2018中国房地产开启“新时代”

文/仲量联行

从“十九大”政府报告看，新一届政府没有像以往一样给我国经济发展定出具体的经济增长目标，而是把重点放在提高发展质量和可持续性上。这样的转变有望重塑我国未来的经济政策，过去几年依托大规模投资驱动经济增长的模式或将一去不复返。在“房子是用来住的、不是用来炒的”这一基本定位下，随着监管加强和宏观调控政策的深入，我国房地产行业将在2018年开启一个“新时代”。

1 住宅市场热点转移

2017年住宅市场发展热点向租赁住房转移。一方面，中央和地方政府纷纷颁布文件大力支持租赁住房发展；另一方面，开发商、机构投资者及互联网巨头等不约而同高调宣布涉足住宅租赁业务。与之形成鲜明对比的是住宅销售市场在2017年“金九银十”的惨淡表现。根据国家统计数据显示，2017年9月全国商品住宅销售面积同比下降5.7%，这是自2015年3月以来的首次同比下降（见图1）。

目前，一、二线城市继续维持原有的“限购”“限贷”“限售”“限价”等严厉调控措施。随着去杠杆的深入，房贷利率逐步上升，热点城市首套房利率上浮已成主流。受此影响，购房需求开始出现疲软迹象。全国主要20个大中城市在2017年第三季度住宅成交量环比下降7%，较2016年同期大幅下降30%（见图2）。与之相反，受一二线城市投资需求外溢、相对宽松的政策环境和棚改货币化的推动影响，三、四线城市2017年表现活跃，取代一、二线城市成为市场亮点。

展望2018年，随着调控政策由一、二线城市向三、四线城市深入，加之国家货币政策的收紧，预计三、四线城市此轮上涨周期将接近尾声。然而一、二线城市库存量目前还是处于历史低点，大部分城市的库存去化时间也维持在12个月以下，从而导致开发商在短期内继续拥有一定的定价权（见图3）。在微观层面上，热点城市的众多新盘依然遭到抢购，反映出目前严厉的调控措施并未解决部分热点城市的市场供需矛盾，需要政府加快推进和完善长效机制。

2 租赁住房，机遇与挑战并存

作为房地产长效机制的一部分，长租公寓市场在一、二线城市发展前景巨大。千禧一代在我国城市人口总量中的比重约为27%，随着千禧一代陆续成为劳动力市场的主力军及人口流动性的增加，住房租赁需求正在快速增长。此外，我国城镇化的进一步推进也将助推租赁市场的发展。对于城市新居民来说，其首套“住房”极大可能是租赁住房。从供应端看，自20世纪90年代我国启动住房制度改革以来，住房租赁市场的主体一直是由个人投资者占据，缺乏机构投资者的参与，从而导致住房租赁市场碎片化。

住建部等九部委于2017年7月20日联合发布通知，鼓励全国大中型城市加快发展住房租赁市场。事实上，万科和龙湖地产等开发商早已开始寻觅住房租赁市场的商机。部分机构投资者也开始意识到这一市场发展前景。2017年9月，基汇资本宣布已通过旗下管理基金向长租公寓运营商湾流国际进行投资。

在供应长期匮乏、人口红利及政府支持等因素推动下，租赁住房将成为我国房地产下一个市场关注点。不过在短期内，我国住房租赁市场若要蓬勃发展，以下问题亟待解决。

1）回报率是开发商和投资者进入该市场的最大挑战。在许多城市中，单个物业的租金收益率仅为2%，并不足以调动开发商和投资者的积极性。自2017年7月以来，上海已出让多块纯租赁住房用地，这些地块均以具有吸引力的楼面价出售给政府背景的开发商，但很难说民营企业开发商能否以同等价格获得土地。

2）与住房所有者相比，租户通常相对难以享受当地的教育和医疗等公共服务。尽管广州和武汉等城市近期颁布相关政策，赋予租房者与住房所有者同样的权利，但鉴于公共资源有限，这些政策能否真正“落地”目前尚不清楚，依然充满挑战。

图1 全国商品住宅成交量和房地产投资额同比变化

图2 主要城市商品住宅市场成交量和价格变化

图3 主要城市商品住宅库存量及去化时间

3）我国目前仍缺乏有效的融资和税收体系来推动租赁住房市场的发展。以美国为例，针对租赁住房市场的投资额已创历史新高，2016年该市场的投资额占美国商业房地产投资总额的1/3，其中房地产投资信托基金成为该市场最大的投资者。为鼓励开发商建设多户家庭住房，美国各州出台各种税收优惠政策。

3 商业地产暗流涌动

3.1 办公楼市场展望

我国大部分城市目前处在办公楼供应高峰期，空置率水平普遍较高，租金总体保持平稳或小幅下调。展望2018年，随着金融业开放、国企改革、自由贸易港等改革措施加速落实，企业对办公楼的需求有望快速增长，从而推动租金企稳回升。

此外，来自新兴行业企业的需求将成为2018年办公楼市场的亮点。随着政府政策支持力度的加大和资本市场的推动，人工智能、游戏、数字新媒体等行业增长潜力巨大，有望在更多城市成为办公楼市场需求的主力军。

目前正在我国蓬勃发展的联合办公也将在2018年出现进一步升级。敏锐的联合办公投资者已开始布局共享公寓和长租公寓，为千禧一代提供全方位的地产解决方案。

3.2 零售物业市场展望

受电商冲击和供应高峰的双重影响，购物中心将由传统销售场所向社交体验中心转变，体验业态如餐饮、娱乐、生活服务等比重将持续上升。越来越多的开发商、运营商通过大数据分析客户消费行为，开展精准的定制服务，并灵活运用网络平台、移动终端和社交媒体与消费者互动，增强消费体验以降低电商冲击。

预计2018年，越来越多的实体零售将与电商企业开展战略合作，通过交叉持股、并购重组等多种形式整合市场资源，拓展全渠道布局。

3.3 物流地产市场展望

我国物流地产市场在过去几年表现抢眼。电商和第三方物流的快速发展催生大量仓储需求，推动租金快速上升。2018年电商与第三方物流依然主导需求，但随着线上线下搭配销售模式的进一步发展，传统零售业在需求产业中的占比有望提高。

在供给方面，由于一线城市土地供应有限，需求外溢至周边卫星城，如上海周边的昆山、太仓、嘉兴等。2018年需求外溢将进一步升级，新兴枢纽如常熟、无锡、南通有望成为新的租赁和投资热点。其他二、三线城市枢纽也将受到投资者和开发商的更多关注，如受到“一带一路”倡议政策支持的西安、成都、重庆等。

3.4 融资渠道更新，资产证券化将迎来爆发式增长

随着去杠杆的深入，商业地产开发商和资产持有人轻松融资或再融资的日子一去不复返，不得不积极拓展其他替代融资渠道，特别是资产证券化。以CMBS（商业房地产抵押担保证券）为例，美国2016年CMBS的发行量为760亿美元，约合5200亿人民币。在我国，2016年CMBS的发行量不到200亿元，而2017年前11个月CMBS发行量就已经超过550亿元。虽然资产证券化在我国仍处于初级阶段，考虑到我国房地产市场的规模，资产证券化将在未来几年呈现爆发式增长。