新型城镇化对房价影响的实证研究

一、研究背景

民生问题一直是党和国家关注的首要对象，改革开放以来我国房地产业崛起，飞速上涨的房价已成为人民密切关注的重点。在中国的经济体制中，房地产业是国民经济发展的支柱产业，它在提高人民生活质量水平，促进改革开放更好更快发展等方面具有重要的意义。房地产业蓬勃发展的同时也伴随着一些问题，其中最显著的就是高房价与人民低的购买力之间的矛盾问题。

新型城镇化是基于过去城镇化发展的弊端和经验教训基础上提出的，党的十八大报告指出新型城镇化不仅是人口的城市化，它也是农业、农村和生态齐发展的城市化，其核心就是以人为本。一方面，随着新型城镇化的推进，日渐繁荣的经济吸引了大量农业人口涌入城市，为房地产业提供了巨大的需求市场，促进了房价的快速上涨。另一方面，高房价让很多想进城的农民“望而却步”，抑制进城农民的积极性，阻碍新型城镇化的进一步发展。皖江城市带是全国唯一以产业转移为主题的开发区，在探索中西部地区承接产业转移新模式方面具有重要的战略地位。如何在发展新型城镇化的同时维持房价的稳定，对促进皖江城市带持续健康发展，更好的发挥战略作用具有重要的意义。

二、文献综述

城镇化在人类文明发展过程中具有里程碑式的意义，对城镇化与房价二者关系的研究也一直是国内外经济学家研究的热点。与国内该领域的研究相比，国外对城镇化与房价关系的研究起步较早，Alonso（1964）致力于研究区位因素与房价的关系，他通过比较城市化中不同的土地利用方式，分析房地产的供需曲线，研究不同区域对房价的影响；Bischoff（比肖夫）系统地研究了影响住房价格的因素，并提出了伴随城镇化的经济发展，人民收入增加是导致房价上涨的一个重要因素。国内的学者更多的是从供给和需求的角度出发研究二者的关系，吴淑连（2006）以城市化动机为切入点，结合定性和定量相的分析方法，从城市化带来的庞大住房需求出发提出城镇化与房价之间具有相互依赖的关系；杨柳在分析地区城镇化与商品房价格后，认为城镇化与房价的关系不是单向作用的关系而是双向影响的关联机理，城镇化过程中的人口迁居城市为房地产市场提供了巨大市场，推动了房价的上涨，而过高的房价又会限制低收入的农业人口转移到城镇，制约城镇化的发展。

综合相关研究文献可知，城镇化与房价之间存在正相关关系，城镇化过程中的人口迁移、收入、经济发展水平等因素都对房价有着不同程度的影响。

三、皖江城市带商品房价格影响因素分析及模型建立

（一）变量选取与模型建立

本文选取了影响商品房价格的三个因素----人均GDP、城镇居民人均可支配收入、城镇化率。以商品房的销售价格作為被解释变量Y，以城镇居民人均可支配收入为解释变量X1，人均GDP为解释变量X2，城镇化率为解释变量X3。我们选取了皖江城市带各个城市和地区2007-2016年的相关数据，在此基础上进行加权平均得到三个变量的整体平均水平。

（1）人均GDP：GDP（国内生产总值）常被认为是衡量国家（或地区）经济状况的重要指标，一般来说GDP较高的地区其商品房的价格水平也相对较高。

（2）城镇居民人均可支配收入：一般认为，居民人均可支配收入水平越高，对住房的购买意愿和支付能力就越强。

（3）城镇化率：城镇化率是指一个地区城镇人口与常住总人口的比值，同时伴随着城化的发展，城市数量大幅增加，城市规模扩大，人口也会持续的向城市聚集。进城的农业人口不断上涨，使得住房的需求增加，根据需求价格理论，房价也会相应上升。

根据解释变量X1、X2、X3与被解释变量Y之间的关系，该模型初步设置为多元线性模型

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+Ui （其中Ui为随机误差项）

（二）参数估计

利用Eviews软件拟合数据并使用最小二乘法进行OLS回归分析，得到结果如下

Y= 76.4667+ 0.0451X1+ 0.0093X2+ 5481.293X3+Ui

T= （0.275816） （1.174384） （0.321441） （3.305130）

R= 0.984454 R^2= 0.976680 F= 126.6471 Prob（F-statistic）= 0.000008

四、模型检验

（一）经济意义检验

模型估计结果表明，在假定其它条件不变时，当城镇居民人均可支配收入增加1%，商品房的销售价格就会下降0.045090%；当人均GDP增加1%，商品房的销售价格就会增加0.009332%；当城镇化率增加1%，商品房的销售价格就会增加5481.293%。在假定其它情况不变的情况下，X1、X2、 X3与理论分析的判断一致。

（二）统计推断检验

可决系数R= 0.984454，R^2= 0.976680，表明所建立的模型对样本数据的拟合度较好，即解释变量城镇居民人均可支配收入、人均GDP、城镇化率对被解释变量商品房的销售价格的绝大部分能够做出解释。F检验中，F= 126.6471，其P值为0.000008<0.05，说明各解释变量联合起来对被解释变量有显著的影响。T检验中，X1的t统计量绝对值为1.174384<2，其P值为0.2847>0.05；X2的t统计量绝对值为0.321441<2，其P值为0.7588>0.05；X3的t统计量绝对值为3.305130>2，其P值为0.0163<0.05，由t检验可知只有X3的t检验通过，即只有X3城镇化率对商品房的销售价格Y有显著影响。

（三）计量经济检验

1.多重共线性检验

计算各变量的相关系数给出如下所示的结果，表明在解释变量X1、X2、X3之间存在严重的多重共线性。

1.1 多重共线性的修正

采用逐步回归法进行多重共线性的修正，对解释变量X1、X2、X3分别进行最小二乘法OLS回归分析，得X1的R=0.937989；X2的R= 0.953553；X3的R= 0.965883，由上述将结果可知X3的拟合度最好。以X3为基础，分别加入X1，X2进行最小二乘法回归分析得到如下结果，X3，X1的R= 0.984186，T检验、F检验均通过；X3，X2的R= 0.98088， T检验不通过、F检验通过。因此修正过后的模型为

Y= 74.34368+ 0.055450X1+ 5782.018X3+Ui

T= （0.287263） （2.846364） （4.522030）

R= 0.984186 R^2= 0.979668 F= 217.8210 Prob（F-statistic）= 0.000000

（二）异方差检验

采用怀特检验的估计结果如下

由怀特检验的结果可知nR^2=6.052175，在显著性水平0.05的条件下，其Probability为0.195286>0.05，因此不存在异方差。

（三）自相关检验

用BG检验作自相关检验，选取滞后阶数为3得到如下结果

由表四结果可知LM=nR^2=3.839955，其P值为0.279273，给定显著性水平0.05的情况下，P=0.279273>0.05，表明不存在自相关。查DW表，在n=10，k=2时得上线dL=0.697，du=1.641，DW=2.935278>du，故存在无自相关。

所以本文的最终估计模型为

Y= 74.34368+ 0.055450X1+ 5782.018X3+Ui

T= （0.287263） （2.846364） （4.522030）

R= 0.984186 R^2= 0.979668 F= 217.8210 Prob（F-statistic）= 0.000000

五、模型结果解释

计量经济模型的结果表明，城镇居民人均可支配收入，城镇化率和商品房的销售价格之间呈正线性相关。假设其它变量不变，城镇居民人均可支配收入每增加1%，商品房销售价格将增加0.055450%元，城镇居民可支配收入对房价的影响微小；城镇化率每增加1%，商品房的销售价格就会增加5782.018%元，城镇化率是新型城镇化过程中影响房价最根本、最直接、最显著的因素。镇化率的提高意味着农业人口转移到城市的数量增加，农民进城首先要解决的就是住房问题，因而为房地产业提供了巨大的市场，在供求关系的作用下，房地产业持续上涨的高房价现象已经形成。

六、对策建议

城镇化和房价二者相互作用，新型城镇化过程中，大量农业人口转移到城市，催生出庞大的刚性住房需求，由于住房建设需要一定周期而人口转移的速度远超住房建设的速度，因此就造成了住房的供不应求。城镇化的持续推进需要房地产业作为其坚强的后盾，为其发展提供物质保障，但当房价过高时又会成为城镇化进程中的一大阻碍。根据最终模型的结果，要给房价降温，促进新型城镇化与房地产业的协调发展，就要以振兴乡村，减少涌向城镇的农村人口为着手点，具体提出以下参考建议。

1.因地制宜，发展特色经济。安徽是一个旅游资源和农业资源丰富的城市，各市政府应当充分依附本地区的优势资源发展特色经济，打造地方特色。如有山水园林之称的安庆和芜湖应当发展乡村旅游业，进而形成一条以旅游业为主导，餐饮、住宿业共同发展的产业链。要发展现代化農业，加大对农业的科技投入，促进农业与工业相结合，深化农场品加工，提高农产品的附加值，提高农民的收入水平。

2.鼓励农民返乡创业，振兴乡村经济。农村人口迁移到城市的主要原因是城市经济较农村发达，有较高的经济收入。政府应制定各项优惠政策，鼓励农民返乡创业，带动乡村经济发展，使农民在家门口就能致富。各市应设立专门的主管部门，加大返乡创业的政策宣传力度，为创业农民开辟一系列绿色通道，简化登记手续，免除登记费用，加大财政补贴，优惠贷款利率。同时加强对返乡企业家的技术培训，委派专业技术人员进行指导，提高创业者的专业技术能力。

3.完善基础设施建设，增强农村吸引力。长期以来中心大城市都是政府政治经济文化建设的中心，各项基础设施较完备。由于农村地理位置上远离政治中心和大城市的辐射范围，且自身发展缓慢，对优势资源的吸引力差，故基础设施建设不完善，教育、医疗、交通等方面还比较落后，城镇完善的基础设施是农村人口期待落户城镇的一个重要原因。政府应履行其经济职能，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，出台多项招商引资优惠政策来弥补农村在吸引优势资源上的不足，促进农村基础设施建设的市场化。

4.转变经济方式，发展劳动密集型产业。安徽是一个人口大省，劳动力资源丰富，因此应当大力发展劳动密集型产业，为农村劳动力创造更多的就业机会，解决乡村人口的就业问题。充分发挥农村劳动力和土地价格低廉的优势，吸引那些技术水平不高，劳劳动力需求量大，占地面积广，尚处于发展中的中小企业落户农村，以工促农，为农村经济发展注入新的活力。（作者单位为安徽财经大学经济学院）

作者简介：李梦娟，女，汉族，安徽阜阳人，安徽财经大学经济学院，2015级本科生，经济学专业。

基金项目：本文属于安徽财经大学大学生科研创新项目《新型城镇化对房价影响的实证研究——以皖江城市带为例》（编号：XSK1849）阶段性研究成果，指导老师：张士杰。