长租公寓火热，风险藏在哪里

张大伟

长租公寓市场表面光鲜，有政策支持、市场预期高涨等“光环”，越来越多的品牌房企正在加快入局，但投资长租公寓的回报率却一直备受质疑。

当前，全国排名前30的房地产企业已有三分之一进入了长租公寓市场，然而盈利情况普遍不乐观：最早进入市场的万科泊寓，至今尚未盈利;龙湖则公开表示3年内不考虑盈利。

为何长租公寓叫好却不赚钱？根本原因在于当前房企旗下的长租公寓普遍的低收益、长回报周期的商业模式。根据对各类集中式和分散式长租公寓的调研，目前国内品牌公寓的成本费用主要由拿房成本、获客成本、装修摊销、人力开支、增值税构成。其中拿房成本占到整体收入的50%左右，其次为装修摊销，按照10个月的租金作为装修开支、5年摊销，装修摊销成本占收入的比重约为16.7%，人员成本和获客成本大致为12.6%和4.5%。按息税前净现金流测算的投资回收期平均在4～5年左右。

世联行数据显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%，其中主要原因是“拓展成本和公寓前期运营成本过高”。

长租公寓对于大部分房企来说，现时依然只是尝试、布局、积累经验的阶段。在产业链其他增值业务盈利模式尚不成熟的情况下，企业规模扩张后的盈利压力十分巨大。

什么时候才能赚钱？集中式公寓可能在做到2万间房时，盈利情况会开始变好，但分散式则可能要做到10万间房才有可能变好。除规模之外，长租类项目要想盈利，需要做到三点：第一是产品和服务，第二是系统化的运营能力，第三是相对比较顺畅的融资途径。因此，从盈利角度，长租公寓目前并不适合抗风险能力较弱的中小创业者参与。

经营者风险：“轻资产”

陈云峰（中国房地产经理人联盟秘书长）

2018年春节期间，位于首都国际机场附近的新派公寓新国展店遭遇业主停水断电，这让长租公寓领域所面临的集体性风险——“轻资产”问题浮出水面。除了大型房企以及个人小业主以自有房屋进入租赁市场，更多的长租公寓运营者扮演的是“二房东”与公寓服务提供者的角色，其自身利益、租客利益都难以得到保障。

新派公寓的遭遇绝非孤立个案，其触及了所有轻资产长租公寓运营者们所担忧的一个痛点，即产权人转让物业之后租约租金能否持续稳定。“买卖不破租赁”的原则尽管反映了法律的相关精神，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但在实际操作中，业主的更迭往往会带来麻烦。

对于当下的房产市场而言，物权明显大于租权，“租购并举”最难的就是要突破租权和物权的关系。长租公寓的房源，经常被业主质押出去以申请贷款，因而“买卖不破租赁”的道德约束能够起到的保障很有限。而运营方，即便花费资金请了律师调查承租公寓的确权、负债、公开市场上的不良信息以及法院、工商方面的不良记录等问题，还是有很多非公开信息在尽职调查过程中是难以触及的。尽职调查方面的疏漏，正是此次新派公寓“触雷”的原因。

长租公寓领域里还有很多法律法规尚待完善，也缺乏具体的规范化细则，经营方在拓展项目过程中会遇到业主违约、证件不全等问题，特别是一些符合业务开展条件的存量房，如旧厂房和农民房等，存在产权与用地性质未明确的问题;存在建筑、消防验收规范不清晰，工商等经营证照不明确等问题。面对这些问题，经营方往往感到举步维艰。因此，在进一步推动“租售同权”的大背景下，监管方有必要给予合法合规的长租公寓运营者一定的政策扶持和法律救济指引。

租户风险：“被贷款”

李越（上海镇平律师事务所律师）

2018年2月，有不少租客在网上发起维权，起因是他们通过一家名为“爱公寓”的长租公寓公司租了一年的房子，租约未到期就有房东以两个月未收到房租为由，强行驱赶租客。

不仅如此，租客发现自己莫名其妙背上了一笔贷款。原来，爱公寓在平安好房平台上以租客名义进行贷款，爱公寓得以一次性获得全部房租贷款后，再按月付给房东，剩余款项则用于投资、扩大经营规模。在租金贷的支持下，爱公寓在半年内掌控的公寓数量从600间发展到了4000间。

爱公寓的案例非常典型。当下，许多长租公寓利用消费金融平台向租客提供租房信用贷和租房消费贷。房租贷本身是一个中性的工具和手段，既解决了房东回收房租的难题，又能使租客避免个人信用因为拖欠房租而受到不利影响。另外，金融机构以及消费平台可以从中赚取一定的贷款利息。一些中小型长租公寓经营者可能会违规操作，以租客名义获得贷款甚至被当作融资和套利方式。

如果贷款过程中租客是完全不知情的，那么长租公寓经营者就涉嫌无权代理，侵犯了租客的知情權、信息安全权以及财产的处分权。

除了“被贷款”，租客还有哪些问题需要警惕？首先，在签订合同时需要设置住所租借条件以确保承租人寓居环境安全、健康、卫生，约束租借人的合同解除权;也需要在押金、租金办理等方面明晰办法。此外，政府还要立起规矩、建好“跑道”，对合租标准、消防标准、用处变更、运营企业主体职责等予以明晰的界定，让长租公寓行业走上标准化发展之路。

监管重点：改变散租为主的供应方式

姚劲波（全国人大代表、58集团首席执行官）

近年来，政府对于住房租赁市场大力支持。比如2017年8月29日，杭州市人民政府办公厅发布通知，指出住房租赁企业可将符合条件的客厅（起居室）按规定改造成一间房间单独出租。南京、武汉、成都也在同期陆续出台相关租赁扶持政策。上海市则早在2015年，就颁布了《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》。

但租赁市场的发展过程中也出现了一些问题。在2017年12月北京开展的出租公寓大排查大清理大整治专项行动中，大量个人出租者的违规租赁用房的安全隐患也暴露了出来。

个人出租者与机构出租者相比，不论是服务质量还是稳定性上都相去甚远，导致了租赁体验差、频繁搬家、租客权益无保证、政府监管困难等问题。解决这些问题关键还在于改变目前我国租赁市场以房东散租为主的供应方式，引导专业机构成为重要运营主体。给予机构财政支持及税收优惠等政策鼓励;同时，在管理方面，明确租赁机构经营租赁业务的范畴，并予以备案或审批流程管理及服务支持。

除了政策的支持之外，长租公寓还需要相关法律法规的明确与统一。比如关于“N+1”（即客厅、起居室按规定改造成房间单独出租）、合租等方面，相关政策法规未明确的城市，执法机构可能存在多重执法，导致专业租赁机构合规运营的合租产品被混为黑中介的群租产品，而遭受打击。城市的部分人才因无房可住而流失，一部分合租需求转到地下，给黑中介哄抬房价、违规运营带来可乘之机，给市场安全管理造成潜在危机。