太原市房地产去库存分析

申欢欢

(安徽财经大学经济学院，安徽 蚌埠 233030)

1 房地产库存现状

1.1 全国房地产库存现状

自住房制度改革以来，我国房地产行业逐步发展走向成熟，成为了中国经济的支柱性产业。随着经济的发展，居民收入水平逐渐提升，生活适量提高，对于房屋的需求增加，大量的需求导致价格不断上涨，出现了房地产泡沫，房地产市场由短缺变味了严重过剩，现今许多城市走上了去库存的道路。到2015年底，我国商品房的待售面积约为7.2亿平方米，去库存周期为6-7个月，从全国来看，去库存压力并不大。但我国房地产库存状况受地区分布于城市发展影响分化严重，其中一线城市库存水平有高有低，但销售弹性大库存不成问题；二线城市库存水平适中，销售弹性适中，去库存尽管有一定压力，但有消化的能力；而三四线城市库存较大，销售弹性较小，库存问题十分严重。所以我国房地产库存问题主要集中在少数二线城市以及部分三四线城市。近几年来，我国也致力在房地产去库存方面努力，已取得了明显的成效，如图1。

图1 我国商品房待售面积变化(万平方米)

从图1可以看到，从2014年开始，我国商品房待售面积年增加值开始下降，且在2016年出现了负增长，据统计，到2017年底我国商品房待售面积为58923万平方米，比2016年下降了15.3%，这说明我国在房地产去库存方面已经取得了显著的成效。

1.2 太原市房地产库存现状

太原市位于我国中部地区的山西省，属于二线城市中发展比较缓慢的城市，也是二线城市中少数几个房地产去库存压力较大的城市之一。据统计，到2016年底，太原市城区商品住房可售面积达到868万平方米，消化周期约为11.7个月，尽管这个周期看似合理，但还存在大片的建筑面积以及非住房型商品房没有计算在内。大规模的库存占用了大量资源与资金，已严重影响到资源的有效配置，如果需求不能快速上涨，去库存确实是个难题。近几年来，考虑到房地产库存量大的现状，商品房供应也呈现出逐年下降的趋势，且与同类城市相比，太原市房价明显偏低，在2016年太原市城区的房屋均价为8000元左右每平方米，而经济发展水平与其相类似的合肥市房价为10500元左右，南昌市房屋均价为10600左右。在价格上，太原市的房价与其他城市相比有绝对优势，但其去库存难度却远大于合肥市和南昌市，这与其城市居民的收入水平以及城市的经济发展情况是分不开的。除此之外，太原市的房屋库存问题还与地理位置、人才流动、产业发展及供给状况等有着密切的联系，想要加快去库存的速度也应该从这些方面综合考虑。

2 库存原因分析

2.1 人口流动较大

山西省是资源性大省，太原市作为其省会城市也不能逃脱这个限定。而随着近几年山西省资源型产业的发展速度急速下滑，煤炭产业等原支柱性产业已无法支撑起山西省经济发展的需要，尽管山西省正在进行经济转型，但这短期之内是无法实现的，因此许多人选择到省外一线城市谋求发展，再加上高级人才与知识分子更加热衷于一线城市，太原市的人口流出数量较大。据统计，与2014年相比，2016年太原市户籍人口减少了约16000人。大口大规模的流出导致太原市人口基数下降，房屋需求也就下降，而供应商并没考虑到这个问题，供大于求，必然会出现库存。

2.2 房价泡沫化

尽管太原市目前房价与其他二线城市相比较为合理，但房地产泡沫也是存在的。据统计，2016年太原市非私营单位就业人员月平均工资为5305.5元，相对于每平方米8000元以上的价格，工薪阶层要负担起一套房不太现实，许多人为了不成为房奴，会选择先租后买的方式。同时，太原市有许多农村人口以及外来务工人员，他们的收入水平比本地从业人员更低，而且他们大多数不会在城市里购房。不论是租房的工薪阶层，还是没有购房需求的打工族与外来人口，都是不具有购买力的消费者，这就一定程度上扩大了消费者的数量，降低了对房屋的实际购买需求。

2.3 供不“应”求

尽管太原市房地产库存量大，但好的房源并不多，大部分都难以达到购房者的要求。除了少数的投资者之外，大部分的购房者都是以实际居住为需求的，而地理位置好、户型好的房屋早已销售一空，消费者大多不愿退而求其次，许多仍处在观望状态。据调查，很多购买者表示现存的房屋大多户型陈旧、环境不或者户型结构不合理，而能够满足消费者意愿的房源数量本就不多，库存的房屋中更难以满足要求，所以库存数量一直难以下降。

2.4 城市规模小

现今，城市地理位置与规模大小本身就是一种优势，一线城市与经济发达的城市大都位于沿海地区例如上海、广州等。这些一线城市规模大，薪资水平高，基础设施健全，在就业、学习等资源都具有很大的优势，这些城市的本地口基数本来就大，加上外来人口的流入，房屋需求量递增。除了实际的住房需求外，很多投资者把房地产作为一种投资，加大了对房地产的需求，出现了供不应求的现象。与这些一线城市相比，太原市城市规模小，薪资低，就业岗位少，城市发展缓慢，导致人口流出严重，房地产需求下降，而房地产供给方对于房屋的建造并没有大规模缩减，供大于求，造成了太原市房地产库存量大的现状。

2.5 大量房屋集中上市

早些年房地产行业还不景气，这个行业很少有人插足，然而在2008年金融危机之后，大规模的刺激计划让房地产市场地位飙升，一跃成为中国国民经济的支柱性产业，其地位越来越高，收益也十分可观，许多企业与投资方纷纷把目光投向了房地产市场，想要分一杯羹。大量的企业同时开始买地盖房，短时间之内，市场上出现了大量的新房，但是他们没有考虑到城市居民的承受能力和经济发展状况，导致房地产市场快速饱和，大量房屋无法售出成为了库存房。

3 加快库存消化的建议

3.1 加快城市经济发展

库存之所以存在，主要因为房屋价格高于人们的预期，太原市也不例外，大规模的库存就是由于经济未能与房地产业配套所导致的。曾经山西省的煤炭资源丰富，以其为主的资源型产业发展势头较高经济发展较好，但资源的有限性无法满足持续的开采，目前山西省煤炭资源面临枯竭，资源型产业发展下降，太原市的经济发展也受到了极大影响。所以太原市应该加快产业结构转型优化以促进城市和经济的发展，增加人民收入水平，提升居民的消费能力，同时经济发展加快还能够提供更多优质岗位，减少人口流出，扩大内需，加快房地产库存的消化。

3.2 合理整合房地产产业

据了解，在太原市的房地产开发企业中，以恒大、万科等为首的外地大型企业占据了房地产市场的30%左右。与这些大型品牌房地产企业相比较，本地房地产企业营销策略相对落后，所处地段也相对远离城市繁华区域，开发的房屋综合来看相对较差。除此之外，太原市本地的房地产市场缺少标杆性龙头企业，人们对本地房地产企业的认知度和认可度较低。因此太原市应当合理整合房地产产业，并树立标杆企业，发挥出“领头羊”的作用，带领其他小型本地产业及太原市房地产行业的发展。

3.3 政府加大调控力度

自2015年以来，中央出台了许多政策以减少库存，如降准降息、降低首付和财税政策等，尽管这些政策一定程度上促进了库存的消化，但是对于太原市等这样的库存大市来说是远远不够的。太原市政府应该结合太原市的房地产现状，制定一些新政策，做好预先的可能性预测，分阶段的提出整改建议，以加快去库存化的进程。同时政府也要控制好土地的供应，尤其是房地产待售面积较大的地区。此外政府还应该出台一些惠民政策来刺激消费减少库存，从供求两个方面去房地产市场进行调控。

3.4 加快三农政策的落实

农民是个数量庞大的群体，如果能够让农民选择在城市购房，对于房地产库存的消化将是一大助力。三农政策简而言之就是一系列的惠民政策，从正式提出到现在已经过去了将近13年，但在地方上仍未得到很好的执行。太原市应该加快落实三农政策的实行，让农民真正体会到优惠，提升他们的经济实力与消费能力，让他们的消费能力与房价对接，从而选择在城市落户。人口数量增加，房屋的实际需求就会增加，从而在一定程度上缓解太原市去库存的压力。

4 总结

太原市房地产库存问题十分严重，已经阻碍了房地产行业的正常发展。太原市城市规模较小，地理位置不占优势，大量人口外流，再加上房地产商没有考虑城市的需求状况，短时期大量房屋集中上市，导致房价泡沫化，房地产库存较大，显然想要在短时间内将库存全部消化是不可能的。现今我们的目标并不是完全去库存，而是加快库存消化的速度，从长期和短期两方面结合考虑，从供及和需求两方面同时着手，使房地产行业健康稳定地发展。从需求来看，应加快三农政策的落实和经济产业结构转型以带动城市经济增长；从供给来看，要合理整合房地产行业；同时从供给和需求两个方面进行宏观调控消化库存。

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