新兴产业服务与科研用地基准地价评估探讨

【摘要】随着科技创新的深化发展，科研用地需求不断增加，亟须制订科研用地基准地价。本次以如皋市为例，根据科研用地交易资料，依据其现状和规划，划分科研用地区片，在此基础上测算其平均价格，通过价格归并形成土地级别并测算级别基准地价，最后构建除科研用地以外的公共管理与公共服务用地基准地价细分用途修正体系。

【关键词】科研用地；基准地价；用途细分修正体系

近年来，如皋市委市政府紧紧抓住全球新一轮科技革命和产业革命契机，加大科技投入，加快项目建设，全市新兴产业呈现出良好的发展态势。2016年新兴产业产值617.08亿元，增长18.1%，占全市规模以上工业总产值比重为30.9%。

新兴产业服务和科研用地是科技创新的重要载体，是创新功能重要的支撑平台。随着科技创新的深化发展，目前如皋市市区科技研发用地需求不断增加，供地量呈逐年增长态势。但由于市区尚未形成统一的科技研发用地地价标准，科技研发用地地价管理十分不便。为了进一步规范科技研发用地管理，提高该类用地使用效率，实现优化配置，使其在科技创新活动中发挥更大作用，特开展2017年度如皋市新兴产业服务与科研用地基准地价评估工作。

1、技术路线

以《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）等国家标准和行业标准为参考，主要依据《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术方案》（2014年版），在全面收集区域内新兴产业服务与科研用地出让、转让、征地、拆迁、收储等样点数据资料的基础上，依据新兴产业服务与科研用地发展现状，结合城市近期发展规划，划分新兴产业服务与科研用地区片，运用多种估价方法，测算区片内样点地价，利用地理信息系统（GIS）软件生成样点的空间数据库，对样点地价进行进行期日、年期、容积率、开发水平等一系列修正修正，测算区片内各类用地平均价格，在此基础上对价格相近的区片进行归并形成级别，采用面积加权，测算级别地价水平并综合确定级别基准地价，最后根据近年来出让案例，结合专家咨询，并参考国内一些城市的用途修正系数，构建除科研用地以外的公共管理与公共服务用地基准地价细分用途修正体系。

2、主要技术流程

2.1新兴产业服务与科研用地界定

如皋市新兴产业服务与科研用地涵盖内容包括：《战略性新兴产业重点产品和服务指导目录》（2016版）中的新一代信息技术产业（包括下一代信息网络产业、信息技术服务、电子核心产业、网络信息安全产品和服务、人工智能等）、数字创意产业（包括数字文化创意、设计服务、数字创意与相关产业融合应用服务等）和相关服务产业（研发服务、知识产权服务、检验检测服务、标准化服务、双创服务、专业技术服务、技术推广服务和相关金融服务等）三类产业用地和科研用地。

如皋市政府成立发改、规划、国土、科技等部门组成的新兴产业服务与科研项目认定小组，对新兴产业服务与科研项目产业类型进行认定，土地用途统一认定为科研用地。

2.2资料收集

采集近4年来如皋市新兴产业服务与科研用地的土地交易样点数据。通过土地交易市场、土地交易登记部门和实际市场等渠道采集。本次的调查资料包括房地出租样点、土地使用权出让和转让样点以及征地拆迁等多种形式的土地交易资料，共51份资料，见表1。

2.3地价区片划分

2.3.1划分依据

根据如皋市新兴产业服务与科研用地的实际情况，结合城市规划要求进行新兴产业服务与科研用地区片的划分。

（1）区位条件的接近性。该原则要求同一区段内的新兴产业服务与科研用地，在位置上应相互靠近，区位条件基本一致。

（2）新兴产业服务与科研用地办公条件的一致性。该原则要求同一区段内科研办公环境（自然或人文环境）较好，且基本保持一致。

（3）交通状况的相似性。该原则要求同一区段内交通设施状况应保持相似。

（4）基础设施的同一性。该原则要求同一区段内供水、排水、供电等基础设施的等级、保证率等应基本相似。

（5）地价或租金的统一性。上述1～4是划分新兴产业服务与科研用地地价区段的定性指标，而地价、租金是划分地价区段的定量指标，同一地价区片内地价或租金相差不大。

2.3.2地价区片的划分与确定

通过内业审查与实地核对，对地价区片划分的合理性进行审核与确定。划分结果见表2。

2.4级别基准地价测算与确定

2.4.1样点地价属性和空间数据库建立

运用数据库技术建立基准地价更新样点地价属性数据库，运用GIS技术建立样点地价空间数据库，采用地理编码技术对样点属性数据库和空间数据库进行匹配。

2.4.2样点地价测算与修正

根据国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）中规定的技术途径和估价方法，测算样点地价，并且依照各级别设定的地价内涵，对样点地价进行期日、容积率、开发水平等一系列修正。

2.4.3区片平均地价测算

运用数理统计方法对样点地价分布类型做出判断。对于正态分布，采用t检验法剔除异常样点，确定参算样点；对于非正态分布，采用方差法剔除异常样点，确定参算样点。然后根据样点宗地地价面积加权法分别测算各区片平均地价。

2.4.4级别基准地价确定

对级别内各地价区段的基准地价采取面积加权平均的方法测算出各土地级别基准地价。计算公式为：

式中：Pj：级别基准地价；Jk ：区段k区段基准地价；Sk ：区段k面积；n：级别内区段个数。

以各土地级别地价水平测算结果为主，适当参考地价区段内市场交易样點地价，并充分考虑政府优化、调节土地利用等方面的政策需要，综合确定基准日为2018年1月1日的各土地级别的基准地价，

2.4.5修正体系建立

（1）建立评估宗地地价的修正体系

采用特尔菲法，通过征询熟悉调查区情况的专家，综合确定新兴产业服务与科研用地地价影响因素及其权重，建立宗地地价评估修正系数表及其说明表。

（2）公共管理与公共服务用地用途细分修正体系

根据近年来如皋市公共管理与公共服务用地土地出让、转让案例的分析，结合专家咨询，并参考国内一些城市的用途修正系数。确定了除科研用地以外的公共管理与公共服务用地基准地价用途修正体系。

3、研究主要成果

通过以上研究，形成了以下主要成果：（1）完成市区新兴产业服务与科研用地土地级别基准地价构成的地价体系，其总体地价水平基本介于工业与住宅用地基准地价之间，符合如皋實际。主要成果见表3。（2）构建除科研用地以外的公共管理与公共服务用地基准地价用途细分修正体系，主要成果见表4。

4、研究意义

（1）探索建立科研用地基准地价体系

为了紧紧把握全球新一轮科技革命和产业变革重大机遇，培育发展新动能，推进供给侧结构性改革，构建现代产业体系，政府大力发展壮大新兴产业。这些产业不同于传统产业，其产业用地具有研发用途比例高、不同用地类型混合成分高、用地需求多元化等特征，目前大多归为科研用地，以往的工业用地基准地价体系已经不适应其地价管理。本次探索制订科研用地基准地价体系，不仅有利于地价管理和地价评估，而且对于土地科学管理与高效利用具有重要意义。

（2）更好地服务保障如皋市经济社会发展

此项工作研究，其成果不仅建立了科研用地基准地价体系，而且还构建除科研用地以外的公共管理与公共服务用地基准地价用途细分修正体系，这为政府扩大国有土地有偿使用范围奠定基础，培育和规范公共服务用地土地市场提供科学依据。同时，科研用地基准地价体系与目前已有的商服、住宅和工业用地基准地价体系相互配合，通过差别化地价管理，并辅以结构性、差别化的土地供给，引导空间资源向产业转型升级的重点方向、重点领域、重点行业和重点企业配置，提高资源配置效率和利用水平，从而更好地保障如皋市经济社会发展。

作者简介：

徐天云，女，籍贯江苏省南通市，毕业于南京大学，民族汉族，出生于1975年4月，现工作单位南通市不动产登记中心，研究方向为土地估价与基准地价相关业务。