浅谈宏观经济因素对房地产价格的长短期影响

【摘要】本文首先总结了国内外对房地产价格影响的研究，然后分析了各种不同的宏观经济因素对房地产价格在长期和短期内的影响，帮助有关部门制定合理的政策控制房价。

【关键词】宏观经济；房地产价格；长短期影响

随着经济的增长，我国的房价上涨了许多，一些不合理的价格造成了很多经济问题。必须要明确房价的影响因素，并采取合理的手段对房价进行控制。

1、国内外的研究情况

1.1 国外的研究情况

国外的房地产市场经过了较长时间的发展，市场机制相对更加完善，对房地产市场的研究也比国内更加深入。在宏观经济对房地产价格影响的方面，国外学者一方面强调着政府的作用，同时也强调市场机制本身对房地产价格的影响。Bharat和Zan在2002年根据瑞典和英国房地产价格变化，分析了收入、利率对房地产的影响，发现在瑞典收入水平变化会引起房价的变化，但是房价自身对收入的变化并没有太大的影响，而在英国房价的变化和收入则互为因果关系。Tsatasaronis和Zhu在2004年，根据房地产的实际价格、居民消费价格指数和国内生产总值（GDP）与实际短期利率建立了VAR模型，研究表明通货膨胀也是房地产价格增长的重要因素，但是收入对房地产价格的影响并不高。Chow和Choy在2009年使用了FAVAR模型，研究新加坡货币政策对主要宏观经济情况影响时，发现货币政策能够调节快速上涨的房价，比如货币紧缩政策虽然会导致通货紧缩，但是能够有效调资产的价格[1]。

1.2 国内的研究情况

我国的房地产市场的起步较晚，发展时间也比短，在过去学者对房地产的研究也存在一定的不足。但是近几年随着房价日益上涨，房价所引发的问题和矛盾逐渐突出，学者也增加了相关内的研究。李小兵、周航在2014年对房地产市场价格波动的主要因素从宏观、微观两个角度结合的进行研究，分析了相关因素对房地产价格的影响，完善了房地产市场供求关系的研究。崔光灿在2009年用面板数据模型，分析了我国31个省的房地产价格变化情况，研究通过膨胀对房地产价格的影响，发现在中国房地产价格在长期也会受到房地产供给、收入的影响。

房地产的价格变动会改变社会的投资方式，对经济的稳定和社会的长期发展有着很大的影响，必须要保证房地产价格的问题，才能促进经济增长。

2、影响房地产价格的因素

2.1 国内生产总值（GDP）对房地产价格的影响

衡量一个国家经济情况的最好方法就是国家的GDP，不管是人均GDP还是全国的总GDP，都会反映一个国家的经济发展水平。高速发展的经济会对房地产的产业的发展有很大的推动作用，根据国际的研究结果，当一个国家在发展中GDP达到人均1000美元左右时，国家的房地产企业发展就进入了黄金阶段。我国的房地产发展黄金期在2005年，当时我国的人均GDP为1700美元。根据国家统计局的相关数据显示，1998年到2004年六年间，我国的平均经济增速为8.6%，这其中有3%左右的经济增速由房地产拉动，而房地产对GDP的贡献也一直保持在10%到20%之间，在这几年间房地产价格一直在上涨，有趋势成为我国的经济支柱[2]。由此可见，国家的生产总值对房地产的发展有一定的相关性，GDP的增长会使房地产的价格上涨，国家的生产总值和房地产价格之间存在着必然的相关性，随着GDP的提升房地产的价格在短期内就会出现提升，长期也会一直和GDP保持相互作用。

2.2 国民收入对房地产价格的影响

国民收入决定了国民的消费能力，尤其是国民可支配收入，决定了国内居民的购买能力，购买能力中就包括了对住房的消费能力。随着我国的国民收入增加，他们的购房能力也在逐渐的增加，使得住房的需求正在不断增加[3]。这样的经济情况下，国民会进行更多的房地产投资。由于市场的需求较大，房地产的价格将会有所提升，在短期内房价就会有一定的增長。

2.3 货币供应量对房地产价格的影响

我国的金融市场仍然不够发达，依然存在市场机制不成熟的问题，多数融资行为都是采取的间接融资的方式。很多房地产的投资都是依赖于银行信贷资金的支持的，也就是当个人或企业在需要贷款来进行房地产投资时，都是以银行为主要贷款渠道。因此，货币供应量将会在供给方面影响房地产投资信贷的规模，在需求上对房地产的价格进行控制。国家在实行量化宽松政策后，贷款变得更加容易，使得很多资金都会流入到房地产的投资当中，因此，货币供应量的提升将在长期提升房地产的价格。但是，通过降低货币供应量，能够限制房地产市场的需求，间接造成房地产价格的逐渐回落，从而实现长期的房地产价格降低。

2.4 土地价格对房地产价格的影响

在房地产成本当中，地价是一个十分重要的组成部分，而地价的走势和变化，都将会对房价带来明显的影响。首先，在房地产的价格当中，有一半足有都是地价；随着国民经济和城市建设的发展，受到级差地租的影响，土地的出让价格会有所上涨。当前，我国城市化的推进，土地正在逐渐成为稀缺资源，使得土地的价格不断提升。不同的城市对于土地规划的计划也会影响到土地的价格，比如地铁等因素。随着土地价格的上涨，房地产的价格必然会上涨，二者的变化基本是同步的；由于地价很难降低，所以很长时间内，房地产的价格都不会下降。

2.5 房地产消费对房地产价格的影响

我国的房地产销售水平和季节的关系很大，每年的第四季度房地产的销售都会明显增加，达到一年当中的峰值，在次年的第一季度开始，房地产的销售就会锐减[4]。由于这种季节性的变化，可见销售量不能解释房地产价格的变化。由于房地产与一般商品价格有所区别，可以认为房价并不受到居民的现实需求影响，而是和经济预测的影响关系很大。

结语：

房价的变化和土地价格、货币政策、国民收入有很大关系，其中土地价格可以在短期内就对房价产生很大的影响，而货币政策对房价的影响则需要市场经过一段时间反应；公民的购买行为可以视为一种投资行为，与房价的关系不大。必须采取合理的措施，才能将房价控制在合理的范围内，保证我国经济的健康。

参考文献：

[1]崔光灿.房地产价格与宏观经济互动关系实证研究——基于我国31个省份面板数据分析[J].经济理论与经济管理，2009（01）：57-62.

[2]吴宝申.房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制研究[D].浙江大学，2007.

[3]孟庆斌，荣晨.宏观经济因素对房地产价格的长短期影响[J].统计研究，2014，31（06）：25-32.

[4]王大港，刘伊生.我国房地产价格与宏观经济动态关系研究——基于省际数据的PVAR模型[J].价格理论与实践，2015（06）：67-69.

作者简介：

刘春雨，性别：男，民族：汉，学历：本科，职称：中级经济师，现从事房地产管理方面工作。