对房地产资金风险分析以及控制的思考

尹徐琴

【摘 要】随着房地产行业的蓬勃发展，在给房地产企业带来巨大商机的同时，对其资金管理也提出了更高的要求，针对当前房地产资金管理在资金筹集阶段、投放使用阶段、资金回笼阶段面临的不同风险，文章提出要完善资金筹集模式、规范资金投放使用、加速资金有效流通，旨在为房地产资金风险防范与控制提供参考，推动房地产行业健康发展。

【关键词】房地产；资金；风险；控制

作为房地产企业的生命线，资金管理对于房地产企业来说至关重要，但是随着房地产行业的快速发展，房地产资金管理也面临着诸多的风险，这关乎房地产企业的生存和发展。基于此，如何分析、识别当前房地产资金风险并制定相应的防范、控制措施，确保房地产资金在筹集、使用、回笼过程中处于一个安全的环境，对于房地产行业具有重大探讨价值，也是目前房地产行业关注的关键议题。

一、当前房地产资金管理风险分析

1.房地产项目前期存在盲目融资、规划不合理的风险

在当前房地产行业蓬勃发展的背景下，越来越多的企业开始进入到房地产“大蛋糕”的争夺战当中，但是在这看似一片繁荣的表面之下，实则是房地产项目在前期就会面临资金融资、项目竞投等问题，而在其中也存在相应的资金风险。首先是在资金筹集方面，作为典型的资金密集型企业，这就要求房地产企业在拥有强大的自有资金之外，必须进行相应的外部融资，但是就目前的房地产企业的融资方式而言，还相对比较单一，部分房地产企业只是依靠银行贷款的方式进行融资，导致过度依赖银行业，一旦出现银行贷款中断就会直接制约房地产企业的资金供应，就有可能给房地产资金管理带来巨大的风险。其次是在项目规划方面，在房地产行业的激烈竞争中，会导致部分房地产企业盲目融资、盲目参与项目竞投，非理性的认为只要拿下项目就能够获得巨大利润，最后却发现融资成本过高、项目消化困难等问题，究其原因是房地产企业对自己的资金状况缺少一个全面的盘点，同时对竞投项目缺少可行性分析和经济利润评估，导致出现错误的投资决策，一旦房地产企业在某个项目竞投上出现问题，都可能给企业带来巨大乃至致命的损失。

2.资金投放使用时存在资金不足、内控不健全的风险

资金先行是房地产行业的一个典型特征，而在资金投放使用的过程中，如果不能很好地进行资金预算、做好资金安排，并且进行有效的资金使用成本控制，不仅加大了企业的负担，也企业带来相应的资金风险。首先，资金预算不合理导致房地产资金不足，由于房地产项目建设的复杂性，加上项目前期调研的有限性，在很大程度上会影响房地产项目预算的全面性和科学性，而且有些房地产企业在编制项目可行性方案或测算方案比较激进，对预算进一步压缩，这就可能导致房地产项目的资金预算与实际支出存在较大出入，而一旦房地产企业没有相应灵活的资金安排，就会直接影响项目的开发进度，进而直接给房地产企业带来经济损失。其次，在房地产项目建设的过程中，成本控制的效果也会影响项目的经济效益以及资金安全。例如一些房地产企业在制定开发周期时不合理，制定目标成本也不尽科学，难以起到通过动态成本真正随时监控目标成本差异，资金成本偏高等不利于成本优化的情况。再次，由于房地产项目开发的特殊性，部分企业追求“快进快出”，以追求项目开发速度为第一目标，而忽略了项目建设过程中设计、建安工程、甲供材料设备采购等环节的精细化成本控制，加上当前的成本控制更多只是停留在单纯的建安成本核算层面，导致最后虽然项目建设顺利完成，但是项目整体开发成本也相对较高。

3.资金回笼过程中存在沉淀严重、销售竞争大的风险

不同阶段房地产资金风险也有所不同，在房地产资金回笼阶段也会受到政策法规、市场环境、营销方式等影响，给房地产资金管理带来相应的风险。

（1）国家经济调控政策影响房地产资金回笼，尽管目前房地产行业仍然处于上升发展期，但是随着国家各种限购、限价政策的提出，很大程度上影响了房地产经济，特别是在当前房地产泡沫严重的情况下，国家的经济调控政策会严重影响房地产行业发展，这對于房地产资金回笼提出了更高的挑战。

（2）房地产资金回流周期长、资金沉淀严重，根据相关统计分析，目前我国房地产行业资金回流时间一般在4年左右，资金回笼周期较长，加上资金回笼的形式基本是销售、租赁，形式比较单一，导致很多房地产企业的资金投入并没有转化成企业的利润，而是变成房屋库存，容易造成较为严重的资金沉淀，影响房地产企业的资金流通。

（3）房地产销售竞争大，营销面临行业内外诸多的挑战，一旦房地产建成项目不能很好的销售出去，房地产的资金回笼周期将会拉长、回笼难度会增大，给房地产企业的发展带来阻碍。

二、加强房地产资金风险控制的对策

1.多元融资、合理规划，完善房地产资金筹集模式

为了更好地规避房地产项目前期在融资、竞投等方面的资金风险，房地产企业要拓宽自身的融资方式，合理规划企业的发展方向。

（1）要形成多元融资方式，面对当前多种多样的融资方式，房地产企业要根据自身情况和实际需要，选择合适的、最佳的融资方式，并且通过制定融资计划进行有效执行，确保融资方式的可行性，比如为了更好地整合多方资源，降低独自承担的风险就可以采取合作开发模式；为了缓解企业的资金压力、促进房地产资金的有效流动，可以采取房产项目融资模式。可以说，不同形式的融资模式为房地产企业资金筹集提供了更多的可能性，也能够规避过分依赖银行贷款的资金风险。当然，在融资的过程中也要进行成本测算与风险分析，不能够为了资金筹集而进行盲目融资。

（2）要进行合理规划，一般来说，房地产建设项目的选择是要有一定的方向，这和房地产企业本身的定位息息相关，所以房地产企业在参与竞投前要对竞投项目有一个全面调研，认真分析是否和企业的发展定位相符合，最大程度上实现竞投项目与企业发展的一致性。

2.精准预算、加强内控，规范房地产资金投放使用

（1）要通过精准的资金预算为房地产资金投放使用提供有效的保障与指引，预则立不预则废，房地产企业在资金投放使用前也要进行相应资金预算管理，包括对房地产建设项目过程中涉及的设计、建安工程、甲供材料采购等环节、类别进行全面、科学的预算编制，这就需要房地产企业要非常注重预算的编制与执行，一方面它能够确保项目建设过程中必要的资金提供，推动房地产项目的有效实施。另外良好的预算管理也能够指引项目建设朝着一个既定、健康的方向发展。

（2）要通过加强房地产企业内部控制建设实现对资金投放使用的成本控制与效益提升，房地产企业成本控制的实现必然离不开相应的内部控制制度，通过内控可以针对房地产资金投放使用的关键节点进行把控，最大程度上降低该环节成本之处，当然这种成本控制是在不影响项目建设正常进行的前提下，值得一提的是房地产成本控制需要有一个明确的控制目标以及相应的控制手段。内部控制的完善除了能够加强成本控制还能够发挥规范引导的作用，让房地产项目建设更加安全、高效的开展。总之，精准的预算是房地产资金有效投放使用的重要前提，而内部控制完善则是重要保障，两者相辅相成。

3.健全机制、强化营销，加速房地产资金有效流通

资金回笼是房地产企业利润实现的直接渠道，也是检验房地产经营效益的“最后一步”，可见它对房地产的生存与发展是至关重要的。为了更好地实现资金回笼，房地产企业要形成有效的资金回笼机制，也就是要测算企业资金周转周期、探索资金回笼策略、形成资金快速回笼制度，避免让资金回笼变成不确定。当然，房地产资金回笼会在深受国家政策、市场竞争的影响，所以房地产企业在强调制度的同时也要时刻关注房地产行业的市场环境，保持较高的市场敏感度，实现资金回笼利润最大化。另外，要加强房地产市场营销，通过销售折扣、广告宣传的形式提高企业房地产的知名度，最重要的是要进行市场调研找准目标人群，有针对性、有策略地经营销售。在营销形式上也可以有更多样的尝试，比如针对当前“租售同权”的相關政策，房地产企业要快速占领租赁市场，推出相应的租房营销套餐，实现房地产企业资金回笼形式的多样化，进而提高企业经济效益。

三、结语

在当前背景下，作为资金密集型企业，资金管理显得尤为重要，在某种程度上有效的资金管理已然成为房地产企业的重要竞争力。基于此，房地产企业要把资金管理放在企业管理的重要位置，要正视企业在资金管理方面存在的风险，并且积极制定应对策略，才能让企业在日益复杂、多变的房地产市场竞争环境中保持优势。

参考文献：

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[2] 陈少华.房地产企业资金风险分析以及控制问题的研究[J].当代会计，2016（1）.

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