浅谈房地产企业会计成本核算与管控

金红

【摘 要】随着中国房地产市场30多年发展历程的起起浮浮，房地产市场逐步趋于规范，并逐步走向成熟，现在已经成为国民经济重要的产业支柱。在当今竞争激烈的房地产市场，再加上国家调控房价政策的陆续出台，譬如从2016年9月底政府出台限购限贷政策打压房地产市场需求以来，各地各式政策也层出不穷。在此背景下，房地产行业的发展面临严峻挑战。房地产企业纷纷推陈出新，要想继续保持稳定持续发展的势头，就需要不断调整自身战略，尤其在成本核算与管控上深挖潜力，积极寻找出存在的问题与不足，并相应地找出解决方案和建议。因为任何企业都离不开成本核算工作，但是房地产企业成本核算与其他企业相比有其自身的特殊性，针对这一特殊性的特点本研究分别对会计成本核算、成本对象类型以及成本核算管控方面存在的问题及不足进行深入地分析，基与此问题提出具体的房地产成本核算和成本管控的建立和解决方案，目的在于为房地产企业的会计成本核算、成本对象类型与成本核算管控方面提供一些可供参考的管理经验，以便找出解决方案。

【关键词】房地产企业；成本核算；成本管控

一、房地产企业会计成本核算的意义

在当今房地产行业竞争非常激烈的情况下，再加上国家调控房价政策的陆续出台，房地产企业要想继续保持稳定持续发展，就需要不断调整自身战略，并且企业可挖掘的利润空间越来越小。就只有在成本核算与管控上深挖潜力，因为房地产开发企业具有建设周期跨度大一般都在一年以上，资金需要量大，其中一部分资金还需要银行贷款解决，经营风险也随之加大。另外，企业本身所具有的特殊性等方面决定了其成本会计核算与管控的复杂性，为此房地产企业会计成本核算就成为了企业财务管理和财务核算的核心内容。成本核算数据的准确性与合理性对于成本控制、成本分析、和计算土地增值税、企业所得税以及进行可行性分析等方面有着重要的意义，如果成本费用分配核算方法与归集不清晰、成本核算对象类型不明确以及成本核算在管控工作中出现问题，会给企业带来不好的影响和涉税风险。为了使企业财务核算工作能够持续稳定的顺利进行下去，发挥财务部门应有的作用与功能，进而推动整个企业能够在房地产行业保持稳定持续发展。因此，就需要在成本核算与管控上深挖潜力，找出问题与不足，并提出具体的房地产成本核算的建立和解决方案。

二、 房地产会计成本核算中的问题

1.成本费用分配核算方法以及如何归集不清晰

房地产项目开发过程中，对于单个项目实际发生的成本费用可直接分门别类地归集到按照房地产企业设置好的开发成本中，如向有关部门交纳的土地出让金可直接计入到开发成本-土地使用费中，向拆迁户居民支付的拆迁补偿款也计入到开发成本-土地使用费中，前期交纳的咨询费、规划许可证费计入到开发成本-前期工程费，红线内（小市政）与红线外（大市政）的市政工程要严格区分并计入开发成本-基础设施费-红线内市政工程和红线外市政工程，有些房地产企业红线内外市政工程没有分清楚，就会出现由政府或有关部门统一进行配套工程由于各种原因虽然没有实施，可是政府或有关部门承诺补偿，但由于红线内外市政工程没有分清楚，提供不出准确的数字与票据而给企业带来不必要的损失。对于涉及多个不同类型的项目有时往往由于工作不到位全部归集到已设置好的会计科目中，這样就从账面上区分不出是哪个项目应负担的成本费用，以及成本费用分摊方法上含糊不清，对企业自身以及以后土地增值税的清算、所得税的计算带来不必要的麻烦和涉税风险。除非有合同电子辅助台账来做支撑才能辨认出来是哪个项目负担的成本费用，但是合同辅助电子台账前提条件是必须及时准确的登记每个已签订的与房地产开发项目有关的工程合同与核销付款金额。

2.成本核算对象类型不明确

由于房地产行业蓬勃发展和时代的与时俱进，房地产的产品类型也在不断更新变化，对于房地产开发项目中包括商业地产、公寓、办公楼、危改小区以及棚户区改造等内容。如何确定开发成本核算对象，在开发成本开始时就应确定是商业地产、公寓、办公楼、危改小区以及棚户区改造项目。有些企业在不同类型和不同区域发生的开发成本没有准确区分，为以后核算单个项目的成本以及竣工销售结转成本带来不必要的影响，以及土地增值税和企业所得税的计算。

3.成本核算在管控工作中的问题

（1）成本核算管控工作缺乏规范的标准。由于房地产企业经营业务的特殊性，房地产企业的成本大致分为地使用费（地价款含土地出让金、大市政费契税）、开发成本-前期工程费（包括咨询费、测绘费、评估费、规划许可证、设计费、招投标、工程监理费、三通一平等），开发成本-基础设施费（包括红线外市政工程、红线内市政工程、市政配套工程等），开发成本-公共配套，开发成本-开发间接费用，目前有些房地产企业在成本核算管控体系不够完善，制度不够健全，缺少相应的制度做支撑，对实际工作遇到问题以及解决问题的帮助不大，成本管控形同虚设，管控工作缺乏动力以及奖惩机制，未发挥应有的作用。

（2）在施工环节的成本核算的预付款、进度款、结算款问题

有些企业的预付款、进度款脱节。前期预付款已支付，进度款发生时发票已经开据。有的企业账面上同时挂账预付款和应付账款，最后到竣工结算时支付结算款出现问题，合同台账又没有及时跟进核销应付款，造成重复支付工程款的现象，给企业造成巨大损失，以至于出现不必要的法律纠纷。

（3）成本核算在施工环节变更合同问题。在施工环节，由于市场材料价格和人工成本不断变化，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行变更，除非是包死价合同，变更后的合同应及时与财务部门进行沟通，有时企业由于沟通不畅，会影响成本核算的正确性。

（4）成本核算中对于不同类型的房地产项目，需要会计人员不仅具备基本的会计核算知识，而且还要有很强的判断能力，分清不同类型、不同区域的房地产项目是企业核算的前提，以至涉及到以后的成本控制、成本分析、项目的可行性分析、税务筹划等诸多方面。如企业会计人员的综合水平不高，就不能适应房地产企业的要求。譬如：成本控制分析的数据和说明一般由财务部门提供，然后找出差异提出建议，为决策层领导提供决策依据。有的企业会计人员由于能力水平的限制，没有区分房地产项目类型，只顾眼前力图省事，全部按一个标准确认成本，这样给后面的成本控制与分析带来了难度，因为对不同类型的房地产开发项目成本核算与计算土地增值税的要求不同，相应计算企业所得税也不同，无法分辨中出单个项目的成本费用，只能进行重复核算，无形中加大的工作量，造成成本费用管理混乱的现象。

三、 关于加强房地产的成本核算的建立和解决方案

1.确定合理的成本费用核算方法及归集

（1）对于成本费用核算方法，企业开发、建造的开发产品应按实际发生成本费用进行计量与核算。其中，应计人开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。具体分配方法可按以下规定选择其一：

①占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。譬如：开发成本-土地使用费、契税按占地面积进行分摊。

②建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。譬如：开发成本-大市政费按建筑面积进行分摊，开发成本-前期工程费按建筑面积进行分摊，开发成本-基础设施费按建筑面积进行分摊，开发成本-建筑安装工程费按建筑面积进行分摊，管理费用和销售费用按建筑面积进行分摊。

③直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

④预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。在开发间接费用分配上也应尽可能合理分配，譬如：财务费用中的银行利息贷款支出按利息支出总额占各个不同类型房地产项目投入资金的百分比进行合理分配与归集。

（2）在成本核算归集方面，对实际发生的各项支出按照性质和经济用途应尽量作到合理、合法、准确。与工程部门积极配合，譬如一是分清哪些应计入开发成本-基础设施费-红线内市政工程和红线外市政工程。二是与工程管理和建设有关的人员工资计入开发间接费用，与工程无关的其他人员工资计入管理费用。三是分清资本化与费用化期间，贷款利息费用应资本化的部分计入开发间接费用，工程竣工结算后不予资本化的部分应费用化，计入财务费用。四是对用房地产企业自用部分在符合工程竣工条件后应及时转为固定资产，发生的日常修理费、小额装修费应予以费用化处理。

2.成本核算对象的确定

（1）为了正确计算成本，先要确定成本核算对象。房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾开发项目类型等确定成本对象。单个项目一般设置土地使用费（地价款含土地出让金、大市政费契税）、开发成本-前期工程费（包括咨询费、测绘费、评估费、规划许可证、设计费、招投标、工程监理费、三通一平等）按建筑面积分摊，开发成本-基础设施费（包括红线外市政工程、红线内市政工程、市政配套工程等），开发成本-建筑安装工程费。在间接费用（包括管理费用、销售费用、财务费用）。如要涉及多个项目要分别按不同类型先要设置商业地产、危改小区、公寓、棚户区改造等项目，然后再按照实际发生的成本费用和按照适当方法分配计入不同项目当中。

（2）相关税费也是成本核算的一部分，如土地增值税、城建税、教育费附加，应计算归集到相应的不同类型的项目当中。关于土地增值税的定义为对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。尤其是房地产企业经常涉及的一个税种。它的扣除项目分为五项内容：第一，取得土地使用权所支付的金额；第二，开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）；第三，开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）；第四，与转让房地产有关的税金；第五，财政部确定的其他扣除项目。就目前来看，除国家政策性危改项目以及新的棚户区改造项目不用计算土地增值税以外，其余的项目都应计算和交纳土地增值税。土地增值税为正确计算企业所得税打下良好的基础。

（3）“营改增”以后，营业税已经正式退出历史舞台，以后的销售收入就要计算交納增值税，这部分增值税就不需要再计入成本核算当中，目前增值税率为11%，另外根据最新的营业税改增值税政策，在计算增值税时可以扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，这是以前政策所没有的，有的企业要是不注意和加强“营改增”政策的学习和培训，就会忽视这方面的内容，在进行对企业成本预算，成本核算，成本分析上就会产生很大的差异，给企业造成很大的影响甚至损失。譬如：在测算每平米的价格时，由于不及时了解“营改增”的最新政策，没有把扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款考虑进去，那么每平米的价格会产生相当大的差距。

3.成本核算的管控

（1）房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，明确岗位职责和成本核算管理责任，进一步跟进奖惩措施制度，发现问题及时与财务部门进行沟通。合理区分不同时期、不同区域以及不同类型的房地产项目。已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，一是在财务账目管理上，争取财务软件的账套设置与会计科目设置上尽量合理，统一财务口径，合同电子辅助台账与财务软件互相配合，按月进行核对往来账目，主要是对应付账款和预付账款的核对，及时进行合同电子辅助台账的核销。二是在财务人员的管理上，加强财务人员的业务培训和计算机软件的操作技能，在财务人员轮岗或离职的情况下，合同电子辅助台账与财务软件的往来账目接管的人员交接清楚，确保财务工作顺利进行下去。

（2）在施工环节的成本核算的预付款、进度款、结算款问题

首先应冲减与之相对应的预付账款，一方面计入开发成本的有关明细科目；另一方面冲减预付账款，预付账款没有余额的情况下再计入应付账款。房地产开发成本中土地使用费、前期工程费、基础设施费、建安工程费约占开发总成本的70%以上，需要分期分批支付大笔款项。由于按照合同条款签订的内容与付款期限规定付款，未按合同条款履约的，或应签订书面合同而未签订的，财会部门有权拒绝付款。合同电子辅助台账的建立与管理就显得尤为重要，通过建立与财务软件相互联系的合同电子辅助台账，二者能够相互呼应，防止财务会计登记入账与合同电子辅助台账核销付款相互脱节，遵循了及时性原则。加强不相容岗位分离控制，严格规定出纳只能登记现金与银行存款账簿，不得同时登记合同电子辅助台账。规定由专人负责登记合同电子辅助台账，定期与出纳核对合同付款情况。

（3）成本核算在施工环节变更合同及时跟进与沟通。在施工环节，由于市场材料价格和人工成本不断变化，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行变更，财务部门要及时和工程部门进行沟通，及时登记更改合同电子辅助台账，避免遗漏。

（4）加强财务人员的业务培训，以促进财会人员的知识、技能持续更新来适应房地产类型不断变化。尤其在房地产开发企业中，成本会计工作非常重要，加强财务人员的业务培训和辅导以适应房地产类型的不断变化和发展，因为成本会计人员不仅具备基本的会计核算知识，而且还要有很强的职业判断能力和对成本费用的分析能力，确保成本核算的正确性和可分析性、掌握和准确判断成本分摊方法的合理性和合规性，提高成本会计人员的综合素质水平显得尤其重要，要求成本会计人员在准确核算成本数据的基础上，能够对实际数据与预算数据进行分析对比，找出差异，提出合理化建议，以适应房地产行业的发展。

参考文献：

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