银行是否需要提高首套房贷利率？

李庚南

差别化房地产信贷政策或已陷入选择性、单向性误区。

目前，差别化依然是我国房地产调控的总基调。按照差别化房地产信贷政策要求，商业银行应区分购房主体行为采取限制与鼓励的利率政策，体现有保有压的导向。一方面，通过上浮贷款利率及首付比例抑制投资投机性购房；另一方面对首套房贷实行优惠利率以支持自住性购房。抑制投资投机性购房是为了更好地满足自住性的刚需购房。

但实际情况是，差别化房地产信贷政策或已陷入选择性、单向性误区。其突出表现就是商业银行在住房按揭贷款利率执行上，由最初的对首套房实行优惠利率、对二套房及以上实行利率上浮的差异化取向正逐渐异化，对首套房贷款利率由最初的7折、8.5折优惠利率逐渐回到基准利率以至继续上行。

首套房贷款利率的上升，加上实际房价的上涨，使刚需一族的购房压力明显上升，甚至由现实可行性转为不可行性。以杭州为例：中国房价行情网显示的2018年1月份住房均价为30898元/m2，首套房贷款平均利率为5.54%，较基准利率平均上浮了13%。据此推算，杭州居民购买一套100平米住宅，若按7成首付20年期商业住房按揭贷款（还款方式为等额本息），上浮后月付按揭款14927元，较享受8.5折基准利率优惠时多付1443元；若再考虑房价实际上涨因素，则月付按揭款较实行8.5折基准利率时期至少多付4481元。这对中等收入家庭而言，无疑压力大增；而且，还可能因不符合监管部门关于“月付/月收入不低于50%”的要求而难以通过贷款审核。

或许与房价的上涨比较，首套房贷利率上调本身所带来的对刚需族的购房压力大小还不是问题的关键。问题的关键在于，首套房利率上涨的趋势或将进一步模糊差异化房地产信贷政策支持与限制的边界，淡化对自住性购房需求特别是刚需购房的支持导向。

从多渠道保障角度看，支持自住性购房需求特别是首套刚需与通过保障性住房支持低收入困难群体解决住房一样重要。在支持首套刚需购房方面，差异化住房信贷政策不仅不应淡化，而且需进一步强化、细化，政策需要照顾着夹心层居民的居住需求，就像以保障性住房满足低收入群体一样。

一般来说，买首套房多属刚需，且大多身处中低收入群体。首套房贷款利率不断上浮，意味着他们不得不向银行支付更多利息，直接加大还款压力，有可能使一些人更买不起房。

或许有人要说了，既然买不起房，可以租房啊，国家不是在大力倡导租房吗？但是，我们应该清楚，购房与租房群体总体上是有差异的，何况还有传统因素的积淀（有恒产者有恒心）。假如这一“夹心层”群体的人因为首付、因为利息负担重而去租房，那么他们岂不是还不如可以享受保障性住房的低收入群体？

诚然，客观地看，首套房贷利率水平具有上行的内生动能，或者换言之，商业银行一直以来就有摆脱首套房贷低利率的强烈愿望。因为期限长、利率低、成本高的房贷业务，对商业银行而言并不经济，房贷利率若低于8折则可能出现利差倒挂。所以，从商业利益的角度看，利率向基准回归或有助于改变这种商业银行在房地产信贷领域规模不经济的状况。此前，商业银行之所以愿意以低于基准利率的方式拓展房贷业务，除了基于抢占市场份额、应对资产荒压力的考量外，更多地或是为了顺应差别化房地产信贷政策的要求。

在市场利率中枢不断抬升、银行资金成本不断上升、信贷规模趋紧，以及实体经济逐渐回暖的情况下，银行资产荒状况得以改善、对房地产信贷依赖程度也有所降低，期限长、利率低的按揭贷款逐渐被银行冷落也是情理之中的事。

或许，商业银行强调资金成本上升带动按揭贷款利率上升的理由言之凿凿。但是，有两个问题在当下需要反思：

一是对国家制定的差异化房地产信贷政策究竟该如何贯彻？作为拥有社会金融资源的商业银行，不仅要追求自身经济利益，还需兼顾社会利益，既包括贯彻国家政策，也包括履行社会责任。而不是将提高首套房贷款利率与贯彻国家房地产调控的坚定性划等号。

二是提高首套房贷款利率果真遵循了利率覆盖风险的导向吗？在首付由最初的2—3成提高到7—8成的高抵押比例情况下，商业银行房地产按揭贷款的名义风险敞口其实在大幅度降低，从利率覆盖风险角度看，按揭贷款利率不仅不应提高而且应该有所下行。

从政府管理部门角度，除了应督促商业银行贯彻差异化房地产信贷政策外，还应着眼长远，积极研究如何平衡好支持百姓自住型特别是刚需购房需求与商业银行经济利益的课题，加快房地产信贷制度方面的创新。如：增强央行MPA考核的灵活性，既应注重总量调控，又应体现信贷不同领域的差异性；探索建立住房保障贷款体系，其资金来源可以通过发行专项债，发放对象仅限于首套刚需（或适时放宽到改善性需求，对改善性需求自然应有准确的界定）；或探索住房按揭ABS，但底层资产只能对应住房刚需形成的资产。

实际上，通过提高房贷利率特别是首套房贷利率，对遏制投機炒房行为作用有限，而所产生的对刚需人群的误伤则不容忽视。