价值工程在房地产项目管理中的应用探析

李芳

【摘要】与其他项目相比，房地产项目规模较大，投入资金较多，建设周期较长，管理工作较为复杂。近年来，随着土地资源日趋紧张，土地成本愈来愈高，再加上房地产库存问题愈来愈严重，造成房地产项目利润空间逐渐压缩。在这种情况下，房地产企业若要获得长足、稳定的发展，就必须进一步完善房地产项目管理，以管理作为切入点来控制项目成本，进而获得更大的利润空间。基于此，本文对价值工程在房地产项目管理中的应用进行了综合性分析，并提出了一系列观点，以供参考。

【关键词】房地产项目；价值工程；成本

1、价值工程特征概述

价值工程主要是指以提升产品或作业价值为目的，以产品或作业功能分析作为核心，尽最大可能通过最低寿命周期成本来实现产品或作业使用所需求的必要功能的组织性活动。价值工程当中所谓的“价值”本质上是一种评价事物有益程度的尺度[1]。价值愈高则反映了事物的有益程度愈高，所能够带来的效益愈大；反之则说明事物有益程度低下，所能够产出的效益不够理想。价值公式表达为V=F/C，其中V是效用或功能与费用之比，即对象所具备的必要功能与获取该功能总成本的比例；F是指对象的性能或用途，其本质是对象的使用价值；C是指产品或作业在全寿命周期所耗费的全部费用，包括使用费用及生产费用[2]。

价值、功能以及全寿命周期成本是构成价值工程的三大要素，并具备了以下特征[3]：（1）价值工程的核心为产品功能分析。从产品角度来看，房地产项目的功能才是吸引用户的核心要素，并不是项目本身，通过功能才能够满足用户的某些需求。如果从用户角度出发，则需要注重产品功能开发，并根据用户实际需求，删除部分多余或不必要的功能，以此来压缩成本。通过对项目功能进行定量分析，将量化功能与量化成本进行比值，从而获得价值。（2）价值工程的基础为集体创造活动。在房地产项目管理过程中需要整个团队成员相互协作，根据阶段性特点，对产品功能载体进行创新，并适当简化功能载体，以节约材料及建设成本，提升项目整体的技术经济效益。换句话说，价值工程需要一个完整团队才能实现，其基础为集体创造活动。（3）在实现客户功能要求的前提下，尽可能降低产品成本。与传统房地产项目成本管理方法相比，价值工程则是将价值、功能及成本“三位一体化”，进行综合考量，能够让产品功能与成本保持协调，在保证项目质量的基础上，有效控制成本，并提升经济效益。

2、价值工程应用流程

价值工程是一项系统性的工作，其主要流程包括确认目标、功能分析、功能价值评价、方案制定以及方案实施，以下对各环节进行详细叙述[4]：（1）确认目标。首先，在价值工程应用过程中，要确认应用对象。由于价值工程需要消耗大量的资源、财力、人力等，所以无法将所有的项目内容都作为价值工程应用对象，需要进行合理筛选，将能够产出较大经济效益的内容作为对象。从房地产项目角度来看，应该将建设成本较高、数量较多、成本费用占比较大的项目内容作为价值工程重点关注的对象。其次，当价值工程应用对象确认后，就需要对对象进行充分的情报收集，以获取价值工程所需的参考对象。通过与参考对象比较，能够及时发现项目管理过程中存在的问题，并提出相应的改进措施。房地产项目情报收集主要包括了市场规模、市场趋势、业主信息、地质环境、施工技术、造价信息等。（2）功能分析。功能分析是价值工程实施过程中的核心内容。首先，要结合已经确认的对象的功能进行有效描述，对功能进行细致分析与解剖。通过功能定义表述，能够界定功能的基本属性，并将对象功能范畴清晰地划分出来。其次，从系统角度出发，对单项子功能之间的关系进行整理，再以图表的方式将这些单项子功能之间的联系清晰表达出来，便能够充分反映出产品核心功能与辅助功能之间的关系。（3）功能价值评价。根据功能整理结果对功能价值进行合理评价，具体评价流程如下图1所示：

通过合理评价，将功能价值较低、改良期望值较高的功能作为价值工程应用当中的重点改进对象。（4）方案制定。结合以上步骤作为参考，并根据项目实际情况，制定出针对性的方案。方案的创造需要充分借助团队力量，通过相互探讨、集思广益，尽可能提出多种方案，并从中筛选出最优方案。（5）方案实施。按照所制定的方案严格落实，在方案实施过程中，要及时进行检查，发现问题并解决问题。方案完成后，对整体实施效果进行有效评价。

3、价值工程在房地产项目管理过程中的应用分析

3.1策划阶段

房地产项目策划是房地产项目管理的起点，其涉及内容较多，包括市场调查、市场细分以及项目定位等，该阶段价值分析主要如下表1所示：

客观角度来看，房地产项目策划成果会对项目未来实施、发展产生决定性影响。因此，项目策划期间，除了要考虑一些基础性因素外，还要分析房地产项目所处环境变化，如楼房流行款式、市场成长变化、土地税收变化、融资政策变动、城市商圈转移等[5]。将这些变化因素均纳入到價值分析当中，以便在项目管理实施过程中进行动态性调整，逐步实现产品增值。

3.2设计阶段

设计阶段应用价值工程的过程中，除了要考虑基本的设计因素外，还要充分考虑资金的时间价值。为了防止“前期投资小，后期开支大”的情形出现，设计人员需要在把握前期一次性投入成本的基础上，将直接成本、间接成、隐性成本以及显性成本均关联起来。采取综合性的方法，探究子项目工程内容之间的相互关系，以获取最优组合。同时，要明确评价指标，包括建筑密度、体积、平面系数、户型等，形成合理的设计方案评价模型。同时，要对产品功能进行准确识别。一些并不是产品所必需的功能，可适当删减，由此来控制建设成本。设计过程中，应该将投资比重大、对项目影响最大且能够产生潜在效益的部分作为价值工程研究核心，通过多重比较，筛选出最优方案，得到既经济适用又达到功能要求的结果。

3.3施工阶段

施工阶段应用价值工程的过程中，核心目标主要包括两点：第一，要获取最优施工方案，以降低各建设产品单体消耗，从而降低生产部门平均劳动损耗，以达到投资费用控制目标。因此，需要对不同施工方案进行全面性的经济分析及技术分析，并对比不同方案之间的优劣，最终获得最优方案。第二，要实现产品预期功能，并达到成本控制目标，则需要对施工组织设计进行合理编制。这就要对施工当中的工作量、实务量、劳动量等进行精确的计算，并对人、财、物资源进行优化配置，让功能、成本达到平衡，最终实现产品增值。具体施工过程中，在满足产品功能要求的基础上，可通过替代材料、调整混凝土混合比、选择低台班费用的施工机械等措施进一步控制成本，实现项目价值。与此同时，要注重施工组织程序，以项目质量、技术、投资成本、进度为核心，对各部分分项工程进行严格把关，做到施工组织计划紧凑连贯，将工序间隔时间控制到最小，并实现产品必要功能。

结语：

房地产项目建设是一个综合性、系统性的过程。工程质量是房地产项目的基本保障，产品功能则是房地产项目建设的基本要求。借助价值工程，能够将功能、成本以及价值三大要素充分关联起来，在满足产品功能要求的前提下，尽可能降低成本，提升价值，从而让项目获得更大的经济效益。在价值工程运用过程中，要将传统粗放式管理模式转变为精细化管理，通过细化目标，设定多重方案，并通过对比、筛选，获得最优方案，以实现价值最大化。

参考文献：

[1]王敏.论价值工程的房地产项目成本优化[J].住宅与房地产，2016 （21）：97.

[2]蒋叶.价值工程在房地产项目管理中的应用[J].中国市场，2016 （43）：164-168.

[3]陆庆强.价值工程在房地产开发项目成本控制中的应用研究[J].当代经济，2011（04）：14-15.

[4]张金兰，纪鹏飞，董纪昌.基于价值工程的房地产项目管理应用研究[J].数学的实践与认识，2011，41（17）：76-84.

[5]张妮丽.价值工程在建设工程项目成本管理中的应用[J].四川建材，2014，40（02）：255-256.