浅析市场经济条件下地方政府在房地产市场中的作用

【摘要】现在的市场条件下，政府在房地产市场中的作用已经成为重要问题。保证市场稳定运行作为政府的重要职责，决定了地方政府在房地产中有重要作用。在实践活动中可以看到政府的各种市场调整经常会出现失灵的问题。因此讨论地方政府在房地产中的作用便是十分重要的问题。

【关键词】房地产；市场；地方政府

现在我国房地产价格不断上升，这些和国家的房地产市场稳定发展是违背的。不断上涨的房价虽然和供求关系有很大关系，但是和各个地方政府的各种直接市场干预行为也是密不可分的。因此地方政府一定要认识到自己在房地产市场中的作用，政府参与越少市场越健康。

1、地方政府角色的背景

现在社会不断发展，同时人口流动性增加，我国政治经济环境产生重大变化，政府地域性逐渐凸显出来。现在地方政府自己的权限不断扩大，在社会发展过程中地方政府权限逐渐增加，单单依靠中央集权已经不可能完成庞杂的事物。因此在不断改革中地方政府的财政和人事以及自主管理这些权限都在提高。改革之后经济利益取代了传统方法，同时也是衡量地方政府的重要标准。这样地方政府便要发挥自身能动性为居民争取利益。

地方政府制定制度的权利逐渐增加。我国地域宽阔，每个地域都有自己的情况，因此中央政府只能在宏观上进行调控，具体的执行要下放到地方政府。这样每个地方政府要依靠自己的选择找到合适的发展途径，也会让他们更重视自己的竞争力。因此在需求中地方政府自我创新能力得到不断提高。

地方政府执政能力逐渐提升。因为自主权限的提升，地方政府要追求效益最大化，这时便会提升自己的执政能力。其中政绩主要是取决于整合能力以及管理能力、应变能力，所有这些都为政府的执政提供重要能力。

2、地方政府对房地产市场干预现状

在正常状态下，政府对房地产市场进行干预主要是因为市场出了问题，主要是对市场问题进行弥补。但是在发展过程中发现政府的干預更多的是为了自己利益最大化。现在地方政府是独立的GDP核算体，因此一定要保证收支平衡。但是我国在进行税制改革后地方政府事权逐渐增加但是财政权逐渐减少，这样便使得事权跟财政之间的失衡，地方财政经常十分困难。同时房地产行业发展飞快，城市中的土地出让逐渐成为地方财政重要来源。不断推动财政收支平衡成为房地产市场发展的目的，因此政府更加希望看到房地产市场发展。

政府对经济的追求造成地方政府工作中心逐渐转移，产生将政绩作为核心追求的市场干预行为。这样造成地方政府不仅是市场监管人员同时也是参与者。地方政府有重要的土地供应，同时还可以通过旧城改造不断制造需求。因此政府身份发生变化便会产生寻租，推动房价逐渐提高。

3、地方政府对房地产市场的作用

地方政府使用城市建设以及土地出让，建设廉租房，制定各种政策，使用各种方式干预房地产市场。

地方政府在旧城改造和新城建设过程中的作用。地方政府对政绩的追求中使用公共资源的决定权，提出很多形象工程。使用旧城改造的方式进行拆迁，这样也为市场提供购买需求。

同时地方政府的作用也表现在土地出让上。现在的土地制度中，政府是土地唯一供应者，因此也是垄断者。政府使用控制土地的方式干预市场，但是内部问题也会造成开发成本的不断提高。

使用经济适用房以及廉租房的方式发挥自己作用。经济适用房是政府划拨的方式进行建设，因此没有土地出让金，在限制开发利润率后经济适用房在价格上远低于商品房。政府可以使用经济适用房以及廉租房对商品房进行控制。

同时政府也可以使用户口准入以及移民等这些方式不断刺激外部居民进行购房，同时也增加了市场需求。

4、正确发挥地方政府在房地产市场中的作用

4.1 地方政府明确自己的职责。在市场定位上地方政府一定要有明确的权限。房地产经济的发展使得房地产成为地方政府的主要财政来源以及支柱产业。地方政府的利益最大化冲动会形成城市和经济的快速发展。因此中央政府在对市场进行调整时一定是在宏观制度上的调整，主要是针对房屋需求。地方政府调控时一定要站在直接控制和基础性调整，也是对房地产供给进行控制。同时因为房地产的区域性也使得房价调控不能像股票一样进行统一调控，只能是区域调控。房地产开发在经济发展中有重要地位，也是城市规划重要部分，在政府监管中最严厉。地方政府可以从土地供应和规划这些方面对本地房地产发展进行控制。楼盘在选址以及设计过程中都要在政府控制中。从这些方面来讲这些都应当是属于地方政府自己的职责范围。

4.2 地方政府发挥自己更多的作用。地方政府在房地产市场中的作用是自身特征决定的。对整个市场来讲也是分散区域性的市场。因为我国在地理位置上的不平衡以及市场结构的不同会造成，供求关系以及文化背景的不同。地方政府在对土地进行控制时一定要规划好住房发展模式。

4.3 界定好中央政府和地方政府不同的权责。规定各级政府的法人地位，这样使得政府行为实现人格化，不断做好政府权力以及义务之间的协调。这种方式也可以为地方政府在履行自己的职能时有法律支持。同时可以使得中央政府和地方政府在关系上会更加协调，权力的划分更加明确，形成有序的调控制度。

4.4 完善领导干部考核制度。在城市发展过程中一定要重视协调发展，同时将注意力要放在公众服务能力以及群众满意上。同时要逐渐减少地方政府的干预行为，重新完善干部考核制度。只有这种方式才可以让干部考核从GDP发展偏好，转移到同时重视廉政、综合职能、依法执政等这些关系群众生活的方向上。

小结：

通过分析可以看出，地方政府在房地产市场中有着重要作用，同时又会出现各种过度干预的问题。因此地方政府一定要定位好自己的角色，规划合理的发展方式，明确自己的职责，使用这种方式完成城市的科学发展。

参考文献：

[1]邹冬初.房地产市场调控中的政府作用和市场机制[J].时代金融，2014（11）.

[2]杨海斌，高秀娟.中央与地方政府在房地产市场的作用分析[J].中共山西省直机关党校学报，2014（1）.

[3]孙占芳.地方政府在房地产价格上涨中的作用分析[J].中国房地产，2017（1）.

作者简介：

史广新，南京鑫土地信息技术有限公司。