关于城市老旧小区整治与改造的研究

【摘要】随着我国的经济快速发展，城市的发展也不断加快。在城镇化的过程中，各式各样的建筑拔地而起，各种设施完善的新小区如雨后春笋随之伫立，伴随着城市文明的发展人们对居住的要求也不断提高，城市老旧小区的改造就变得迫在眉睫。这些老旧小区的改造是城市建设和管理的薄弱环节，城市的老小区多建成于上世纪八、九十年代，现多为无物业管理小区，小区环境建设标准低，基础配套设施不完善，因此老旧小区改造工程意义重大，改善老百姓的生活状况，同时改善城市面貌，是重要的民生工程和民心工程。

【关键词】城城市老旧小区；整治；改造

1、城市老旧小区现存问题

1.1缺乏完善的基础配套设施

受当时经济条件的限制，城市老旧小区建设标准低，设计规划的基础设施和配套建设等均比较落后，加之在长时间的使用之下，许多基础设施出现了老化、破损等问题，如部分城市老旧小区的下水管道出现堵塞、破损等问题，排水井下沉严重，输配电线和供暖、供水管道等埋设比较杂乱。当时建设这一老旧小区的主要目的是解决城市居民的“住房难”问题，住区规划设计均非常简单，几乎没有考虑停车场、公共绿化、公共照明和环境保护等方面，不仅导致城市老旧小区内缺乏完善的基础设置，而且为小区埋下了诸多安全隐患。

1.2安全隐患众多

我国许多城市老旧小区的开放式结构使得小区对入内的车辆、行人等没有任何限制，小区单元楼没有门禁。由于缺乏足够的安全防护措施，导致城市老旧小区内比较容易出现偷盗、入室抢劫等案件，严重影响了小区安全。此外，城市老旧小区普遍没有物业，楼内和小区内损坏的照明设备、管线等无人负责维修管理；狭窄的楼道设计、道路设计等也没有为消防车辆和急救车辆的通行予以充分考量，因此城市老旧小区在消防等各个方面均存在大量的安全隐患。

1.3环境脏、乱、差

由于之前缺乏对城市老旧小区的管理和整治力度，导致小区内私搭乱建的现象比较严重，侵占了大量的公共空间，机动车和自行车的停放杂乱随意，导致小区内道路拥堵；小区内的垃圾随地堆放，无人清理；部分小区外墙、楼道甚至居民门上喷涂和粘贴了大量的小广告；建筑外墙在长久的风吹日晒下出现了墙皮脱落、墙面污染等问题，严重影响了小区整体环境面貌。

2、城市老旧小区整治与改造的对策建议

2.1对排水管道的整治与改造

改造和整治城市老旧小区的过程中，针对部分老旧小区内存在比较严重的排水问题，下水管道设计错综复杂，甚至部分管道内出现了堵塞和老化的问题。主干道路上无任何排水口，一旦遇到强降水小区内以及部分路段将出现内涝和雨水径流污染等问题。因此在对其进行整治的过程中，首先根据小区内的排污需要，重新设置污水管道，疏通原本堵塞的管道，老化和破损部分的管道则需要进行重新更换。在主干道路上按照规定间距需增设多个排水口，且在下水管道处设置分水管道，实现雨水和污水的有效分流，避免降水集中天气下小区内出现大量积水或内涝问题。此外，在构建“海绵城市”的理念下，在整改城市老旧小区时，还可以通过结合实际情况考虑在居民楼顶部安装雨水回收装置，同时增设引水槽，经过回收的雨水将经由引水槽流至输水管道中，管道内设置的过滤和净化装置在对雨水进行净化处理之后将统一存储在地下储水池当中，以供小区道路清洗、绿化用水和卫生用水使用。

2.2对照明设备的整治与改造

在整改过程中，笔者发现小区内路灯存在比较严重的缺失问题，许多背街小巷处几乎没有路灯，而小区内几乎没有任何监控装置，夜晚小区照明极暗，大大影响了居民夜间的安全出行。因此在对老旧城区进行整改的过程中，通过在小区宅间路口和背街小巷增设节能型智能光感路灯，此类路灯消耗的电能较少，并且可以根据周围的光线变化自动调整照明强度，一方面能够有效为小区居民提供充足照明，另一方面也有助于实现节能降耗的目标。另外，在小区内比较隐蔽的位置处，部分视线盲区内增设了监控装置，以此有效保障了居民的夜间出行安全。

2.3对老旧小区环境绿化改造

过去的城市老旧小区大多没有考虑环境绿化的问题，且原本就不多的绿化被居民毁坏种菜。因此在城市老旧小区整治和改造当中，首先应当对小区内肆意生长的杂草、植物和乱七八糟的菜地等进行统一清除或修剪。对原有绿化损坏的进行硬化处理。在小区内的空地当中适当增设一些固定桌椅，并专门开辟出了一个休闲场所，设置基本的居民建身器材和部分儿童娱乐设施，进而可以为改善小区居民的生活环境和生活品质提供有效帮助。

2.4对建筑环境的整治与改造

城市老旧小区在经过长时间的使用和风吹日晒下，出现了包括外墙皮脱落、墙体老化等一系列问题，需要进行维护并重新粉刷。在城市老旧小区整改工作中，工作人员需与居民进行有效沟通，增加居民的配合度。对于公共楼道当中出现老化、锈蚀的门窗、栏杆等则需要统一进行维修更换。对于住宅院墙应按照两米高的统一标准进行重新修整、粉刷。小区内安装的所有电子监控装置统一联网，并实现24小时不间断监控，从而使得城市老旧小区的整体面貌焕然一新。

2.5对老旧小区适老化的改造

随着我国人口老龄化的加剧，各老旧小区内老年人口有不断增多的趋式，如何方便老年人出入方便和安全，是改造中不可回避的问题。笔者认为可在有条件的小区住宅楼加装电梯，在室外走道等陡坡处增设扶栏和无障碍通道，最大限度方便老年居民。同时在改造屋面和墙面中还应加强对节能保温材料的使用。

结论：

城市老旧小区本身年代比较久远，且结构形式多样化，加之缺乏完善的基础配套设施，安全隐患众多，产权不清晰，改造资金筹措难度大，因此增加了整治和改造城市老旧小区的难度。在新时期下，为有效落实这一民生工程，工作人员需要充分对城市老旧小区进行实地走访调查，了解其真实情况，并结合具体的城市规划和改造整治要求制定出科学合理的方案，在严格的监督和有力执行下做好城市老旧小区的整治和改造工作，为广大城市居民创造更優质的生活环境。

参考文献：

[1]曹苑，黄孟阳.城市老旧小区整治浅议[J].安徽建筑，2017（01）.

[2]孟醒.城市老旧小区改造宜居建设评价指标体系研究[D].沈阳大学，2013.

[3]桑轶菲，应佐萍.城市老旧小区适老化改造的路径探讨[J].价值工程，2015（20）.

作者简介：

洪宇，庐江县房地产管理局。