关于加强房地产企业资金管理的思考

邵华

【摘 要】房地产行业是关系到民生的重要支柱产业，也是典型的资本密集型行业，具有资金投入量大、占用时间长、投资杠杆高、投资风险高、投资收益高等特点。随着近年来房价上涨过快、过高，影响民众生活日益明显。国家及地方开始陆续出台各项房地产行业发展的宏观调控政策、完善金融监管，提高了房地产企业发展的风险。在经济发展的大背景下，房地产企业的资金管理显得更为重要。加强企业的资金管理，提高资金使用效率，确保房地产企业的可持续发展。本文主要阐述了房地产企业资金管理的特点及现状，分析影响资金管理效果的因素，并提出了相應对策和建议。

【关键词】房地产企业；资金管理；对策

我国房地产行业经过30余年发展，逐步成为我国重要的支柱产业，不仅能带动相关经济的发展，还影响国计民生。特别是十九大以来习近平总书记提出房子是用来住的、不是用来炒的时代背景下，楼市调控新政不断落地、信贷政策监管加剧、大数据下税收稽查力度增加、住房供应方式多元化，房地产企业发展将迎来更多挑战，融资难度加大、市场准入门槛提高、市场需求调整，给房地产企业带来诸多不确定风险。资金作为企业生存发展的血液，加强房地产企业资金管理，防范资金风险，是房地产企业经营者急需重视的课题。

一、房地产企业资金管理的特点及现状

1.房地产企业资金管理的特点

房地产企业在项目运营过程中主要分为3个阶段：一是项目前期的调研、土地储备阶段；二是项目实施的施工建设阶段；三是项目达到销售节点的销售与施工并行阶段，项目的不同阶段对资金的需求不同，同时对资金管理方式也不同。

第一阶段，项目前期储备阶段，主要为自有资金净投入阶段。因受到市场风险因素、金融信贷政策因素、地方土地供应政策的影响，项目前期需要企业自有资金的投入，如：项目的可行性分析时需要企业支付的人工成本、管理成本投入，土地使用权获取时的资金投入，涉及土地拆迁安置补偿的资金投入，项目报批报建的人工成本投入、规划设计的资金投入，以及相应的资金成本等。该阶段资金来源主要为企业自有资金，资金使用进度可控，资金成本相对外部资金成本较低，资金管理工作的重点是关注资金使用的有效性和时间管理。避免资金使用浪费或大量资金闲置，提高企业经营成本。

第二阶段，项目施工建设阶段，利用部分金融机构杠杆资金及自有资金净投入阶段。根据现有的金融信贷政策，企业凭借已获取的土地使用权资本，适时融入金融机构资金，利用金融资金杠杆进行项目的施工建设投入，因未达到项目销售节点，企业尚不能开展销售，无法取得销售回款资金流入，所以企业仍处于资金净投入阶段。该阶段需要重点关注融入资金的量、成本和资金到位时间三者之间的平衡管理，项目施工建设资金的有序使用、合理筹划，同时与金融机构形成良好的沟通机制，有利于金融机构对融入资金的监管。

第三阶段，销售与施工并行阶段，资金由净投入逐渐转变为资金净回收阶段。根据国家政策，在房地产企业达到必要施工截点后可以对商品房实施预售，取得房屋销售现金流入，缓解企业资金净投入压力。该阶段需要重点关注房屋销售费用使用有效性、销售房款的应收账款管理、税收资金支付及施工建设中的项目资金使用管理。

2.房地产企业资金管理的现状

（1）资金的风险管控体系不健全，资金管理部门不能充分发挥作用

根据上市公司公开资料显示A股房地产企业163余家，平均资产负债率达70%～80%，可见资金杠杆较高。行业盈利能力持续下滑，企业经营风险增加。驱使房地产企业经营者愿意承受较大风险，一方面是投资回报率高的利诱；另一方面是资金管理风险意识淡薄，未能建立有效风险管控体系，资金管理部门不能充分发挥风险提示、预警作用，使得房地产企业负债率维持在较高水平，财务稳健性降低，影响企业发展持续稳健发展。

（2）资金管理的制度不完善，资金管理工作流于形式

随着房地产企业发展，资金需求量不断增加。企业开始意识到资金管理的重要性，并拟定相应的资金管理制度，例如：资金预算管理制度、重大资金使用审批权限管理制度、及相应的资金管理考核制度等。但由于该项工作未能得到企业足够的重视，不能充分调动企业资源支持，造成制度不能落实或者落实不到位等现象出现，预算与实际偏差较大、拆分金额逃避重大资金使用审批、责任人处罚偏轻等，使得资金管理工作流于形式，不能有效的为企业服务。

（3）融资渠道单一，融资成本较高

房地产企业资金来源主要为企业历年留存收益、以企业为借款主体的金融机构融资和以购房人为借款主体的个人按揭融资。受到企业历年留存收益有限，购房者按揭资金到位时间局限等影响，金融机构融资成为满足项目建设、自身发展、缓解资金压力的主要方式。随着金融机构监管不断完善，信贷政策收紧，融资难度逐年增加。目前，房地产企业主要依赖银行贷款、基金和信托等金融机构融资，在融资额度受到抵押物体量、库存去化率、市场供需等因素影响。融资期限受到金融政策、企业资信情况等双重影响下，房地产企业普遍存在融资额不足、融资成本高、偿还债务压力大等问题，使得房地产企业发展受到限制，经营风险不断提高。

（4）资金账户管理的模式老旧，影响资金管理效率

房地产公司一般多个项目公司同时运营，资金分散在多地区、多银行，因管理技术老旧未能实现资金及时归集、统筹管理，造成企业无法及时了解资金的全盘情况、不易发现资金运行中的问题和隐患，影响资金管理的效率，造成资金成本的浪费。对分子公司的资金存量及其运营状况无法实施有效监督和管控，造成各公司之间资金不均衡、资金不能有效配置，出现闲置资金或临时资金短缺等经营风险，从而增加企业资金成本。

二、影响房地产企业资金管理效果的因素

1.经营者对资金管理特性的认识程度，是决定资金管理的效果先决因素

企业资源是有限的，如果经营者充分认识资金管理的重要性，必将在资金管理工作中增加相应的资源配置，确保该项工作达到预期目的。例如：加大资金管理的部门权责、增加资金管理的人员配置、资金管理人员参与重大投融资事项的决策、提高资金管理部门的绩效考核力度、对各项目公司的绩效考核中增加资金管理工作指标等。充分调动资金管理人员的工作积极性，给予资金管理部门参与企业经营的话语权，重视资金管理部门的意见。反则，如果资金管理工作得不到经营者足够的支持，各部门不能积极配合资金管理工作，最终资金管理工作将流于形式，造成管理成本的浪费，增加资金流动性的风险，影响企业的平稳、持续经营、企业信用评级，损害投资者利益。

2.不断完善资金管理制度及监管，是提高资金管理质量的基础和保障

俗话说，无规矩不成方圆。管理制度就是企业资金管理的“规和矩”，要实现企业资金管理有效，就必须重视制度建设及制度监管工作。随着企业资金管理工作经验的不断积累，结合企业自身特点逐步完善资金管理制度。例如：企业资金预算制度，以资金预算为抓手，可合理安排资金使用，提前提示资金风险并采取预防措施；资金融资制度，规范融资工作内容，把控企业融资规模，鼓励适度融资奖励，合理控制资金成本；资金审批权限制度，根据不同资金额度设置不同审批权限，加大重大资金使用管理，加强内控风险管理；资金账户集中管理制度，利用新的金融系统工具及时归集统一监管，提高资金合力，避免资金的浪费或不均衡风险；应收账款管理制度，加强应收账款和存货周转率的管理，及时收回资金，提高资金使用效率；资金管理检查制度，定期或不定期开展资金管理的检查工作，确保有关资金管理制度能真正落地实施；资金管理考核制度，是资金管理制度能否落实的又一保障。如果企业没有完善的制度、没有有效的监管、没有激励的政策，企业资金管理工作将无法得到有效实施，企业的防控风险能力将得不到保障，企业经营风险将不同程度受到影响。

3.加强专业人员队伍建设，是影响资金管理的重要要素

资金是企业生存发展的血液，涉及到房地产企业的各个方面，需要专业的人才队伍进行资金管理。其中应涵盖房地产行业设计、施工、销售、财务、融资等各职能工作人才，负责资金预算审核管理、预算执行过程中监管审批、资金回收考核管理、融资评估管理、企业信用维护管理等工作。不能仅由财务部、运营部等一两个部门负责资金管理工作，因为单一部门受到作业务局限性限制，无法从全局着想，影响资金管理工作的实施效果。

三、改善房地产企业资金管理的建议

1.完善资金管理的风控体系，加强内部控制

强化资金管理的风控意识，尤其是加强经营者资金管理的意识，关注资金的投入风险性评估、资金使用的跟踪管理，有效规避企业运营风险，保证企业稳健发展。建立资金管理的专门机构，优化资金管理的组织架构，成立资金管理工作小组，直接对董事会负责，参与企业的重大投融资决策。配备专业的岗位人才，拟定明晰的岗位职责，定期对岗位人员进行培训和工作考核。建立資金管理的风控流程，及时收集整理企业运营各项数据指标，对照资金管理风险控制点，结合外部各项信息，应对资金管理过程中各项可控风险。

2.建立建全企业资金管理的制度，提高执行力和工作效率

房地产企业需要结合自己企业经营特点，制定符合实际的资金管理制度，提高企业资金管理工作质量。通过强化资金管理的制度建设，加强内部审计监督管理，保证各项制度得以有效实施。资金预算管理制度是各项制度建设的基础，实现以预算为抓手的资金管理模式，提高防范风险能力。审计监督制度是保障，定期或不定期开展内部资金管理风控检查工作，发现隐藏的资金管理风险，及时预警并适当采取预防措施。实施有效的资金管理考核制度，是规避风险发生，维护企业良好信用有效手段，为确保资金管理的目标达成和企业可持续稳健经营保驾护航。

3.推行资金集中管理，优化资金配置

随着金融信息化工具的不断创新，企业利用先进的信息化手段，可以实现跨地区、跨银行的资金及时归集，统一集中管理。建立内部资金集中管理制度，有效避免因资金存放分散，而无法及时了解资金总体情况，进而无法实现资金的统筹管理工作需求。加强了对各银行账户及时监管，便于对分子公司资金的收支情况把控，降低企业因信息不对称而产生的经营风险。发挥资金集中优势，将有限的资金配置至高收益项目中，提高企业盈利能力，降低资金融资成本和资金时间成本，提升企业综合竞争力。

4.开拓融资渠道，降低企业融资风险

随着国家金融体制改革不断深化，融资渠道不断扩充，由原来的单一融资模式转变为多层次融资模式。创业板、新三板等新融资平台出现，资产证券化政策的实施，使得房地产企业融资方式，由原来的银行、信托机构的间接融资，转变为股权融资、债权融资、基金融资或联合开发等多层次融资。企业可根据项目体量配合适当的融资规模，形成符合需求的融资组合，分摊资金风险、降低融资成本，提高融资能力的目的。

四、结论

本文阐述了房地产行业资金管理中资金投入量大、占用时间长的特点，描述了资金管理流于形式、融资渠道单一且融资成本高的现状，分析了影响资金管理的3个因素，提出了做好企业的风控管理，维护好企业的各项信用资质，建立建全资金管理体系，提高资金使用效率，科学评估资金预算，确保企业资金流安全、平稳运营。降低企业风险，提高公司综合竞争力，促进企业长期发展。

参考文献：

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