浅谈SOHO中国建筑设计特点及其经营理念

甘翊辰

【摘要】从1997年SOHO中国的第一个项目—现代城到2017年7月潘石屹出售上海虹口SOHO，SOHO建筑在中国的发展经历了十几年的历程同时也被誉为中国建筑史上的里程碑。SOHO中国无论是高档地产的建筑设计理念还是其高端客户的经营理念都是值得借鉴与学习的。笔者通过对SOHO中国在北京望京的项目进行归纳、总结与分析，探究SOHO中国的建筑设计特点，并从投资者、居住者和开发者这三部分入手，浅析SOHO中国经营成功之道。

【关键词】SOHO中国；建筑设计；经营管理

1、引言

SOHO中国成立于1995年，由潘石屹与其妻子张欣联手创立。发展十余年已成为中国房地产行业的翘楚，SOHO中国与国际知名建筑师合作，主要在北京和上海城市中心地段开发高档的商业地产，坚持前沿创新的设计理念建造符合时代精神的建筑，SOHO中国开发的项目也因其超现代化的风格变成了受年轻人追捧的地标中心，截止到2012年，SOHO中国在建和完成的项目共27个，其中在建项目面积270万平米，已建成项目面积约255万平米。SOHO中国在北京已完成和在建项目有：银河SOHO、望京SOHO、三里屯SOHO、前门大街、长城脚下的公社等16个项目，总面积达350万平米。目前在上海已完成和在建项目有：凌空SOHO、外滩SOHO等10个项目，总面积达171万平米。

值得关注的是，2017年7月5日，潘石屹以35.73亿人民币，在赚取毛利1.27亿元人民币的前提下出售了上海虹口SOHO，不足十天之后，SOHO中国再次对外消息打算整售凌空SOHO和光华路SOHO两个项目，一时间众说纷纭，外界都在猜测潘石屹看空楼市清算资产，7月潘石屹在半年度业绩会上对转让虹口项目进行了回应。潘石屹表示，虹口项目仍有一部分贷款和债务，整栋销售所获收入首先将还清项目贷款，降低公司负债率及汇率风险的同时，一定程度也有助于今年业绩的提升。在潘石屹看来，销售收入与利润是两回事，销售收入多，但利润可能有限。对SOHO中国未来的发展，潘石屹表示，公司将坚持从重资产向轻资产模式的发展方向。[1]

无论SOHO中国在未来如何转型，都不可否认SOHO中国在建筑行业的成功，接下来笔者将从SOHO中国在北京望京项目的建筑设计特点和SOHO的经营模式两方面来浅析SOHO中国的成功之道。

2、望京SOHO的建筑设计特点

2009年SOHO中国通过竞拍获得了北京市朝阳区望京B29地块进行商业项目的规划改造，建筑面积为521265平方米。五年之后，望京SOHO竣工，并成为了北京的地标建筑。望京SOHO之所以能成为地标，与其独特的建筑设计风格息息相关，它的优势主要体现在以下两点：

2.1建筑大师的参数化设计

望京SOHO的项目起初投标的建筑师有MAKE、扎哈、Fuksas、妹岛和世，最终由扎哈的设计获得了此次项目，扎哈全名扎哈.哈迪德（Zaha Hadid），是一位来自于英国的设计师，2004年普利兹克建筑奖获奖者。她的设计一向以大胆的造型出名，被称为建筑界的"解构主义大师"。这一光环主要源于她独特的创作方式。她的作品看似平凡，却大胆运用空间和几何结构，反映出都市建筑繁复的特质。扎哈.哈迪德说过：那些大胆而梦幻的形式以及独特的建筑语言必然伴随着一定的风险，但我对此毫不畏惧。论在设计的创新尝试领域，望京SOHO不是扎哈的代表作，因为作为一个商业设计项目，设计师需要跟承建方进行一定的妥协，如果从商业和建筑设计的双重标准来判定，那么望京SOHO是笔者了解到扎哈团队在国内最成熟的作品。

首先，不得不提到的就是扎哈的“参数化建筑设计”手法，参数化建筑设计的概念是把建筑设计的全要素都变成某个函数的变量，通过改变函数，或者说改变算法，人们能够获得不同的建筑设计方案，简单理解为一种可以通过计算机技术自动生成设计方案的方法。国内的建筑项目，大部分是在规划好功能之后再去设计，而扎哈的参数化强调的是，通過计算机软件进行设计，从而去影响和延伸人的思维，让建筑设计变得更加多元化，这种牵一发而动全身的建筑设计方式已经成为了未来建筑的设计趋势。

其次，望京SOHO的建筑设计不仅仅需要在造型上标新立异，它的功能需求也是十分重要的，从建筑设计的功能角度来说，选择曲线型线条和参数化的外观是经过诸多因素影响下多方讨论形成的结果，并不是为了新颖而新颖，它的平面布局和总布局都需要理性对待，它的第一个功能优势就是板楼，板楼的设计远比塔楼要符合商业办公的需求，流线型的设计让室内采光通风更好，也不会形成摩天大楼的压抑感，第二个功能优势是大楼紧紧依偎形成紧密的布局，这样就给周围留出更大的使用面积，这样便可沿着周边扩建绿地水池，形成一个开放式的景观公园，而不是像其他CBD一样，将景观区包围在摩天大楼中间，开放式的写字楼和商场打破了传统写字楼的闭塞和拥挤，三幢大楼紧密排布又用曲线型的造型加以修饰，周边景观错落有致，整个建筑氛围十分活泼。

2.2步步亦景的绿色化建筑

中国建筑讲究“意形结合”，望京SOHO的设计又体现出了“山水相依，银河璀璨”的效果，它的外表皮是立面，采用白色铝板，粗细不一，三幢高低错落有致的板楼白天看起来配合了“山”的意象，而在三座山峰的脚下，围绕着数个水景喷泉，白天的时候驻足于建筑之下就会产生山水相依产生出云雾缭绕的感觉。看似复杂多维度弯曲形体，靠的是各楼层平面轮廓的变化和包裹在梁板与吊顶外侧的幕墙，铝板在夜晚灯光的照射下又好似流动的银河，值得一提的是望京SOHO的绿化面积高达30%，除了喷泉，还有景观雕塑、休闲剧场、运动场地，望京SOHO的绿色化建筑不仅体现在绿化，还体现在了建筑本身的节能、智能、节水。建筑外面的玻璃对太阳有很好的遮蔽效果，建筑内有自己的水回收系统，可将自来水经过多级处理达到直饮水标准，而建筑本身的新风净化系统也能保证人们在不开窗的情况下享受到新鲜的空气，这对于常年雾霾的北京来说是相当重要的一项智能体验。

3、SOHO中国的经营模式

“Small office，Home office”是SOHO的英文全称，直译过来就是小型办公室，居家办公室的意思，随着互联网信息化时代的到来，人们的工作与生活紧密联系在了一起，不像之前那样被自己的办公地点所束缚，可以根据自己的实际情况或者职业特点来建立自己的小型办公场所，SOHO模式的出现是信息化智能化居住建筑下的必然趋势，一方面可以提高公司效率，一方面又能给创业人员减少成本，（下转70页）（上传68页）在城市化发展迅猛的今天，居家办公的模式也减少了长距离交通带来的不便，同时也缓解了城市的交通压力。SOHO模式下的智能化住宅，对于使用者本身来说，无论是空间还是时间，利用率都是极高的。住宅空间意义的延伸是商住两用混合建筑模式的催化剂，更是SOHO模式发展如此成功的核心原因。

从商业角度来看，中国房地产供给需求非常旺盛，SOHO中国提供的差异化产品需求也是其成功的一个重要原因，当前中国，城市区域资源紧凑，SOHO模式下的小型办公和居家功能的建筑，满足了居住者、投资者和开发者。首先是投资者，SOHO中国的目标客户很大一部分是投资者，它的开发项目都是处于中国一线城市的核心地段，就单单三里屯SOHO项目来说，三里屯是使馆聚集区，财富500强中超过100家在此设立营业据点，这样的商业凝聚力和消费力是其他地段无法比拟的，无论是经商还是升值空间的潜力巨大，而对于投资者来说投资核心地段是非常保险的投资行为，加上媒体造势楼盘紧缺势必会造成疯抢之势，其次是居住者，超前的建筑设计加上多功能的区域划分，让居住者享受了包括居住、工作、购物、休闲等一系列活动，居住者无论是对于生活的基本需求还是对于心理上的主观感受都能得到满足，SOHO模式自身就形成了一种良性循环的生态系统。最后是开发者，SOHO中国虽说在前期耗费了大量的财力物力去建造项目，但是商人的本质还是盈利，它除了在投资者和居住者身上盈利，本身的一些隐性业务也获得了不菲的利益，首先SOHO中国通过租务部为业主提供招租代理服务，收取业主代理费。其次是委托港铁物业提供后期物业管理，收取高额物业管理费，物业委托给成熟的第三方公司一方面减少了重建公司的成本，另一方面也能让业主享受到高效的物业管理，规避了自己的不足。

从社会角度来看，功能混合模式始终是传统街区活力的根源之一，纵观中国当前的现状，一个个封闭小区矗立在城市中，公共空间被蚕食，城市脉络被割断的现状下，SOHO模式对于营造出良好的公共空间有着重要的作用，通过功能混合来提高居住的安全感，归属感，认同感，具有较大社会意义[2]。不难看出SOHO模式的成功从商业角度和社会角度都有其值得借鉴的地方。

结语：

SOHO 中国的成功不仅仅是对于建筑设计和居住模式的颠覆，作为一个更大的方面来说 ，它所反映的是一个社会生产力发生巨大变化后的结果，一个信息时代正在到来的强有力的反应 [3]。SOHO 中国的成功不是偶然的，与其精准的营销之道也有着不可分割的联系，不知在2017年潘石屹相继抛售SOHO项目之后，轻资产上阵的SOHO中国在建筑行业的未来会不会再次带来惊喜？

参考文献：

[1]新华网.SOHO中国公布半年报：出售资产是为还贷和“变轻”[EB/OL].北京：新华网.2017.08

[2]王枭.北京市SOHO建筑的发展历程及其设计探索[D].沈阳：沈阳建筑大学.2012.12

[3]張红.SOHO住宅模式浅析[J].长沙：中冶长天国际工程有限责任公司.2008.06