公允价值计量属性在投资性房地产中的应用

冷素云

对于投资者来说，获取及时、相关的会计信息至关重要，而在2006年以前的会计准则并不能满足经济活动中的该要求，主要原因在于，当时的准则核算方式有失偏颇，不能体现投资性房地产的真实价值，对房地产的正确评估得不到保证，从而对会计信息的有效获取造成阻碍。在上述的情况下，财政部在2006发布了新的企业会计准则。其中，第三号准则规定，企业一般采用历史成本计量模式，在存在特殊情况时，允许使用另外一种计量模式，即公允价值模式。

以历史成本计量和以公允价值计量是两种截然不同的计量模式，若陡然实现从前者到后者的转变将对资产负债表造成影响，会使得改变计量方式的当期报表中记录的净资产金额大幅增加。另一方面，利润表也会受到或多或少的影响。因此，在我国市场环境下是不允许两种模式的转变的，这主要由于公允价值通常比账面价值高。合理的核算方式是当期损益中应涵盖二者存在的差额，从而，企业会得益于期末投资性房地产的增值。在新准则面世之时，多数上市公司正逐渐接纳这种新型模式。然而，根据有关数据统计，到去年为止，加入该模式的大军仍是极少数，约仅占0.6成。

公允价值计量模式可以应对当代复杂的经济环境，适应千变万化的市场，公允价值计量模式可以提供更多的企业未来信息，较为真实地体现当今经济环境下资产和负债的现实价值、现金流量及企业在债务偿还方面的能力、经营成果及需承担的风险。其次，相对于范围狭窄的历史成本模式，公允计量模式凭借其更广的适用范围在当下不断发展的经济环境中拥有更大的吸引力，不断更新的企业管理理念使得公允计量模式具有更强的适用性，这有利于公允价值的推广和使用。最后，公允价值计量模式与“配比原则”一致。用历史成本法计算损益时，收入按当时市场价格计算，而成本、费用按照历史成本计量，致使利润不符合实际，出现偏差。公允价值计量模式则能真切的记录收入、成本和费用，反应真实的经营成果，提供真实、有效、全面的会计信息，更有利于使用者参考。除此之外，它在很多其他方面也优于成本模式，如：增加会计信息的可比性、能够反应预期经济利益的流入或流出、能够反应风险管理战略的影响和有利于长期发展等。

然而，公允价值计量模式并不是在所有的方面都由于历史成本计量模式的。首先，公允价值计量模式受市场的约束力大。公允价值计量模式要求公平、自愿，这对于竞争激烈、外部环境多变的市场而言是较难以达到的。反观历史成本计量模式的应用并不受市場条件不够完善的影响。其次，公允价值在如今的经济环境下难以实践。有时公允价值计量模式难度较大，这是因为借助数学模型估算确定公允价值必不可少，而何时采用该方法需要会计从业人员结合自身工作经验加以判别，这样，效率和可信度降低，而历史成本的取得就要容易得多。最后，公允价值计量模式的审核监督体系尚未健全。

通过资料分析得出：2016年沪深股共有2993家上市公司，其中沪市1156家，深市1837家。这些上市公司中约有百分之三十的企业集中持有投资性房地产，这部分投资性房地产的总价值达到2461.5亿。而在这些企业中，大约只有四成的公司采用公允价值模式，但较过去几年已有所提升。在广泛搜集一些资料的基础上，下表统计了2013年之后的四年，每一年度持有投资性房地产的企业和引入公允价值计量模式来计量投资性房地产的企业的数量。该表清晰地反映了近年来国内上市企业总数及拥有投资性房地产的上市企业都在逐年递增且增幅较大。值得注意的是，随着公允模式优势的逐渐显现，及各种最新政策对其进行的推广，公允计量模式在企业中的普及率也在逐年攀升，但其总数依然极少，增长幅度也较小，并且从速度上来看，其增长甚微。

从最近五年的年报和相关的数据中看出，国内上市公司使用公允价值的数值来源不同。有的使用类似房地产市场价格来确定公允价值，有的采取评估价格法，极少数采用第三方调查报告的方法。也有一些上市公司未披露公允价值的确定方法。在这些企业中，涉及不同的行业，对数据进行分析发现，制造业类占约占三成，房地产类和其他类约各占两成，金融保险和批发零售约各占一成。

通常情况下，不同的企业将根据其自身状况，选择不同的公允价值确定方法，而这三种主要的方法中，最受推崇的为评估价格法，上市公司出具的评估报告通常是经聘请的独立且专业的评估机构评估所得，因此其公允价值较其他方法更为可靠。依据准则，企业必须公开发表投资性房地产的相关信息，包括必须提供明确的公允价值确定来源及方法。因此，企业不公开其公允价值确定方法的行为是违反会计准则有关规定的。

从上文的叙述中可看出，我国目前政策已规定采用公允价值模式的条件，但并未限制采用何种方法确定。从而在当今的经济市场中，公允价值的计量和评估的方式多种多样，并且这些估值方法都有相应的特点和计算方式。例如，一些公司的方法较为自由灵活，这些公司的公允价值是使用了同类市场上相应的市场价格。而有些公司依靠第三方的力量，聘请中间人给出调查报告，从而确定公允价值。另外一些公司则比较崇尚权威性与可靠性，他们会邀请专业房地产机构进行评估，将给出的评估价格作为公允价值。其中，参考市场价格的方法受到较强主观性的影响，不仅于此，其他每一种方法都无法避免人为因素的影响。综合这样的情况，人们口中的公允价值是否是可以带来真正意义上的公正，这还是个值得深思的问题。

对具有投资性质的房地产交易，国家出台了一系列规定。其中最重要的一点，即公司企业不能随意改变已既定的计量模式。按照会计准则，对于核算方法可准许前期成本计量模式，在以后转为使用公允价值计量，但不允许将公允价值计量改回以历史成本计量。二者具有不可逆性。

虽然投资性房地产会计科目的披露有一定的要求，即其公允价值核心信息要及时全面对外披露。但是现状让人头痛。例如，根据会计准则的相关规定，对于引入公允价值计量的企业，应该向报表使用人正式披露相应的信息，比如公允价的定价方法、采用的评估数据、结论报告、对企业各方影响。但从对外公布公司报告上研究，有部分企业这方面信息处于空白，没有告知公众公允价确定方法。让人不免起疑数据真实性程度。同时，市场上还有部分企业虽然对外告知公众，公允价值计量相关信息，但也只是告知一小部分。并没有全面告知评估时采用参数、方法等相关信息。对外报告显示信息是否弄虚作假。企业对位披露为什么有此类现象存在，这不得不引起我们分析讨论。

由于政策引导，我国现行会计相关基本规定，允许企业对投资性占主导的房地产，使用公允价值计量其价值。但很多企业都不太愿意采取该模式。因为公允计量有太多局限性。准则对于其使用制定了若干条件。这就导致该计量模式发展推广受限，虽然基本准则是结合我国实情编制。但是对于市场经济改革下的企业，在发展规划上还是比较保守谨慎。因此更倾向选择成本计量模式。金融中心城市香港，还有澳大利亚等境外企业，它们根据会计准则，对于投资性主导房地产核算，必定首选公允价值核算。这不仅符合当前市场发展规律，更能提升会计数据质量。所以，相关部门应该大力推广，鼓励企业选择公允价值核算，实现与国际接轨。（作者单位为郑州大学西亚斯国际学院）