写字楼与城市经济的协调发展

刘悦

一、前言

写字楼是特指专业商业办公用楼的别称，个别地方标准明确写字楼的概念为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。写字楼的发展是一个城市经济发展的缩影，是一个城市产业结构的缩影，写字楼的发展与城市经济发展和产业结构布局息息相关，相互影响。那么，写字楼的发展如何影响城市经济的发展，城市经济的发展如何推动写字楼的发展，写字楼的专业化发展如何带动、促进城市经济的发展呢？

二、写字楼在城市经济发展中的劣势分析

（一）写字楼的集中化与城市规划不协调

写字楼的发展目前出现集中化的模式，以北京国贸CBD地区为例，大量的写字楼林立，出现了集中发展的情况，而大量的写字楼林立，导致周边附属设施酒店、商场、餐厅的集中发展，白天大量人员聚集，常常出现道路堵塞、用餐困难等各种情况。写字楼的集中发展暴露了附属交通设施不完善，写字楼职员的需求导致各种餐饮产业的不规则发展，个别写字楼为了追求利润，压缩附属设施如车位的建设，导致车辆乱停乱放，给周边环境、秩序和道路带来严重的负担。

（二）寫字楼的非专业化

写字楼是指专业商业办公的用房，目前个别写字楼为了单纯的追求租赁效益，没有长远的规划，使得写字楼发展后续乏力，不能形成专业化的发展。一个写字楼的良好发展，取决于对于写字楼的准确定位。如某大厦，租户中各种行业、各个企业参差不齐，个别小租户的不规范经营导致同一楼层的优质租户为保证公司形象纷纷退租。如何准确定位写字楼的发展方向，使楼内租户能够相互带动，互为依托，扩大业务量，如何适应城市整体发展布局，使写字楼形成专业化发展，是写字楼经营者必须考虑的问题。

（三）写字楼标准的不统一性

目前，对于写字楼管理没有统一的标准，对于其附属的配套设施也没有具体的要求，使得写字楼的建设和管理没有依据。目前写字楼的等级评定主要基于智能化硬件方面，包括办公智能化、楼宇自动化、通讯传输智能化、消防智能化、安保智能化，即我们俗称的“5A”写字楼。但在写字楼的综合发展，如楼宇品牌标准、地理位置标准、客户层次标准、服务标志标准、硬件设施标准等各方面无专业评定标准，使得写字楼发展良莠不齐。

三、写字楼在城市经济发展中现存的问题

（一）写字楼与城市产业结构的不协调性

写字楼的发展应与城市产业结构的发展相适应，不能盲目建设，追求超高、舒适的办公环境，追求城市新地标，而舍弃了其适应企业办公的重要性。某城市属于沿海城市，因建设有大型港口且地理位置特殊，陆地交通发达，物流产业发达，经济发展较快，在城市发展过程中，将港口区域定位于金融中心，建设属于本市的CBD核心商圈。因过度开发，大量写字楼、高档酒店林立，而该市的支柱产业物流业，对于写字楼办公的需求不高，反而需要大量的库房、车辆集散地，因为对城市产业结构的不了解，导致写字楼大量空置且占用了物流企业所需的库房和车辆用地，导致物流企业不得在更远的地方租赁办公用地和所需的库房。因此，写字楼与城市产业结构的不协调是导致写字楼不能持续发展的重要原因，也是制约城市经济发展的重要因素。

（二）城市整体布局缺乏前瞻性

大多数中小城市缺乏长期的城市规划，对于城市发展没有前瞻性，个别城市为了追求政绩、吸引眼球，建设超高建筑，建设所谓的城市新地标，导致大量的写字楼空置，浪费城市资源。而个别城市对于经济发展预判不足，没有长远规划，单纯的为了土地收益，随意更改土地使用性质，使得写字楼周边配套设施明显不足，且在以往的规划中，坚持出现写字楼位于居民区包围之中，进出车辆困难，办公环境差，导致写字楼的衰败。

因此合理的城市布局对于写字楼的发展有着积极的推动和促进作用，在城市用地和整体规划上要基于城市产业结构和特色经济，规划适合的地段，建设适合的中央商务区，以点带线，以线带面，良好发展。

（三）对写字楼对城市产业结构布局的影响缺乏认识

根据有关调查，写字楼已经成为一个城市发展的方向标，对整个城市产业结构的布局存在这重大影响。以珠江三角洲的经济发展为例，以前的劳动密集型企业，良好的交通条件带动了区域经济的发展，物美价廉的货品吸引了大量的外资进入，大量外资的进入促进了写字楼的形成和发展。目前，珠江三角洲形成了良好的“外向型”经济发展模式，即“引进来，走出去”，“引进来”是利用外资促进国内经济快速发展和产业结构升级，“走出去”则是适应经济全球化的需要，开展对外投资和跨国经营。如果没有大量写字楼的建设，珠江三角洲的产业布局是否能从最初的对外贸易、物流办公为主发展到现在的银行金融、会展服务、信息服务、科学技术为主，答案肯定是否定的。

“外向型”经济发展模式，使得大量的办公人员涌入，推动了珠江三角洲写字楼的发展，写字楼功能从最初的对外贸易，物流办公，发展到现在城市重点产业的载体：银行和金融、会展服务、信息服务、科学技术等，经济的发展推动产业结构的调整，外资的不断涌入改变着经济的发展模式，而写字楼的高速发展为银行金融、外资涌入提供了良好的办公场所，随着高端写字楼的发展，各家跨国企业的入住，进一步影响城市产业结构的调整，据最新数据显示，目前珠三角的传统行业批发零售和物流行业仅占到整个经济总量的30%，而房地产、金融保险及其它行业占经济总量的70%。

（四）对写字楼的发展推动城市经济发展缺乏认识

很多城市管理者没有真正认识到写字楼发展的重要性，存在两种错误的认识：一是认为写字楼只是提供商务办公场所，忽视其入住企业带来的经济效应；二是认为舒适的办公场所一定可以吸引到较好的企业入住，忽视城市产业结构布局和写字楼的整体规划。

写字楼的专业、良性发展，不经能够吸引国际知名企业入住，同时在写字楼内部往往形成良好的促进作用，单位之间互为客户，互相吸引，促进城市经济的发展；再城市管理者的引导规范下，写字楼的发展能够很好的推动城市经济的发展。

四、写字楼与城市经济的协调发展

（一）分析城市特色，合理布局产业结构

首先是从城市发展特色来合理布局写字楼的发展。如北京的中关村，所有高新技术企业汇聚，北京国贸CBD商务区，大量的国际集团总部，金融公司，电视台落户，造就了国贸CBD金融中心的地位。各个城市，特别是中小城市应根据城市特色，合理布局产业结构，如某城市港口集中且陆地交通发达，整个城市经济以物流集散地和对外贸易为支撑。在写字楼的建设规划方面应充分考虑城市经济特色，在物流企业集中地建立专业的写字楼，吸引对外贸易企业入住，由对外贸易吸引银行金融业的发展，由金融业的发展带动区域经济的发展。

（二）合理规划，提前布局，带动周边经济发展

现在部分写字楼的建设没有合理的规划就提前上马，导致写字楼落成后招租困难，无法继续经营。写字楼的规划应充分考虑所在地的产业结构、经济发展情况，周边交通情况，配套设施建设情况等，如没有合理的规划，良好的布局，非但不能对区域经济起到良好的推动作用，还使得写字楼难以持续发展，无法持续经营。如写字楼建立在城市边缘，交通不畅，信息不畅，周边又无特色产业，无法形成完整的经济链，何以吸引客户入住，更别说国际化公司。因此写字楼的规划发展应充分考虑城市的整体布局，建设前应对区域经济有明确的了解，充分的定位，明确区域经济特色，合理规划交通，布局产业，使得写字楼成为成为公共建筑的一部分，参与打造城市文化、构建城市形象，促进经济和城市的全面发展。

（三）重视写字楼的专业化发展

随着城市的快速发展，写字楼林立，但个别写字楼虽处于CBD商务区却存在招租困难，难以为继的情况。究其根本原因为追求眼前利益，忽视长远发展。如某写字楼坐落在北京国贸CBD商圈，建设初期对写字楼就没有准备定位，对招租客户没有选择性，该写字楼作为某能源集团的总部，第一个招租客户为律师事务所，在以后的招租过程中引进各行各业的公司入住，使得写字楼无专业特色，入住公司之间无业务关联，造成退租情况越来越多，发展困难。而临近写字楼自建成初期，就明确发展方向，仅为金融行业提供办公场所，发展初期颇为艰难，但随着各大金融公司的入住，吸引了保险、银行、理财等个金融相关行业的强势入住，客户稳定，持续发展。写字楼的良性发展，可以吸引更多的国际大公司、集團总部、研发中心到城市落户，加速企业信息、销售、决策在城市的集聚，不断提升城市的服务功能和作用，带动酒店、餐饮等相关第三产业的发展，提升城市的知名度和美誉度，进一步改善城市的投资环境。

（四）重视写字楼消费带动效应和劳动就业效应

写字楼对于所在区域的消费带动包括两个方面：一方面是写字楼办公企业的频繁商务活动、研发活动所带来的各种配套消费，必然促进周边地区的商业、会展、旅游、文化娱乐和餐饮等行业的蓬勃发展；第二方面是写字楼高级白领的个人生活消费，包括住宅、交通、子女教育、健身、购物等等，这种消费对于推动区域经济发展具有重要作用。而劳动就业效应尤为明显，大量的企业在写字楼汇聚，可以带来大量的就业岗位，数据显示，一栋200米高的写字楼建成，至少可以提供约1万个就业岗位，因此写字楼经济对于城市经济的发展有着必不可少的促进作用，是城市经济的重要组成部分，将为城市创造良好的投资、就业等社会效益，从而推动城市经济的发展。

五、结论

写字楼经济是城市经济的重要组成部分，写字楼在城市产业结构中扮演重要角色，高品质的写字楼大量聚集，为国内、外企业提供完善的商务平台的同时也带动了周边区域经济的发展。高密度的商务活动，衍生出大量的品牌商业、酒店，高档餐饮等一系列的相关业态，使公司商务活动的半径大幅减少，商务活动的成本降低，商务活动的活力增强，商务活动的效率得到提高，写字偻的商务价值得以放大，城市的整体商务能力得到提高。

参考文献：

[1]柏树阳.《北京写字楼对城市经济推动作用研究》.清华大学学报，2012.

[2]邢以群.《管理学》.浙江大学出版社.2007。

[3]孙施文.《现代城市规划理论》.中国建筑工业出版社，2007。

（本文作者系第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司项目经理）