新常态背景下房地产开发成本的控制研究

胡珀

【摘要】如今房地产行业已进入新常态发展阶段，房地产行业要想实现转型升级，提高企业盈利能力，就必须强化对房地产开发成本的控制管理。本文介绍了房地产开发成本的主要构成，分析了当前成本控制存在的问题，并针对新常态背景下房地产开发成本控制的有效措施展开了探究。

【关键词】房地产；开发成本；控制

随着国家“稳增长、调结构”经济政策的推行，我国经济发展进入新常态。作为推动国民经济发展的重要力量，房地产也进入了行业发展的新常态。在市场政策的调整下，房地产业迎来了新常态下的发展机遇，也面临着诸多挑战。要想在新常态下的激烈竞争中保持自身的优势，实现企业利润的增长，必须对房地产开发成本进行合理的控制。

1、房地产开发成本的主要构成

1.1土地成本

土地是房地产企业得以生存和发展的基础，拥有充足的土地储备资源才能保证房地产企业的可持续发展。土地属于不可复制的稀缺资源，我国对土地实行用途管理制度，严格控制建设用地总量，限制农用地转为建设用地，坚守18亿亩耕地红线。近年来，随着各个城市建设用地总量的减少，信贷政策的调整，及国家对楼市政策的调控等因素，使得土地价格逐年增长，多个城市土地竞拍中出现所谓的“天价土地”。土地成本的不断上涨给依靠土地生存發展的房地产企业带来新的挑战。

1.2工程费用

工程费用包括前期工程费、建安工程费。前期工程费主要包括项目规划、设计、可行性研究阶段产生的费用及“三通一平”的费用；建安工程费包括建筑工程费、设备及安装工程费及装修工程费。在房地产开发成本构成中，工程费用约占整个成本的比例较高，因此需要重点控制。工程阶段的成本管理包括4个阶段，即决策阶段、设计阶段、发承包阶段及施工阶段，其中发承包阶段是建安工程成本控制的核心。对于此阶段的成本，应该通过各种有效措施进行控制，如合理的招标策划，重视招标文件的编制、严格审核清单和标底价格、合同签订阶段严格把控等。

1.3市政基础设施费及公共配套设施费

市政基础设施工程费包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯等费用。公共配套设施费指的是项目建成后产权和收益不归房地产开发商所有的公共配套设施，如公共厕所、居委会、垃圾处理站等设施所产生的费用。这部分费用可以采用单位指标估算法进行计算。

1.4 税费及不可预见费

税费包括与房地产开发建设有关的税收费用，如营业税、城市维护建设税、土地增值税、契税、印花税等，及由地方政府及各级行政主管部们收取的行政性费用，如城市建设配套费，房地产综合开发费，房地产开发管理费等。

不可预见费根据项目的复杂程度和各项费用估算的准确程度不同，一般以建安费为基数取3%～5%。

1.5间接费用

管理费用、财务费用和销售费用构成间接费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理开发经营活动所发生的各种费用，包括管理人员工资、办公费、保险费等。房地产因开发周期长、投资数额大，一般情况下都会借助贷款来解决资金需求，因此支付给金融机构的利息也是开发成本的重要组成部分。房地产销售费用包括广告费、销售佣金、推广费等。

2、当前房地产开发成本控制存在的问题

2.1成本控制理念不成熟

成本控制是房地产企业实现经营目标的重要保证，房地产企业对成本的控制能力直接形成企业的核心竞争力，因此，成本的管控非常重要。但是要实现对成本的有效控制，必须有成熟的成本控制理念，由此才会做出正确的决策和行动。

房地产成本控制的理念应该从项目决策阶段开始，并贯穿整个项目始终。当前高售价、高利润的房地产市场，使很多房地产企业没有对成本控制产生足够的重视。因为项目策划期的成本开支少，许多房地产开发商形成了注重事后核算，轻视事前策划的误区，成本控制理念不够成熟，没有建立完善的相关成本控制方案，最终导致了项目的成本失控。

些年低成本、高售价的房地产时代，在很大程度上削弱了房地产企业对成本的重视，形成了成本管理一些误区。一是重事后算账、轻事前策划。单纯的成本核算作为成本管理的重要内容，使成本管理无法产生应有的作用，最终结果是带来成本失控。二是房企不应该把“成本”只局限于建安范畴，而应扩展到整个项目的全局。三是很多管理者在与施工单位和供应商谈合约时，本着花费的资金是越少越好的原则，一味地挤压对方的利润空间，不给对方预留合理的利润，迫使对方偷工减料、以次充优，造成的后续工程返工成本和维修成本加大。从全过程成本来看是得不偿失，另外还付出了不必要的时间成本和人工成本。四是忽视了其他部门的配合，财务部门只是成本监控环节的重要一环，如果没有其他部门的相互配合，难以将成本管理真正落到实处。

2.2成本控制机制不健全

目前，中小型规模的房地产企业众多，这类企业大多区域性比较强，企业本身管理水平不高，并没有建立健全的建设成本控制体系。很多房地产企业在招投标阶段本着中标价越低越好的原则，一味地挤压施工方的利润空间，间接导致了施工方偷工减料、以次充好，造成了后续工程的返工成本和维修成本加大，从全过程成本来看是得不偿失的。还有许多企业由于自身制度的不完善，导致成本控制执行力不高，成本管理不规范，对成本控制的监督流于形式化，没有合理的成本控制机制予以制约。

2.3成本控制方向不全面

成本控制不应只局限于房地产项目的建设阶段，在获取土地阶段和营销策划阶段同样需要提高成本控制意识。由于土地资源的稀缺，许多房地产企业在获取土地时不惜代价，花费巨额产生“地王”。但是获取土地的成本过高，导致很多企业出现资金链的问题，后期项目建设没有足够的资金支撑。还有房地产开发商在销售环节的投入巨大，产品营销没有事前充分的策划与准备，也没有对此阶段的成本控制形成足够的重视。此外，项目的建设环节和营销策划之间的联系不强，这也在一定程度上增加了营销成本。

3、新常态背景下房地产开发成本控制的有效措施

3.1项目决策环节重视成本控制

在房地产项目决策环节要提高成本控制的意识，建立成本控制目标体系，从项目方案的设计规划与项目的可行性研究两方面入手，强化决策环节的成本控制。第一，要提高方案阶段的前瞻性和科学性，通过多方案比选等措施，为决策提供依据，同时，注重工程项目的经济评价。第二，要强化对项目的运营成本的控制，（下转228页）（上接226页）建立完善的项目可行性评价体系，重视项目风险的预测和防控等。第三，树立项目成本控制理念，并将成本控制理念贯穿全程。建立成本控制目标体系，在项目初步设计、技术设计、施工图设计等环节坚持明确的控制成本目标，做好投资估算、设计概算与施工图预算。

3.2规范建设环节的成本控制

规范建设环节的成本控制。注重招投标环节的成本管理，通过选择符合项目情况的招标方式，加强对投标单位的资格审查，编制完善的招标文件，制定合理的标底价格，慎重对待合同的签订等措施，对成本进行管控。在施工阶段，加强设计变更与现场签证管理，做好索赔管理，建立投资监理制度，通过第三方力量强化对项目的投资控制。对于竣工决算与结算，要执行严格的审核制度，既要进行房地产企业内部审查，同时聘请有经验的审价单位进行外部审核，多方把控，从而控制项目成本。

3.3注重取得土地环节及营销环节的成本控制

在目前土地价格高企的时期，土地成本占到整个房地产开发成本的65%～70%左右，有的项目土地成本占比更高。房地产企业要想控制土地成本，以合理的價格获取土地，就必须时刻关注市场的动态，了解竞拍地块所在区域的规划情况；同时，在竞买土地前需做好充分的经济测算工作及贷款融资方案，制定合理的心理价位，并做好多方案预案。在营销策划阶段强化成本控制也非常关键。当前很多房地产企业采取“全程营销”的方法，在营销阶段不惜成本，虽然对项目楼盘产生了较好的宣传效果，但是导致项目成本大幅上涨。因此要通过制定合理的营销方案，做好项目的营销策划，从而提高房地产项目营销成本控制的水平。

结语：

综上所述，新常态背景下的房地产行业不仅迎来了蓬勃的发展机遇，同样也面临了激烈的竞争与调整。房地产企业要想获得持续稳定的发展，必须重视开发成本控制，无论是在项目决策环节、建设环节还是营销环节，都要建立明确的成本控制目标，完善成本控制体系，只有这样才能实现收益最大化。

参考文献：

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[2]陈小龙，刘小兵.交易成本对开发商绿色建筑开发决策的影响[J].同济大学学报（自然科学版），2015（01）.