对城市郊区大型封闭社区的现状调研与思考

【摘要】城市郊区大型封闭社区是我国郊区化过程中产生的一种新型居住形态，为缓解城市内部人口和功能压力起到了重要作用，但其由于过快开发、缺乏规划等原因出现众多问题。本文就天津市郊区大型封闭社区——中北镇居住区作为研究对象，通过对其区位分布、现状肌理等要素的调研分析，探究其形成原因和动力机制，分析其在空间形态、公共设施和社区生活这三个方面的优势和不足，进而寻求适合城市郊区大型封闭社区的发展方向和规划理念。

【关键词】城市郊区；大型居住区；封闭社区；开放模式

1、引言

随着上世纪末期我国城市化进程的加速以及房地产业的逐步成熟，在一些大中城市的城郊相继出现了大规模、甚至超大规模的住区开发项目，原有的封闭住区模式己经不能适应大型住区的开发。大型封闭住区不仅需要面对更严峻的自身管理问题，同时还带来整个社区缺乏活力、街区价值丢失、交通拥堵、安全忧患等一系列矛盾。此类住区在近郊区优势地段空间集聚，其带来的规模效应对城市边缘的居住环境质量、城市形态结构以及整体运行等方面都造成了一定的影响。针对这一现状进行分析，归纳总结出其基本成因，并提出相应的应对策略具有一定的迫切性和现实意义。

2、调研案例分析

2.1 居住区概况

中北镇居住区是天津生态小城镇发展的试点，也是各外围组团中第一个启动的小城镇开发项目。位于天津市西青区，东至六号路，南至新津杨公路，西至东北东大道（东大道是贯穿中北镇南北的主干道、东大道北起曹庄花市、穿越新津杨公路、南部与华苑产业园区相连），北至南运河，东南方毗邻大学城，驱车仅需要短短10几分钟。此外，天津地铁2号线的终点站将设在曹庄花市，周边的外环线、西纵、西横快速路等道路扩建后，这一地区的交通条件还将得到进一步提升。该区域规划总用地为88.55公顷，规划总建筑面积400万平米。目前由万科、招商地产、上投、金厦、乐康等开发商参与开发。

2.2 居住区内的典型住宅项目

（1）假日风景：由天津万科房地产有限公司开发，位于天津市区西部西青区中北镇，外环线以外，西面毗邻杨柳青镇。该地东距外环线1.5千米，距海光路约700米。

（2）云锦世家：地处天津市西城居住板块，是十二五计划天津市重点打造的生态居住区域，紧邻外环线。位于西青区中北镇侯台风景区西行2公里，卉康道阴暗，东方红西大道以西，海光路以东，海泰北路以北。

2.3 封闭管理现状评价

封闭居住区的入区管理制度较为严明，对于居住区内部居民、居住区内部车辆、外来访客、外来车辆都有不同的入区管理制度。一般来说采用居住区内部居民和居住区内部车辆凭卡进入、外来人员登记入内、外来车辆登记入内或禁止入内的入区管理。这样的管理方式能够对来访人员的身份进行筛查，在保证居住区的住户安全以及设施和资源专属性的基础上为管理带来便利，但是在实际过程中也引发了很多问题。

城市交通方面，封闭式管理造成了早晚高峰短时间内的车辆和人员在有限出入口的集中聚集。城市空间方面，周围居民难以穿行，造成绕行和城市肌理的割裂。行人访客方面，进入居住区时等待时间被延长，且登记设置存在漏洞，不能完全保证详细、真实地记录访客身份。外来车辆只能在路边非法停车，或者交纳高昂的停车费，造成了小区门口的停车管理混乱。社区生活方面，外来社区服务者进入时存在很大阻碍等等。以上问题都是对封闭居住区的开放模式进行研究时需要关注的问题。

2.4 公共设施现状评价

居住区配套的公共服务设施可以分为两类，一类是为居住区内部服务的，包括托幼所、小型零售和居委会等，这些较为适宜设置在居住区内部供住户使用。另一类是为区域服务的，包括商业设施、休闲娱乐设施、康体设施、银行邮局、社区诊所等，这些则较为适宜开放，供城市居民共同使用。封闭居住区大多将商业设施、休闲娱乐设施、康体设施和公共活动场地封闭在居住区内部，公共设施不能共享就造成了设施的重复建设和资源浪费。

另外，由于每个封闭居住区的空间限制，现有的公共设施也难以满足居民需求。以小型商业分布举例来说，开放居住区能够吸引更多的商户聚集并形成良好的商业气氛，而封闭居住区内的商业很难形成气候，大多商户都在经营过程中被淘汰。商业在开放居住区的密集也造成了使用过度的问题，对开放社区的环境、交通各方面都造成影响。

2.5 社区生活现状评价

（1）街道安全与安全：街道安全主要靠邻里监视来实现，足够数量的步行者和丰富的街道生活是保证住宅区外道路安全的主要手段。而封闭社区的边界多用围墙和栏杆与城市隔离，缺少友好的界面以及邻里监视发生的基础。此外，封闭社区尺度较大，通常一条500～600m的封闭边界上，只有一两个出入口，甚至没有，很难形成活跃的街道生活。

（2）社区生活：割裂的城市空间衍生出了居住区之间的社会隔离和排挤。开放的居住区，承载了居住片区内的很多功能，但是其他居住区的住户在分享该居住区的资源的同时，也对这种开放式的居住区存在一定的心理排挤。这种既在客观上需要又在主观上排挤的矛盾心理，引发了很多住户之间的矛盾与不满。“越封闭，越高档，只占有，不付出”成为了住户的普遍心理。

3、城市郊区封闭社区规划模式探究

通过对郊区大型封闭社区的成因及典型案例的现状分析，本文试图在规划层面上提出相应的应对策略。首先就是要建立开放的街坊支路系统，对住区用地进行進一步的分割，坚持小尺度封闭、大尺度开放的原则，与此同时引入社区综合开发的管理模式，对城市边缘区封闭式住区进行规划引导，使之逐步融入城市发展的总体脉络中来。

3.1 建立开放的街坊支路系统

3.1.1 划分居住单元——建立良性社区

亚历山大指出人的认知邻里范围在米的范围在274m以内，即居民可以接受的理想的居住单元的规模应小于5万平米。由此可见，城市郊区的大型封闭社区明显超出了良性的邻里认知范围。通过街坊支路系统的分割，将大块的居住用地划分为若干个面积在4～6公顷左右的居住组团，各组团内部仍旧采用封闭管理模式，而分割出来的城市空间界面则成为了邻里交往得以进行的物质载体。

街坊支路划分出的多个封闭的居住单元，生活在内的居民会产生一定的空间领域感，从而间接带给居民一定的归属感。空间领域感是产生社区归属感的重要条件。在居民的日常生活活动中，经常性的非正式会面可以促进邻里间的交往，使居民在一种轻松地氛围中建立良性的邻里关系并保持下去。封闭式的居住组团便于营造自己内部的生活空间氛围，强化了居民的领域感和归属感，同时也便于各住户之间的相互交叉渗透，便于住区内部邻里关系的建立。

3.1.2 丰富边界设计——激发社区活力

居住区边界的设计会直接影响到内外资源、信息和情感的交流与交换。边界设计可以拓展为以下三种形式：一是以实墙、渗透墙、玻璃墙或三种形式为主的边界形式；二是以树、水、坡、人行道、公园和广场等景观形式为主的边界形式；三是以为社区服务的公共设施与公共建筑为居住区边界的设计形式以上的边界[5]。设计手法可以根据实际情况单独或者结合使用，这样有利于营造出丰富且具有韵律的围合形式。

3.2 各组团内部“小尺度”封闭，社区整体“大尺度”开放

小尺度的封闭组团，其规模是居民可接受的步行范围之内的封闭的小尺度空间，有利于居民领域感和归属感的建立；其次，小规模的封闭便于物业对住区进行监控，增强了住区的安全性；再次，小规模的适宜步行的封闭空间可以促进居民之间交往活动的发生，提高交往频率，利于邻里关系的良性发展。

大尺度的开放空间，如沿街商铺、邻里公园、生活配套设施以及开敞绿地等公共空间。独立的封闭片区无法形成人群集聚所必需的规模效应，缺乏活力，难以形成浓郁的生活氛围，而大范围开放的空间的出现，增加了不同居住单元、不同社会阶层之间交往的机会，为社区混合发展提供了平台。

3.3 综合开发，有利于社区配套设施的有效利用和管理

郊区大型住区的开发应在市域规划和城市总体规划指导下进行，对地块的规划设计条件进行调控，这样便于开发商按照规划要求进行合理开发，对出入口、学校、商业网点和景观环境等进行合理布局，并且可以规划高档住区与经济实用型住区按照一定的比例进行混合开发，一定程度上可以降低居住分异程度。居民的收入水平逐步提高，他们对居住空间环境的要求也越来越高，住区内部的配套设施情况也是购房者首要的考虑因素之一，盲目的进行住区配套设施的建设极易造成公共资源的重复配置，使得使用效率低下。因此也就要求我们在进行住区开发的时候，以项目用地所处的城市区域为统筹对象，综合考虑其交通、景观、服务设施等客观条件并加以利用，这样可以更加合理高效的对住区进行规划设计，更加合理的满足了购房者的物质需求，同时也实现了社区公共资源的高效利用。

结语：

在对封闭社区理论研究的基础上，通过对天津市郊区中较具有特色的住区进行实例研究，对突出问题进行重点分析，对城市郊区大型居住区的规划模式提出了针对性的建议。然而许多问题的解决也无法一蹴而就，因此，在规划阶段还是需要坚持以人为本，因地制宜，打造片区中的具有自身特色的居住生活空间，并努力使郊区大型住区向着可持续的、良性的方向发展，使之成为一个人与自然和谐相处的、充满生机和活力的生活型综合社區。

参考文献：

[1]刘晔，李志刚.20世纪90年代以来封闭社区国内外研究述评[J].人文地理，2010（3）：10-15.

[2]宋伟轩，陈培阳.城市封闭社区的社会效应分析[J].城市问题，2013（6）：11-17.

作者简介：

孙晓亮，天津华汇工程建筑设计有限公司。