量的优劣与房地产项目的发展有着密切的联系，这样就要求相关单位采取有效措施加大财务管理优化的力度，这样才能为工程谋取可观的经济效益。所以，采取恰当的手段开展财务管理工作，对推动房地产行业的发展有着积极的意义。

一、分析房地产开发项目财务管理工作中存在的问题

（一）投资前财务指标风险揭示不足。由于房地产企业项目开发活动包含诸多方面，比如我国宏观政策等。不仅如此，需要很长一段时间才能够完成相应的产品，在这个过程中各种因素的存在都促使项目经济目标发生相应的改变。在得到土地使用权的前期阶段，没有对财务指标风险做好科学的评估，这样就会对企业决策的精准性带来不利影响。

（二）筹资方式过于单一化。从当前的发展趋势来看，一些房地产开发企业没有丰富的融资途径，往往借助于银行贷款。我国针对房地产出台了很多的政策，银行也缩小了房地产业的贷款额度，而且还对贷款的企业提出了诸多的要求，银行信贷资金在该行业中的投入门槛逐渐升高。显然过于单一化的信贷模式会对企业资金链的良好运作带来直接的影响，甚至还会致使资金链出现断裂的情况。

（三）财务预算管理落实不到位。现阶段，全面预算管理得到了相关企业的广泛使用，然而在具体实施的时候依然存在某些不足之处。即便企业已经将预算管理落实到实处，但是在项目启动的前期阶段以及年度开始之前都要提前编制出详细的财务预算。然而在预算实施期间控制力度不够，预算执行缺少刚性，这样很容易致使预算指标不能和实际完成情况处于一致的状态，显然这样的预算也缺乏较强的监督性，同时也会对执行者的考核带来较大的影响。

二、针对房地产开发项目财务管理工作提出的优化对策

（一）建立完善的风险评估系统，明确项目风险。通常情况下，房地产行业在某种程度上受到我国宏观政策的影响，所以相关单位在对其进行可行性研究的时候，应当增强政策风险的敏感度，同时还要把政策风险的影响系数融入到财务数据估算当中；除了政策风险以外，应当将企业外部风险以及内部风险考虑在内，如果没有对以上这些风险引起必要的重视，那么项目实际执行金额就会和预算指标的金额存在较大的差异性，这样就会在很大程度上致使投资成果无法达到预期的目的，严重的可能还会发生投资失败的风险。因此，企业应当结合自身发展的状况，构建完善的投资风险评估系统，只有这样才能采取针对性的措施预防项目存在的风险因素。

（二）将融资渠道加以扩宽，增强资金链抵抗风险的能力。第一，应当对内部融资的潜力进行充分挖掘。由于房地产企业内部资金主要源于诸多方面，如销售回款、单位垫款等。针对销售回款来说，企业应当制定出切实可行的资金回笼计划，依据相关要求催收销售款，如果销售款的回笼速度快那么就可以大大提升资金的周转率，进而起到节约资金的作用。第二，加大开发贷款的力度。从当前的发展趋势来看，尽管我国出台对于房地产企业的相关政策来说，使银行开发贷款的门槛变得愈来愈高，然而就满足开发贷款要求的企业以及相关开发商而言，银行贷款依然属于最佳的融资方式，这是由于银行贷款和其他融资模式相比有着较多的优势，如成本不高、办理流程方便等，同时还具有抵税的作用。由此可见，随着我国国民经济水平的提高，房地产企业采取各种方式扩宽融资渠道具有一定的现实意义。在符合相关条件的基础上发行公司债券，这是因为发行公司融资成本不高、还具有抵税的作用，这样就不会对股东的控制权带来直接的影响；通过信托公司抑或是投资银行等相关渠道发行集合型理财产品获得相应的社会资金。现阶段，虽然我国民间资金丰富但是投资的渠道十分有限，而房地产行业中的理财产品有着较高的收益率，因此基于这种背景下是相关投资者的不二选择，不但可以募集到大量的资金，而且募集的速度也非常快。

（三）将全面预算管理工作落实到实处。由于房地产开发企业中的每一个项目都是处于单独的状态，分工明确，这样的运作形式能够在很大程度上使按生命周期实施全面预算管理变成了可能。因此，房地产企业应当制定出完善的預算管理机制，在工程实施预算管理工作的基础上做好财务预算工作，预算项目细化到收入、费用等方面，期间还要细化到年度、月度。全面预算的实施能够促使项目活动在允许的范围内开展，在明确目标的基础上开展相应的工作。在项目考核当中，预算管理还起到了考核依据的作用。

三、结语

本文首先阐述了房地产项目开发工程财务管理存在的问题，笔者针对如何优化房地产项目开发工程财务管理展开了激烈的讨论，并结合自身经验提出了合理化建议，旨在可以为相关人员提供相应的参考依据，供以借鉴。（作者单位为重庆高科集团有限公司）