我国房地产价格探析

【摘要】随着市场经济的发展，我国经济发展的重要支柱产业之一是房地产业，房地产消费是我国扩大内需的热点和新动力。随着近几年房地产限购政策的出台，房地产价格亦不断高升，其价格的飙升已经超出了居民的消费水平和购买能力。这已然严重影响了我国居民的生活水平，也对我国国民经济的稳定发展造成了非常大的影响。房地产价格问题一直是居民的热点话题，更是引起了社会各层面的广泛关注，是社会重要焦点问题。

【关键词】房地产；价格；价格形成

一、房地产价格的概念

房屋建筑物是人们在建造房屋的过程中，对土地进行不断开发，利用建筑材料，投入大量的人力、物力和财力。即房地产的价值凝结了自然资源的价值和大量的人类劳动。

所以，房地产价格是这种特殊价值的货币表现。由于土地和建筑过程中投入的劳动形成了房屋建筑物价值的主要部分，因此，房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。

二、房地产价格的形成

（一）适合法则

通过多年来房地产的发展，房地产的价格与房地产的地理位置有着很大的关系。因为房地产与其他商品很大的区别在于无法移动，由于这一特性，房地产又称为不动产。所以，房地产所处的地理环境和社会环境对房地产的价格有很大的影响。即房地产与所处的地理环境和社会环境能够相适应，则房地产的价格能够达到较好的水平。反之，如果房地产没有与其相适应，则房地产价格会处在一个不适当的水平上。这也就是房地产价格的适合法则。

（二）竞争法则

在市场经济条件下，商品的价格由市场供求和需求关系决定，由于供给和需求都存在着竞争关系，所以，竞争的结果会确定房地产的价格。在市场竞争的情况下，买卖双方都只是获得合理的利润，而无法获得合理利润之外的超额利润。因此，房地产的价格受到竞争的影响。

（三）替代法则

商品價格受到替代法则的影响，房地产价格也不例外。在市场经济的环境下，市场中买卖双方都会追求自身利益的最大化，也就是付出最少的成本换回最大的利益。消费者在选购房地产时，会想要以最低的价格换回效益最大的房地产。所以，在房地产市场中，房地产的价格受到替代法则的影响。

（四）机会成本法则

机会成本是指需求者为了买到某种东西或者是得到某种东西，而需要放弃另一些东西的最大价值。当市场投资利率与房地产的年增值幅度之差小于租金收益率时，需求者会选择购买房地产，反之，需求者会选择租赁房屋或投资其他项目。这就是说，房地产的价格也会受到机会成本的影响。

三、控制房地产价格的政策建议

（一）调整房地产供给结构

房地产价格持续上升的原因之一在于商品房的供给结构不合理。我国目前对于低收入群体的住房需求还无法完全满足，对建设保障性住房的重视程度还不足。这些都需要通过国家制定相对应的政策和制度来治理。例如：减少对商业房地产和高档住宅楼的土地供应量，加大廉租房、限价房和经济适用房等保障性住房的土地供应量。只有通过这些措施，才能从根本上解决由于供给结构的问题导致房地产价格不断上升的局面。

（二）完善土地制度

适度地增加住房土地的供应量，缓解居民住房的供需矛盾。其次，要落实“招、拍、挂”，使交易过程透明化，自觉接受社会的监督。在进行土地规划时，应多方征询意见，做到合理开发。

（三）强化房地产价格监督

首先，国家应该建立健全房地产销售监管机制，不仅要出台限购、限售等措施，还要将这些政策落实到位。其次，要严厉处罚恶意炒作、囤积等投机行为。最后，国家还要从法律层面上，建立健全相关的法律制度。

（四）完善税收制度

首先，国家应该征收住房财产税或物业税。要增加多套房地产所有者和大户型房地产的供房成本，通过该项措施使得拥有多套房地产的所有者出让二手房屋，正确引导住房需求，进一步的提高住房供应。其次，实行具有差别的交易税率。根据房屋住户居住的时间长短不同实行不同的交易税率。对于投资性的购房者一般都会在短短的几年内出售，而自住型的购房者一般居住时间都在十年以上，甚至更长。所以，可以通过在充分的市场调查基础上，以一定时间期限为界限，短于这个时间长度出售房地产的，实现较高的交易税率，长于这个时间出售房地产的可以征收较低的交易税率。从而提高房地产的投资性成本，抑制房地产的价格。

（五）调节信贷

首先，提高购买房地产首付的比例，要限制购买多套房屋行为的贷款比例。其次，对于限价房、经济适用房等保障性住房的购买者实施优惠的贷款汇率或者降低首付比例，通过一系列调节措施降低房地产价格，真正做到房屋是用来住的，而不是用来炒的。

参考文献

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[2]赵海成.我国货币汇率与房地产关系跟踪研究[J].东岳丛论，2016（06）：59～63.

[3]贺巍，李小朋.影响建筑物心理价位的因素[J].建筑知识，2015（02）：50～52.

作者简介：吴丽娟（1986.11—），女，汉族，河北邯郸人，硕士研究生，淄博职业学院跨级学院，讲师，研究方向：会计、财务管理。