高端写字楼宇经济

陈曦

高耸入云的摩天大楼成为各区域地标性建筑，这些大楼多属于高端写字楼宇。高端写字楼已经悄然成为城市财富的新密码，他承载着一个区域的经济和产业发展。近年来成都写字楼也越来越向外观超高层、运行高端化、管理高精尖等方向发展。在体验式营销盛行的今天，项目的物业品牌度直接决定了写字楼的租金价值和出租率，成为衡量写字楼等级的重要指标和软实力。面对物业管理转型升级的今天，高端商务写字楼宇是突破资产管理、提升项目运营能力的途径之一，也有越来越多本土品牌楼宇企业在这一领域发力，“以服务一个项目，树立一个品牌”的服务理念，改变着市场角逐中恒定不变的规律法则。

一、成都市及锦江区商业物业发展宏观背景

1、成都市商业地产发展现状

成都具备着多元化的经济基础和良好的投资环境，随着中国的经济活动向西部转移，成都商业经济也正经历飞速增长。目前成都已经拥有中国新兴城市50强中最大的写字楼市场、第二大的零售物业市场。

成都高端商务写字楼市场发展前景良好。现成都经济已经表现出强大的持续发展能力，这种经济的高速发展将支撑成都写字楼市场全面发展。区域市场的资产表现差异化趋势逐步显现。随着大量未来供应建成入市，同质化的市场竞争将愈演愈烈。虽然短期来看，成都写字楼市场放量现象较为突出，但从长期的供需关系情况和目前政府宏观调控政策层面来看，它们将成为成都整个房地产市场经济发展的持续动力和拥有闲散资金投资者投资的热点。

成都优质零售物业市场将经受考验。虽然成都人口数量多、消费能力高，但是其优质零售物业的市场表现却排在其他城市之后。同时，面对未来大规模的市场供应，若不强化对西南地区的辐射能力，以及对物业进行市场细分引导和准确定位，未来成都零售将面临来自招商和后期运营的严峻考验。

成都高星级酒店市场发展现状较好，但其面临结构性调整。成都高星级酒店由于供应较紧缺且城市商务商贸以及会展、旅游业发达，目前市场表现良好，甚至高于北京水平，仅次于上海。随着成都五星级酒店未来几年大量集中入市，将有可能面临短期运营商经营压力大的问题。

2、锦江区经济发展现状

锦江区金融业发展持续较好。入驻锦江区的金融及其衍生、配套服务机构据不完全统计已达300余家，其中银行30余家，占全市60%，居全市之首；开设支行以上分支机构80多个；外资银行8家，占全市73%；外资保险29家，占全市55%。入驻成都的近20家世界500强保险机构有超过一半进驻锦江。锦江区已成为成都金融机构种類最齐全、数量最多、容纳度与市场细分度最高，聚集吸引力最强大的区域。

零售业发展较为突出。锦江区汇集了成都市四大商圈中的两大商圈，即盐市口商圈和春熙路商圈，商业业态已十分成熟，不断吸引着各个不同消费水平的人群前来购物，具有较好的人群聚集效应，因而使得锦江区全区社会消费品零售总额及增幅继续保持全市第一。

总部经济发展势头强劲。韩国乐天集团、中国五冶集团等一批大型总部企业已经入驻锦江区，平安科技有限公司中西部总部等29家总部企业已经入驻锦江区。而仁和集团等一批本土总部企业也在不断发展壮大中，总部经济对地方税收贡献率达超过了30%以上。

休闲服务业成长态势良好。现锦江区已成功引进希尔顿旗下顶级品牌Conrad（康拉德酒店）和新加坡排名第一的国际健身中心Cenosis（纤诺）。兰桂坊特色街吸引了包括香港利苑、美国多利萝玛、瑞士大卫杜夫等33家全球知名餐饮及服务企业入驻，成为成都休闲娱乐的地标。

整体来看，成都商业地产市场发展水平在二线城市中处于领先地位。商业地产体系是现代服务业的重要载体，现代服务业依托于商业地产的规模化、品质化布局，商业地产的快速发展是调整整个城市经济产业结构的推动力。成都市锦江区近几年来大力发展现代服务业，巩固提升锦江区作为成都市“现代服务业发展先导区”的地位。

二、锦江区的高端写字楼数量比例最为均衡，当前高端写字楼供应领跑成都写字楼市场。

1.锦江区甲级写字楼硬件水平与配套物业服务品质水平高。锦江区现有甲级写字楼中仁恒置地广场、香格里拉中心、航天科技大厦、IFS等投入市场的楼盘硬件配置均达到了高端商务写字楼的国际标准。锦江区的高端写字楼的硬件水平有一定领先趋势，特别是标准层面积、净层高、架空地板与客梯的品牌品质、空调与新风系统方面等都处于市场领先水平。在所有权方面，锦江区拥有较多产权集中或单一业权的高端写字楼供应。

2.未来锦江区内甲级写字楼集中供应，区域竞争优势明显。2013年-2016年成都市高品质写字楼市场将迎来供应高峰，截至2016年可甄别新增大型项目高达20余个，新增供应体量超过200万平方米，新增体量超过当前成都甲级写字楼市场体量总和。

3.锦江区高端写字楼开发商经验丰富，产品品质高。区域供应中知名项目包括仁恒置地广场、IFS、时代1号、晶融汇等，这些优质项目凭借其强大的影响力，卓越的品牌效应与号召力以及强硬的物业品质，奠定了锦江区商务楼宇高品质的水准。随着大量未来项目入市，东大街和南部新区将形成新兴商务区。成都市高品质写字楼的分布将随着大量未来项目的入市而改变，高品质写字楼物业相对密集的聚集将使东大街和南部新区将形成新兴商务区。人民南路沿线将维持其稳定而高品质的物业供应。在市中心区域，中央商务区和人民南路沿线仍将凭借其成熟的商务氛围和便利的交通，继续成为高端写字楼项目的聚集地。

三、与之配套的高端物业服务对于商务楼宇市场具有举足轻重的作用。

1.商务楼宇的物业服务水平对其吸引高端客户入驻起着至关重要的作用

高端客户选址除了硬件指标外，软件服务是吸引其入驻的关键因素。写字楼购买者对物业管理的重视程度仅排在地段与硬件设施之后，普遍认为写字楼物业运营损耗大，唯有高水准的物业管理水平才能决定楼宇投入运营后能否长久保持较高的品质与价值。世界500强企业、外资企业、金融业的业主与租户，都将物业管理公司与水平看做是选址的参考值之一。写字楼物业管理作为区域招商引资的窗口从侧面反映了区域楼宇经济的发展水平，优质的物业方能提供良好的载体，维持长久的竞争力。

2.优质的物业服务为楼宇保值增值保驾复航

高品质的写字楼物业服务，将强化楼宇功能，提高楼宇办公效率，从而成为楼宇保值增值的主要动力之一。例如美国纽约的帝国大厦已建成近85年，目前无论从硬件设施还是软件设施依然不逊色于区域内其他的写字楼。值得一提的是，该栋大厦不仅供办公使用，每年还有无数旅游观光者到访，因此物业管理的重要性在为楼宇保值增值发挥着关键作用。

3.人性化管理

在满足标准化、体系化管理的条件下，站在业主与租户的角度上思考与人性化的管理可大大提高楼宇内部的服务质量与大厦的整体竞争力。通过近期与多位经验丰富的物业管理者了解到人性化服务的重要性。

4.楼宇内部的稳定性

除了稳定的宏观政策环境、稳定的楼宇自身管理政策和稳定的管理团队均是恒久保持高竞争力的重要因素。稳定的团队与高品质、专业化的服务在高端写字楼物业剧烈的市场竞争下，依然保值并保持着强劲的竞争力。

四、锦江区高端写字楼物业管理未来的必然趋势

1.物业管理社会认知回归于专业服务业

物业管理属于现代服务业，但在发展初期绝大多数物管公司属于劳动密集型和简单服务提供者，较低的附加值限制了行业发展，决定了物业服务企业的经济运营和盈利空间十分狭窄，服务质量也与业主或租户要求有着很大出入。因此，长期以来业主、社会等对物业管理的认知出现偏差，使其一直成为低端劳动密集服务业的代言词，这对于物业管理水平的提升，物业管理人才的培养均是一种极大的阻碍，而现在这种观念在改观，随着不断引入新技术，新业态和新方式，开创全新商业模式，持续提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值，物业管理渐渐实现从粗放型服务业向集约型服务业的转变，使广大业主与社会的观念也随之改观，对于物业服务作用的重视以及更多国际知名专业物业公司进入市场推动了物管价值的回归，其将回到专业服务业的发展道路之中。

2. 物业服务市场将更加公开透明

当前物业服务市场中经常发生业主与物管方面的纠纷，这也是缺乏公正客观独立的第三方机构证明造成的。为此北京等地区在物业市场推行了第三方监理机制，在物业项目收费标准、物业服务行为技术评估、物业项目交接等容易发生矛盾纠纷的事件上面，鼓励第三方进入监理评估，促使物管服务行为更加规范化，物业市场更加公开透明化，待此方案发展成熟时便将在全国范围推行，物业管理市场将走向更加公开透明的发展方向。

3. 高端写字楼提供定制化尊崇服务或将成为趋势

锦江区拥有成都为数不多的超甲级写字楼与众多的知名写字楼物业服务公司，随之而来的还有世界最前沿的物业管理理念。据悉，目前如仁恒置地广场这样的高端写字楼的物管团队已经开始对其业主进行尊崇服务的推广。其尊崇服务体现在酒店式管理，一站式服务，管家式商务办公需求24小时全程服务，专人全程租赁代理等个性化、定制化的高附加值物管服务。对于细节的注重与打造提供定制化的尊崇服务，或将成为锦江区未来写字楼物业管理特别是高端物业管理发展趋势之一。

五、高效规范创造政企交流平台，大力发挥锦江楼宇协会桥梁作用。

锦江区商务楼宇物业管理协会目前拥有会员单位近六十家，距其初期目标的九十家仍有一定差距。协会为民间组织，经费主要来源于每个会员单位每年上缴的年费。由于为区域企业行业协会，其现有规模较小，影响力有限，目前管理方面尚在摸索階段，与成熟市场当中的协会相比，目前处于起步阶段，但尚有较大的发展空间。目前，锦江区楼宇物业管理协会在区房管局、楼宇办大力发展楼宇服务的指导思想下，正在逐步搭建“企业—协会—政府”的中介式交流平台，做到上情下达，下情上传，为锦江区楼宇经济及高端楼宇物业发展建言献策，当好政府的参谋助手和企业的好帮手。

2017年，将是楼宇经济及其楼宇物业发展的重要一年，在面对产业经济、物业发展的转型升级的阶段，锦江楼宇人将用“开放、合作、共赢”去迎接这一经济发展的主旋律，用新元素改良高端楼宇物业服务基因。我们相信：高端写字楼宇经济，将会开启未来美丽成都经济财富的新密码！

参考文献：

[1]《物业管理的本质》、部分行业、政府报告资料等

[2] 文章中设计到的部分数据由于收集渠道的局限性，仅供参考

（本文作者系成都市锦江区商务楼宇物业管理协会会长，成都欧菲物业服务有限公司董事总经理）