上海住宅建设发展日新月异品质全面提升<br/>——第十届“上海市优秀住宅”评选情况综述

上海住宅建设发展日新月异品质全面提升
——第十届“上海市优秀住宅”评选情况综述

2018-05-09HuYuJiMing

住宅科技 2018年2期

■胡煜 Hu Yu 季明 Ji Ming

[本刊讯]上海市房地产行业协会主办的第十届“上海市优秀住宅”评选活动在上海市房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局的大力支持下，自2017年4月起至11月顺利结束。

本届评选活动为落实科学发展观和创新驱动、转型发展的要求，充分体现连续性、公正性、权威性、导向性，重点关注保障性住房建设，全面反映近两年上海住宅建设整体质量的水平和节能省地型优秀小区的建设。按照上海市人民政府印发的《上海市住房发展“十三五”规划》（沪府发[2017]46号）的要求，上海市的住房发展要为上海深入推进“四个中心”和社会主义现代化大都市建设，加快向具有全球影响力的科技创新中心进军服务。城市建设更加要宜居宜业，为全面提升城市的吸引力、创造力、竞争力提供更好的服务，为让全市人民拥有美好的生活作出更大的贡献。

本届评选活动在奖项设置上，注重体现与时俱进的精神，设立了“规划建筑”“房型设计”“绿化环境”“住宅产业化”和“节能环保”五个单项奖，并设立“上海市优秀住宅金奖” 和“上海市优秀保障性住房奖”两个综合奖。本届评选活动先由房地产开发企业积极报名，再经过“分块发动、属地报名、工委初审、择优推荐”等工序，经筛选共有94个项目推荐入围。

本届评选活动的评委选取了具有代表性的来自本市住宅建设相关领域的著名资深专家组成。评审工作采用审阅上报资料、现场踏勘楼盘、专题听取汇报、综合评审打分的形式，分别对各单项进行审核。专家们经过近一个月认真仔细、紧张有序地审阅，对入围的各个单项进行了评审，推荐出第十届“上海市优秀住宅”候选项目，完成了综合奖候选项目的综合评审工作。

经第十届“上海市优秀住宅”评选专家委员会评审推荐，评选出的候选项目，于2017年10月在上海房协微信平台公示，接受了市民评议和社会监督。最终，评选出“前滩中粮壹号公馆”等17个楼盘荣获第十届“上海市优秀住宅金奖”（图1）;“周康新苑”等24个楼盘荣获第十届“上海市优秀保障性住房奖”;“ 陆家嘴壹号院”等43个楼盘获第十届“上海市优秀住宅·规划建筑奖”；“上海市浦东新区民乐大型居住社区D08-08地块”等32个楼盘获第十届“上海市优秀住宅·房型设计奖”;“前滩东方”等13个楼盘获第十届“上海市优秀住宅·绿化环境奖”；“绿地江畔云邸”等5个楼盘获第十届“上海市优秀住宅·住宅产业化奖”；“前滩东方”等6个楼盘获第十届“上海市优秀住宅·节能环保奖”。

本届优秀住宅评选的参评住宅以普通商品房及保障性住房为主，少量兼顾面向高层次的住宅。从规划建筑、房型设计、住宅产业化、工业化与智能化、建筑节能以及技术创新等方面来看，本届参评的住宅项目比两年前已有长足的进步。2015年，上海成为“国家住宅产业现代化综合试点城市”，以土地供应环节为主要抓手，建立了按照供地面积比例的推进制度，积极推进住宅产业现代化，提升了新建住宅的整体水平。近两年来新建住宅建设成绩喜人，令人印象深刻！

两年一届的优秀住宅评选，通过对每一个申报参评项目采取专家评审的方式，与开发、设计、施工以及物业管理单位的人员进行交流，及时地揭示了不足，总结了经验教训。在看到成绩和进步的同时，也发现了许多问题，希望能为上海新建住宅的健康发展出谋划策。

1 住宅小区规划和建筑设计

科学的规划布局，精心的建筑设计，丰富的文化内涵，已成为当前上海新建住宅规划设计的主基调。

（1）新建住宅规划布局合理。开发企业按照城市总体规划的要求，能够充分利用地块的位置优势，科学设计，灵活布置，立面造型简洁现代，空间组合富有变化，与周围环境协调，交通组织便捷合理。如上海万科房地产有限公司开发的安亭新镇·波恩风情作为安亭新镇环内的最后一片未开发用地，如何做到项目与周边规划的和谐至关重要。在进行规划设计时，房地产开发企业将“有机生长”理念融入到城市总体规划布局中，通过对“点”“线”“面”几个切入点的研究分析，形成了规划形态与安亭新镇原有肌理的有机结合（图2）。

（2）在项目的总体规划布局上，参选的住宅项目绝大多数采用行列式布局形式，留出中央集中绿化空间和布置室外活动场地，做到了住区配套设施齐全、功能完善。

（3）本届保障性住房项目数量和质量与往届相比明显提高，反映了本市保障性住房建设水平有了很大的进步。

图2 安亭新镇·波恩风情规划鸟瞰图

保障性住房建设能按照城市总体规划的要求，能够充分利用地块的位置和优势，科学设计、合理布局项目的规划，做到了住区功能完善，小区空间组合富有变化，充分利用了地下空间，符合新建小区省地性原则。小区的配套日趋完善，充分安排公共交通，社区活动场所，能够满足老人和儿童的需求。

在建筑设计方面，能达到平面规整、设计紧凑、面积分配恰当合理、功能齐全、动静分离，洁污分区明确；通过减小核心筒公摊方面的精细化设计，做到了建筑平面布局与结构布置协调性良好。通过优化设计，内部剪力墙的减少有利于远期内部布局的微调。上海市浦东新区房地产交易市场有限公司开发的东方康安家园、上海浦发升荣房地产开发有限公司开发的浦凌佳苑、农工商房地产集团开发的佘北家园·惠泽苑等保障性住房项目房型设计较为优秀。

2 住宅小区房型设计

本市新建住宅房型设计已较为成熟，本次参评的项目在以人为本的设计理念主导下，房型设计基本都能做到平面布置紧凑、交通流线清晰、功能分区和动静分区明确、面积尺度恰当、套型设计更加注重经济性、合理性，大大提高了居住建筑的品质。部分项目在套型精细化设计方面下足了功夫，如上海瑞南置业有限公司开发的奉贤海港瑞和家园，项目公摊面积小，动静分区合理，空间布局舒适实用，高层住宅75m2套型能做到两房两厅一卫，100 m2套型能做到四房两厅两卫，这类住宅设计符合了本市住宅建设的发展方向（图3）。

图3 奉贤海港瑞和家园样板房

3 住宅小区绿化环境建设

目前新建住宅项目愈趋高标准、高质量，居住环境的营造越来越被重视。参评的新建住宅项目的绿化指标均能达到甚至高于《上海市绿化条例》的指标要求，有些项目绿化率超过了总占地面积的50%。具体表现在以下几个方面。

（1）绿地总体布局合理，基本都达到均好性的要求，并形成具有一定休憩功能的集中绿地和活动场所。绿地也能与休憩、健身以及儿童游乐空间有机结合。

（2）项目的绿化效果优良，树形丰满并植株健康，生态形势良好。绿化建设的形式，以乔木为主，草坪为辅，注重增加绿量和乔、灌、草的多层次群落结构；住区的景观层次丰富，充分利用地形、地貌营造有主题、有特色、有居住氛围的小区绿化景观，打造丰富多彩的宜居环境，达到了生态、经济、美观的要求。

本次参评的项目中上海湘鼎置业有限公司开发的上海三湘海尚云邸绿化率高达57%（图4）；上海东航置业有限公司开发的云锦东方锦园绿化率高达52%；上海磐润置业有限公司开发的上海北岛嘉园绿化率高达50%。

（3）优秀的保障性住房项目在景观环境方面基本达到普通商品住宅小区的建设水准，住宅小区绿化配置虽比较简单，但多采用适生植物和乡土植物，种植方式比较合理，通过合理的规划布局，小区绿化集中与分散结合良好，充分满足了业主的需求。上海周康房地产有限公司开发的周康新苑绿化率达到了40%。

4 住宅小区节能环保和住宅产业化推进

新建住宅在《上海市住房发展“十三五”规划》的引导下，各项“四新”技术、全装修产业、装配式工业化、绿色建筑技术融合发展。在此背景下，上海地产集团、绿地集团、上海万科、上海城建、上海金地和上海三湘等代表企业勇于创新，积极探索绿色生态环保、建筑工业化、住宅产业现代化、技术创新的新建优秀住宅项目纷纷落地。

（1）新建的住宅项目，全面实行建筑节能65%的标准，全面实施绿色星际建设目标，营造绿色建筑的理念已完全建立起来。

根据本市下发《关于进一步强化绿色建筑发展推进力度，提升建筑性能的若干规定》的要求，新建民用建筑原则上全部按照绿色建筑一星级及以上标准建设。本次参评的项目，无论是保障房还是商品房，都能做到严格按节能要求建设，墙体屋面均采用了隔热保温措施，门窗选择符合节能要求的塑钢门窗或铝合金断热门窗，玻璃为中空或中空Low-E玻璃，全装修住宅供暖、空调和通风设备等按节能环保要求选择。

部分商品房除严格执行建筑节能标准外，还努力创建高标准的绿色建筑，为居住者提供了节能、绿色、舒适的居住空间。如上海绿地松灏置业有限公司开发的绿地林肯公园、上海瑞虹新城有限公司开发的瑞虹新城二号地块等。保障房项目建筑节能也有很好的表现，如长兴岛的圆沙社区动迁安置房等。

图4 上海三湘海尚云邸鸟瞰效果图

（2）可再生能源技术，尤其是太阳能的利用在住宅建设中逐步被接受，并得到了推广应用。如上海周康房地产有限公司开发的周康新苑在小区公建用房屋面布置了58.5kW的多晶硅光伏太阳能电池组件进行太阳能发电供应，用于小区公共照明，效果较好，这在保障房建设中是较为少见的有益尝试。

上海湘鼎置业有限公司开发的上海三湘海尚云邸为每户住户配置了3～5kW的光伏发电系统，太阳能光热和燃气整合热水系统，使得可再生能源的应用比例大幅提升，而且从用户体验出发，优化系统配置，提高稳定性和可靠性。该项目在园区公共用房采用地源热泵系统提供空调冷热源和生活热水，堪称可再生能源建筑应用的典范。

农工商房地产集团上海汇松置业有限公司开发的佘北家园·惠泽苑，在公共用房屋面应用了太阳能光电光热一体化发电集热集成系统，既提高了光电转换效率，又使屋面有限的太阳能采集面积得到显著扩展。

上海崇明新城房地产开发有限公司开发的海天景苑，在8层小高层采用屋面集中集热，所有用户分户储热，系统设计合理，可靠性高。

上海帝豪企业发展有限公司开发的帝华园，在1 360个地下车位中配置了10%的车位充电桩，为新能源车的推广提供了重要保障（图5）。

（3）新建全装修住宅项目全面提速，在数量和质量上有了质的突破。

图5 帝华园鸟瞰效果图

根据《上海市住房发展十三五规划》的要求，本市新建住宅推广装修部品一体化预制技术，大力推进成品住宅，强化技术集成，改进施工方法，提高全装修住宅的可改造性和耐久性。外环线以内城区和崇明区（除征收安置住房外）新建商品住宅（三层以下的底层住宅除外）实施全装修面积比例达到100%；公共租赁住房项目100%采用全装修。

随着本市全装修住宅推进的全面提速，业主对于全装修住宅产品的理解也越深入，对于安全性和耐久性的期望值也越来越高，这就促使开发企业必须聚焦施工工艺的研发，采用工业化的方式转型升级，从而加强全装修住宅的健康发展。历年来，本市“全装修住宅业主满意度”呈逐年上升态势。全装修住宅主要材料设备品牌集中度提高,配套设计施工龙头企业趋于品牌化，装配式装修等集成技术先行先试。

本次参评的商品房项目多数坚持施工装饰一体化，坚持全装修房交付，如绿地集团、上海瑞安、上海兆发、上海万科、上海城建等公司开发的项目，在住宅功能的定位、材料设备的选择、全装修施工的质量等方面都有全面的提升。在全装修住宅材料的选择上除美观、实用外，尤其强调室内空气和环保性能，同时空调、新风、照明、地暖等方面高能效比的配置，也有助于提高净化室内空气质量。这些做法，有效提升了本市全装修住宅的整体质量和功能。

（4）近两年是本市装配式建筑发展大步前进的阶段，装配式建筑政策机制和管理措施日益完善，标准规范日益完备，产业链相关企业积极性日益增高，装配式建筑在经济技术上的优势逐步体现。新建住宅项目逐步呈现绿色工业化发展趋势，建造模式和管理方式呈现产业化发展趋势。

本次参评中比较突出的住宅项目有：上海悦耀置业发展有限公司开发的前滩中粮壹号公馆项目采用全装修和装配式一体化设计，将PC技术与BIM技术结合，发挥了信息化技术的生产力，大幅提高了产品质量。该项目的预制率超过30%，项目的6 000个预制构件都有自己专属内置的RFID芯片，通过建筑信息化和工业化的应用，实现更精细的管理。该项目还入围“住建部装配式建筑科技示范工程”，代表了国内装配式住宅的较高水平。

上海秀弛实业有限公司开发的大名·悦华庭项目采用装配式剪力墙体系，运用石材反打预制工艺，实现外装饰与墙板一体化工厂预制。

上海嘉金房地产发展有限公司开发的金地尚华庭项目采用现浇外挂体系，预制率20%。并采用XPS石膏复合板，实现内保温与墙面内装一体化。

上海嘉荟房地产有限公司开发的上实海上名苑项目预制率15%，并采用BIM技术进行设计优化与施工管理，成效比较突出。

（5）上海已进入全国海绵城市建设试点城市之列，力争实现“五年一遇降雨不积水、一百年一遇降雨不内涝、水体不黑臭”的总体目标。“十三五”期间，上海将致力于通过排水系统提标改造、增设调蓄设施等一系列举措，来提高城市的防汛排水能力，推进“海绵城市”建设。作为“海绵城市”建设的重要内容之一，海绵小区的试点正在积极推进中。

本次参评中比较突出的项目：上海悦耀置业发展有限公司开发的前滩中粮壹号公馆项目对海绵技术进行了尝试，实现雨水径流控制70%。

上海嘉金房地产发展有限公司开发的金地尚华庭项目通过绿色屋面、大面积透水铺装（≥70%）、植草沟、蓄水区等系统配置，拦截全年雨水径流80%，实现整个园区的雨水调蓄和综合利用，成为上海住宅小区海绵城市技术应用和水资源利用的试点示范。

5 对住宅建设管理的意见和建议

在本次优秀住宅评审工作中，涌现的优秀住宅项目及其“四新”技术建议加大宣传，并在其实施和后期运行中加以跟踪、评估，在总结和完善的基础上在本市新建住宅领域全面推广。

在本次优秀住宅评审工作中发现部分新建住宅在建设和管理上存在不足，希望得到正确引导，并促使其良性健康发展。

5.1 规划建筑方面

参评的部分项目没有很好利用周边环境，尤其是河道资源。保障房项目在总体规划方面对周边环境和景观的利用方面考虑较少。为了进一步提高本市保障房项目的规划设计水准，建议对保障房的规划设计方案召开专家评审会议。

5.2 房型设计方面

（1）部分参评项目过分强调一电梯服务一户或二户，使电梯的布置分散，且间隔距离较远，增加住户等待电梯的时间，给住户的日常使用带来不便并降低电梯的利用率。这种情况在商品房和保障房项目中均有出现。

（2）应进一步优化空调机板和管笼设置的细节问题。

（3）保障房项目由于套型面积比较小，设计难度也比较大，房型设计质量总体上低于商品房项目。部分保障性住宅项目还出现了厨房布置在南向，卧室朝向北侧内天井的做法。建议加强保障房的套型精细化设计，结合装配式建筑技术的应用对保障房房型进行研究，推广保障房通用房型，实现保障房构件的标准化。

5.3 绿化环境建设方面

（1）不少小区的建筑物规划不甚合理，楼房空间布置比较机械，浪费了良好的自然河道景观。

（2）保障性住宅的绿地率都能达到硬性要求，但部分项目植物配置过于简单，也过于雷同，缺乏仔细设计，多为简单的乔木和草坪形式，绿量较低，没有很好地发挥绿地的生态景观功能，草坪的养护压力也很大，而花灌木和草本花卉应用比例偏少，绿地景观单一。建议适当增加绿化投入，合理安排绿化资金，避免将主要投资用于大树上，增加绿化植物的种类和数量，增加一些投资不高、养护简便、观赏价值较高的观赏草、花灌木等，更能提升小区绿化品质。