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2018年一季度城镇家庭资产指数报告:投资购房比例持续上升

2018-05-11

中国经济周刊 2018年18期
关键词:总资产股民套房

5月3日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》。报告指出,近10年投资购房比例上升致使房市风险增大,但房地产调控政策已取得一定成效,一线及热点城市房价预期持续回落。中心主任甘犁教授表示,居民要警惕房市投资风险,让房子回归“只住不炒”的定位。

城镇家庭购房情况:投资购房比例上升,房市风险须警惕

2017年四季度至2018年一季度,有3.6%的城镇家庭新购房产,有2.0%的城镇家庭出售或转让房产。

分析得知,2018年一季度城镇新购房中,30.8%为首套房,而第二套房占比为43.8%,第三套房及以上的占比为25.4%。

过去10年间,新购房为首套房的占比在持续下降,新购房为第二套或第三套及以上住房的比例持续上升。2008年新购房中,首套房占比为70.3%,到2017年该比例下降至45.8%,2018年一季度进一步下降至30.8%。新购房为第二套房的比例逐年上升,从2008年的26.5%上升到2017年的39.2%,2018年一季度进一步上升到43.8%。新购房为第三套房及以上的占比也呈增加趋势,从2008年的3.2%增加到2017年的15.0%,2018年一季度进一步上升到25.4%(见图1)。

住房兼具消费和投资双重属性。如何判定家庭购房时的主要目的,在理论研究和实践中尚未有公认的标准。本报告根据家庭购房时拥有的房产数量和新购房屋的使用目的,将家庭新购房产分为刚需房、改需房和投资房。具体定义如下:

刚需房,包括两种情况,无房家庭购买的自住房,和因有家庭成员将在近两年内结婚或分家所购买的二套房。

改需房,即改善型住房,主要特征是“换房居住”,也包括两种情况,一种情况是已有一套房再购买的第二套住房,且旧房在两年内出售;另一种情况是旧房虽未出售,但因新购房为期房且两年内尚不具备居住条件。

投资房,包括三种情况,用于出租的首套房,家庭已有一套房时新购的非婚房或非改善型住房,家庭已有两套及以上住房时新购的房产。

数据显示,近10年来,刚需房比例逐年下降,改需房比例稳步上升,投资房比例上升速度加快。2008年新购房为刚需房的比例为69.7%,2017年该比例下降至46.4%,到2018年一季度进一步下降至31.9%。改需房从2008年的10.8%上升到2017年的15.9%,到2018年一季度上升至17.8%。投资房增速加快,从2008年的19.6%增长到2017年的37.6%,到2018年一季度增长到50.3%(见图2)。投资购房比例的增加说明房市仍然存在较大风险。

热点城市房地产调控已见成效

2016年,16个热点城市(北京、上海、广州、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、南京、福州、厦门和杭州)相继出台政策,加强了房地产调控力度。

热点城市的新购房产分布变化趋势与全国一致,但相对更稳定。数据显示,新购房为首套房的占比整体呈下降趋势,但与全国相比下降趋势较缓慢。2011年首套房占比为63.7%,低于全国水平66.7%;2017年该比例下降到53.8%,高于全国水平45.8%。

近10年来,热点城市新购房为第二套房或第三套房及以上的比例虽有增加,但基本保持稳定,且低于全国平均水平。2011年,热点城市新购房为二套房的比例为28.6%,高于全国平均水平25.1%;2017年这一比例上升到34.0%,低于全国平均水平39.2%。2011年,热点城市新购房为第三套及以上的比例为7.7%,同期全国为8.3%,2017年热点城市该比例上升至12.2%,仍低于全国15.0%的水平。尤其值得关注的是,因房地产调控力度加大,2016到2017年,热点城市首套房比例仅下降3.4个百分点,低于全国水平(全国下降5.3个百分点)。

热点城市购房目的变化趋势仍与全国一致,但相对稳定。数据显示,刚需房比例呈下降趋势,但与全国相比下降趋势较缓慢。2011年刚需房比例为63.6%,低于全国平均水平66.2%;2017年这一比例下降至54.0%,高于全国平均水平46.4%。

新购房为改需房和投资房的比例近10年来略有增加,也基本稳定,且低于全国平均水平。2011年,热点城市改需房比例为11.6%,高于全国平均水平10.2%;2017年这一比例上升至13.8%,低于全国平均水平15.9%。2011年,热点城市投资房的比例为24.8%,略高于全国平均水平23.6%;2017年这一比例上升到32.2%,低于全国平均水平37.6%。由此可见,政府出台的房地产调控政策已见成效,2016到2017年热点城市刚需房比例仅下降3.4个百分点,低于全国水平5.2个百分点。

一线城市房价预期持续回落

2018年一季度,房价预期指数为113.8,说明城镇居民预期二季度房价会继续上涨。有房家庭对房价预期更为乐观,为114.5,而无房家庭的预期为109.5。

由过去3年数据可知,人们对房价的预期变化较大。2015年城镇居民整体看跌房价,但一年之后转为乐观。从2017年开始,各地政府逐渐对房地产市场进行调控,城镇居民的房价预期指数从2017年一季度的118.1,下降到四季度的116.3,并进一步下降到2018年一季度的113.8,说明国家的房地产市场调控政策发挥了作用。

从城市级别来看,自2016年开始,一线城市房价预期持续下跌,从2016年一季度的135.1持续下跌至2018年同期的106.4,且在2017年四季度已经低于二线及其他城市。二线城市房价预期相对平稳。其他城市房价预期从2015年四季度的89.6持續上升,并在2017年同期高于一线城市和二线城市,达到117.0(见图3)。

从热点城市看,人们对房价的预期经历了“快速上升”和“缓慢回落”的过程。自2015年一季度开始,热点城市的房价预期快速上升,房价预期指数从2015年一季度的97.5上升到2016年同期的127.8,之后出现缓慢回落,从2017年一季度,回落趋势开始加速,进一步反映了政府对热点城市的调控政策产生了作用。

从家庭计划买卖房产情况看,2014年四季度到2016年一季度,计划买房比例持续走高;但2016年一季度为拐点,此后计划买房比例逐渐下跌,到2017年四季度跌至8.5%。而卖房市场一直较稳定,2016年四季度有略微增加,之后稍有回落(见图4)。

城镇家庭资产升跌不均,整体持平

根据城镇家庭过去3个月的总资产变动情况构造家庭总资产变动指数。100表示与上季度末相比总资产不变,低于100表示总资产缩水,高于100表示总资产增加。结果显示,2018年一季度,家庭总资产指数为100.2,说明整体上城镇家庭总资产基本不变。

将城镇家庭总资产按照从低到高排序,并等分为五组,分别是:低资产组(0~20%)、较低资产组(20%~40%)、中等资产组(40%~60%)、较高资产组(60%~80%)和高资产组(80%~100%)。(编者注:根据该报告给出的标准,低资产组的家庭总资产在12.4万元以下,较低资产组的家庭总资产在12.4万~36.3万元,中等资产组的家庭总资产在36.3万~71.1万元,较高资产组的家庭总资产在71.1万~156.2万元,高资产组的家庭总资产在156.2万元以上。)

结果显示,较高资产组和高资产组的家庭总资产在增加,其他组的家庭总资产在减少。与上季度相比,处于0~40%的低资产组、较低资产组的家庭总资产缩水幅度减小,较高资产组总资产增长幅度增大,高资产组总资产增长幅度减小。相比而言,中等资产组的总资产缩水幅度较大(见图5)。

股票亏损导致城镇家庭金融资产缩水

2018年一季度,城镇家庭的金融资产变动指数为95.9,呈缩水状况。分析原因,各资产组的金融资产都在缩水,而较高和高资产组的金融资产缩水程度较轻。

2018年一季度,股市的震荡引起家庭金融资产缩水,上证指数从2018年1月26日的3553点一路下跌到3月30日的3168点(截至季度电访日期),股民投资股票的盈利情况也在整体下降。数据显示,2018年一季度仅2.0%的股民“盈利很多”,14.4%的股民“盈利一点”,23.7%的股民“基本持平”,“亏损一点”和“亏损很多”的股民分别占到31.1%和28.8%。整体来看,过去半年股民的股票盈利指数为64.7,不容乐观。

股民对2018年二季度的股市预期中,认为“上涨一点”和“下跌一点”的居多,分别占30.4%和34.0%,另有13.6%的股民认为会“下跌很多”,只有2.9%的股民认为“上涨很多”。股票预期指数为87.4,明显偏低。

根據过去半年股民股票投资整体盈利情况,分析股民对未来3个月的股市预期,发现亏损者的股票预期较低。具体来看,“盈利很多”的股民对股票的预期指数为101.0;“盈利一点”的股民对股票的预期指数为91.9;“基本持平”的股票预期最高为105.9,“亏损一点”和“亏损很多”的股民对股票预期指数仅为78.9和80.0。

(中国家庭金融调查始于2009年,于2011年、2013年、2015年、2017年完成4轮入户调查,形成了具有全国代表性的微观家庭基础数据库,样本规模已达到4万户。从2014年一季度开始,每季度开展季度电话回访,构建家庭资产指数。本报告基于2018年一季度电访数据撰写而成,样本均为城镇样本。)

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