房地产项目工程管理策划研究

【摘要】工程项目策划指的是通过调查研究和收集资料，针对工程项目的决策和实施进行组织，管理，经济和技术等方面的可行性科学分析和论证，目的在于保证工程项目完成后获得经济效益，社会效益和环境效益提供科学依据。本文从工程管理视角，基于房地产项目全寿命管理周期，将工程管理理念和房地产项目策划相融合，从组织策划、决策策划、实施策划和运营策划四方面进行研究，为房地产项目建设的决策和实施提供策划方案。

【关键词】工程管理；房地产项目；房地产策划

1、组织策划-组织工具的应用

项目管理的组织是项目管理目标能否实现的决定性因素，房地产项目策划的核心灵魂是组织策划。工程管理的组织策划涉及组织结构、任务分工、管理职能分工、工作流程和建立编码体系等内容。房地产项目工程管理的策划和运作，须充分理解应用组织论和组织工具，系统的确定组织结构模式、组织分工和工作流程组织，明确各业务部门各自的角色、责任、权限和工作关系，做到流程清晰、职责明确、操作准确、监督到位、沟通顺畅。

根据房地产项目特点，项目运作主要包括：项目开发部、项目设计部、项目工程部、项目成本部。项目开发部是项目前期阶段的业务枢纽部门，负责开发项目的前期论证、策划组织、摘牌、交地和四证办理工作，相关业务部门负责配合运作。项目设计部负责项目规划设计、设计报批、设计方案和设计图纸相关全过程设计业务的策划、组织、监督、控制和协调工作。项目工程部是项目实施阶段的综合业务管理部门，负责项目实施过程的策划、组织、监督、控制和协调。项目成本部负责项目整体投资的估算、预算和预决算控制工作。

2、开发策划-决策阶段的开发管理

房地产开发策划，是根据目前房地产市场情况，以及未来市场趋势，结合自身（地块、资金）条件，通过有效满足市场需求的方式，最终达到房地产项目效益最大化和绿色建筑生态建设的最佳规划设计方案。

房地产前期开发策划，要先于实际的决策和项目产品的形成。它是一种科学的预测活动，在整个工程建设中具有决定意义。前期策划的主要任务是定义开发什么，预测项目的社会效益与经济效益，指导项目的规划和设计工作，从而拟定具体的项目计划。房地产开发前期策划主要内容概括为市场研判、项目定位、运行建议和经济评价四个部分。

（1）市场研判，是前期策划的依据，对过去和已经发生的进行分析研究的同时还要对市场未来的发展做出预测，尤其对项目的开发周期内的市场情况做出判断。

（2）项目定位，是前期策划的核心内容，通过对区域市场的发展趋势和动态变化的分析，房地产开发项目市场价值取向进行研判和设计，包括客户定位、市场定位和产品定位。

（3）运行建议，是前期策划的操作设计。由于开发项目是一个复杂过程，对环节的把控至关重要，运行建议就是針对主要环节提出的操作设想。

（4）经济评价，是前期策划的项目财务分析，通过对项目的投入产出测算各项财务指标，评价盈利能力和清偿能力是否达到要求，通过对项目的不确定性分析，评价其抗风险能力企业是否能承受。

3、项目策划-实施阶段的项目管理

项目管理策划是对项目实施的任务分解和任务组织工作的策划，包括设计、施工、采购任务的招投标，合同结构，项目管理机构设置、工作程序、制度及运行机制，项目管理组织协调，管理信息收集等。项目管理策划视项目系统的规模和复杂程度，分层次、分阶段地展开，从总体的轮廓性、概略性策划，到局部的实施性详细策划逐步深化。

工程项目实施策划是指为使构思策划成为现实可能性和可操作性，而提出的带有策略性和指导性的设想。实施策划一般包括项目融资策划、项目控制策划和项目管理策划。

（1）项目融资策划。资金是实现工程项目的重要物质基础。工程项目投资大，建设周期长，不确定性大，因此资金的筹措和运用对项目的成败关系重大。建设资金的来源广泛，各种融资手段具有不同的特点和风险因素，项目融资策划就是选择合理的融资方案，以达到控制资金的使用成本，降低项目的投资风险的目的。影响项目融资的因素较多，这就要求项目融资策划有很强的政策性、技巧性和策略性，它取决于项目的性质和项目实施的运作方式。

（2）工程项目控制策划。项目控制策划是指对项目实施系统及项目全过程的控制策划。包括项目目标体系的确定、控制系统的建立和运行的策划。

（3）项目管理策划。项目管理策划是指对项目实施的任务分解和分项任务组织工作的策划。它主要包括合同结构策划、项目招标策划、项目管理机构设置和运行机制策划、项目组织协调策划、信息管理策划等。项目管理策划应根据项目的规模和复杂程度，分阶段分层次地展开，从总体的概略性策划到局部的实施性、详细性策划逐步进行。项目管理策划重点在提出行动方案和管理界面设计。

4、运营策划-使用阶段的设施管理

作为建筑物全生命周期的管理，涉及三个方面：不动产、技术设备及管理。运营策划，我们要进行费用分析和优化。优化的目的是使不动产保值增值，设施设备效能的提高。由此推动全生命周期的管理进程，提高设施设备管理的经济性。

通过对设施设备的全寿命周期管理，可以降低设施设备的寿命周期费用，避免过高的使用费用；避免过早、过高的投资 ；提高不动产的利润率；实现规划以及运营安全；实现设施管理服务项目的扩展；针对经营管理阶段进行科学估算，实现安全、经济、绿色、智能经营管理。

房地产项目工程管理策划是理论和实际相结合的系统工程，是组织论通过组织工具应用在工程管理当中。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过决策、设计准备、设计、项目施工、竣工验收、物业服务等一系列过程，有效地整合概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等房地产项目资源，集房地产企业策略面以思想、智力和策略的帮助支持下，给房地产项目出谋划策，为企业创造更多的经济价值和社会价值。房地产策划应牢固树立生态文明观，贯彻绿色发展理念，致力于人与自然和谐发展，形成富强民主文明和谐美丽的现代化建设新格局。

参考文献：

[1]刘伊生.建设项目管理[M].北京：清华大学出版社，2004.

[2]中国房产信息集团.房地产开发营销策划[M].北京：中国经济出版社，2011.

[3]丁士昭.建设工程项目管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2016.

作者简介：

傅勇，青岛万达东方影都投资有限公司。