房地产估价方法的比较研究

【摘要】本文对房地产的估价方法进行了梳理，阐述了估价方法的适用范围、必要条件和实施步骤等，分析了房地产常用估价方法目前存在的一些问题，以及改善措施的思考。

【关键词】房地产估价；评估方法；探索研究；实施步骤

1、房地产估价的基本方法

我国房地产估价常用的方法有以下五种：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、路线价法。其中市场比较法、收益法、成本法是最基本的三种估价方法，其他方法都是他们的派生。现将前三种基本的估价方法进行简要介绍：

1.1 市场比较法

市场比较法是指在求取估价对象房地产的价格时，将估价对象与近期内已经发生交易的类似房地产加以比较对照，从已交易的类似房地产的已知价格，经比较修正而得出估价对象估价时点的房地产价格的估价方法。

经济学中的替代原理表明市场中具有等同的使用价值和效用的商品具有相同价格，是完全的替代关系。同样，这一原理是市场比较法的理论基础，房地产能够根据其典型的物质属性（包含土地、土地上的建筑物及其不可分离的部分）、法律属性（即为房地产的权属）和经济属性（房地产财产内涵）进行同等价值和效益的划分，形成这种替代关系，从而将同类型待估房地产进行一定的因素修正，最终做出价值评估，完成房地产估价。

1.2 收益法

收益法评估房地产商品的价格，就是应用科学的预测方法预测估价对象在未来经济寿命年限内每年能给投资者带来的纯收益，并选择合理的资本化率，将之折现到估价时点，即得估价对象在估价时点的价格。

收益法的估价原理为预期原理，这一原理建立在房地产使用寿命耐久性和经济效用长久性的特点之上，本质为房地产未来所能获得的纯收益与现在的货币价值的等量表达。由于纯收益的获取是一个长期积累的过程，因此我们房地产在整个收益过程中存在一个资本化率，那么房地产本身具有的价格与资本化率的积就是纯收益，同理纯收益与资本化率的比即为房地产价格。

1.3 成本法

成本法也称成本逼近法，它是一种通过求取在估价时点重新建造全新的估价对象所需的各项费用总额减去估价对象的减价修正额来估算估价对象价格的方法。

成本法估价的理论依据是经济学上的生产费用价值论，该理论旨在寻求供需双方的共同利益点，维持供需双方利益的平衡。换言之，如果房地产出售价格超出重置或重造所需全部成本额，就意味着需求方自行建设优于直接购买，那么需求方将放弃购买权；如果房地产出售价格低于重置或重造所需全部成本额，那么供给方将造成亏损，同样不具备成交条件。因此房地产价格下限，即开发成本，才更容易促成房地产交易，是供需双方的共同利益点。

2、房地产估价基本方法的比较分析

2.1 适用范围的比较

市场比较法是参照同类型房地产的交易资料而对待估对象进行估价的方法。市场比较法主要针对交易性较强的房地产，如商品住宅、办公楼、商场、仓储用地、工业厂房等项目，而对于学校、体育场馆、文化展馆等交易性较差的房地产则不适用于本方法。

收益法以房地产预期收益为基础，因此该方法适用于具有收益或者具有潜在收益且这种收益可以被定量表达的房地产项目，如普通商品住宅在出租的情况下具有收益，在自用的情况下节省了租房成本，为潜在收益，并且这些收益都直接以货币形式表现；而对于机关办公场所、学校、绿化用地、公共设施等房地产估价则大多不适用。

成本法是以建造成本为着眼点的估价方法。每一个房地产都存在建造成本，因此此项方法适用范围最为广泛，尤其是在交易性不强或者无法将收益货币化的房地产项目估价中表现尤为突出，弥补了其他两种方法适用范围的局限性。

2.2 特点分析

在市场比较法中用以参照的同类型房地产交易资料质量将直接影响估价水平，一方面用以参照的交易資料应具备一定的数量，即具有较为成熟的房地产交易市场，确保在相似供需范围内有足够的资料对比参照，保证数据的准确性；另一方面参照资料应具备优质的质量，即保证交易资料数据合法，保证待估对象的可靠性。

收益法主要借鉴和沿用了西方国家的成果，可以说是“起步晚、起点高”，虽然在评估原理、指标体系的建立等方面的认识基本上相同，但在评估实践中对于收益法的应用却存在巨大差异。这是因为收益法在应用中对纯收益的概念缺乏足够的说明，因此，采用该方法估算也应高度重视成交记录的收集和整理工作，以保证纯收益计算的可靠性。

成本法的关键在于对成本的理解，一方面在房地产估价中提出的成本为社会成本，其中不仅包含单纯的人工、材料、管理等显性费用，还包含开发商合理的利润及缴纳税金等隐性成本；另一方面成本为估价时点的重置成本，而非历史建造成本。

2.3 影响因素分析

由于房地产独一无二的特性，使得即使在房地产用途、结构、所处地点、价格类型、交易时间等对比条件均统一的情况下，常常受到交易双方乃至估价人员的主观影响而产生差异。

而收益法做出的评估结果准确与否在很大程度上取决于纯收益和资本化率两个参数的确定。一方面，纯收益的累积是在一种较为平均的状态下进行的，排除了具有特殊经营能力者和缺乏经营能力者产生的特殊的收益；另一方面，在房地产投入使用的若干年中，资本化率不断发生改变。因此影响收益估价法的两个关键因素均较难控制，容易在实际应用中掺杂估价人员主观判断，导致估价结果的偏离。

在成本法中采用的重置成本与建造时的历史成本是截然不同的两个时间段，两者存在着巨大的差异，因此该估价过程中减价修正额的确定是估价合理的关键，其中减价修正额包含折旧、成新率两个影响因素。

2.4 本质的同一性

三种方法无论是在适用范围还是经济学原理，亦或者是在影响因素等方面多存在着很大的差异，但经过总结和分析后发现，他们都是借用不同的方法途径，找出房地产与价值、货币之间的纽带，最终体现出房地产在估价时点的市场价格或价值。

结论：

随着房地产市场的发展，房地产估价也变得越来越重要，熟练掌握各种估价方法，明确各种方法的适用性是评估师应具备的能力。比较法、成本法、收益法、都是比较常见常用的估值方法，假设开发法、长期趋势法目前应用较少，合理选择估价方法除了评估师的业务能力之外，也需要外部环境的支持。此外，各种评估方法虽然都有典型的适用对象，但每种方法仍然存在一些问题，如何进行修正以便更好的适用于各种评估对象得出更加精准的评估值是值得继续探讨的问题。

参考文献：

[1]柴强.房地产估价[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2005.

[2]方晟，何柳.不同评估目的下房地产估价方法的选择[J].法制与社会，2007（6）：747-748.

作者简介：

李学伟，河北明和信房地产资产评估有限公司。