大连市房地产估价市场现状及对策研究

王冠 王子豪

【摘要】房地产估价属于房地产中介的重要组成部分。随着我们国家市场经济的不断扩大发展，房地产市场成为我国经济的重要组成部分，房地产估价虽然在我们国家执行短短十几年时间，但是发展却非常迅速，现阶段我国房地产估价还不能适应房地产的快速发展，存在着一系列问题，为了促进房地产估价行业的发展，本文提出了相关的对策建议。

【关键词】大连 房地产 估价

一、大连市房地产估价市场现状

我国的房地产估价行业较西方房地产估价行业而言发展较晚。中国《城市房地产管理法》等法律法规规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度；取得房地产估价师和房地产经纪专业人员资格要通过国家职业资格考试；房地产估价师职业资格为准入类职业资格，未取得房地产估价师职业资格并经注册，擅自从事房地产估价活动属于违法行为[1]。1994年8月，全国性的房地产估价师专业机构中国房地产估价师学会改名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。而大连市房地产估价师协会成立的时间更要偏后。1996年，由大连地区房地产价格评估机构和专业人士依照法律、法规自愿组成的行业自律性组织，具有社团法人资格的大连市房地产估价师协会。协会主要分管本市辖区内的房地产估价事宜。由于大连市房地产估价行业发展时间较短，因此大连市房地产估价行业发展尚不成熟。截至2017年2月协会共有会员单位48家，其中：一级资质7家；二级资质15家；三级资质26家，个人会员355人。大连市房地产估价行业会员单位，主要为行政单位改制脱钩而形成。因此大连市房地产估价行业很多会员单位还是习惯于原先的行政事业管理体制，市场化程度较低。因此，大连市房地产估价行业需要尽快引入现代企业的管理经验，摸索出适合自己的体质和管理模式，以适应当前市场经济的要求。

二、大连市房地产估价市场存在的问题

（一）大连市房地产估价行业管理存在的问题

1.大连市房地产估价市场管理方式转变不彻底。大连市房地产估价行业由大连市房地产管理局和大连市房地产估价师协会共同管理。大连市房地产管理局对大连市房地产估价行业实行行政管理；大连市房地产估价师协会对大连市房地产估价行业实行行业自律管理；从2002年，大连市房地产估价师协会换届后，协会的运行模式实现了由“政府管理”向“行业自律”的转变。但是在转变过程中实质上只是一部分原先由大连市房地产管理局形式的权利转移到了大连市房地产估价师协会。只不过原先是由大连市房地产管理局进行行政管理，现在转变为大连市房地产估价师协会进行行政管理。本质上并没有从“行政管理”模式向“行业自律”管理模式转变。

2.地方性法规欠缺。由于大连市房地产估价行业发展的时间尚短，一直处于探索发展中，所以在行业的法规准则制度方面还存在很多问题。对于像房地产估价这样的中介行业而言，伴随着经济形势发展的快速变化，需要地方政府出台相应的法规和行业协会出台相应的准则、规章制度来规范其执业行为。而缺少相应的法律法规，一方面大连市房地产估价机构和人员就没有从事实务的法律依据；另一方面缺乏相应的规章制度就会对相关的机构没有强制约束力。这样就不能够从法律上对那些违规的评估机构和评估人员进行惩处。这样不利于评估机构依法合规经营，评估人员依法合规执业。

（二）房地产估价机构存在的问题

目前大连市房地产估价机构存在的问题由两方面组成：一方面是目前大连市房地产估价机构主要以事务所这样的特殊的有限责任公司形式存在，其公司规模较小。并且三级资质的机构所占比重最大，一级资质所占比重偏小。针对整个大连市房地产估价市场而言，房地产评估机构过多过小，导致整体素质较差。

另一方面从大连市房地产估价机构的来源上，可以分为两类：一类是原有的各级房地产管理部门的附属单位，从这些机构中剥离而来的。一类是按照市场化的运作，按照公司法新设立的。这两类不同来源的评估机构在业务竞争上存在很大的区别。房地产估价行业处于整个行业的下游，对其他行业具有一定的依赖性。而原先来自与房地产管理部门而成立的房地产估价机构，在获得业务上往往会有优先权。而新成立的没有政府或者是行政背景的评估机构在获得业务的过程中，往往处于劣势。这样就会导致两类不同来源的评估机构，在业务竞争方面非常激烈。自然地，没有政府或行政背景的评估机构往往会选择低价来获取业务。这样就会导致整个评估市场恶性竞争。降低评估费用来获得相应的业务。而较低的评估费用又不能够足够维持评估机构的发展壮大，同时也很难以保证评估报告的质量。

（三）大连市房地产估价人员存在的问题

目前的房地产估价人员存在的问题主要有两方面。目前的房地产估价人员主要包括两方面。一方面是具有签字权的房地产估价师；另一方面是进行辅助工作的非房地产估价师人员。

1.作为硬性的房地产估价师进入门槛较低。只需具有相应的工作年限即可获得是资格。而相关专业知识的缺乏和学历教育的缺失会导致评估报告的质量较低。对于整个行业而言，缺乏具有相应学历教育背景的评估人员，会导致整个行业的创新能力不足。这样对评估行业的发展是不利的。

2.房地产估价辅助人员专业素养较差。整个评估工作具有一定系统性，相应的非估价师人员在整个评估工作中的作用非常重要。而目前还没有相关规定，对于非估价师的从业人员有相对的要求。所以导致非估价师从业人员整体素质较低。从目前的实务上看，非估价师从业人员主要由两方面组成：一方面是学历较低的人员，以专科以下的人员为主。另一方面是没有相关专业背景的人员。而整个估价过程，非估价师在其中参与的程度非常高。这就会导致评估报告的质量不高。

三、完善大连市房地产估价市场的建议

（一）理顺房地产估价行业管理责任

1.转变房地产估价行业管理方式。目前在国家层面上，要求中介机构的管理应该以行业协会的管理为主。而行业协会属于整个行业的会员单位自发形成的自律管理单位。管理方式从去行政命令方式，轉而变成由行业会员协商制定，以提高整个行业技术水平和管理水平，促进行业进步为主的自律管理方式。所以在此基础上，一方面要求大连市房地产管理局针对房地产估价行业的发展减少行政管理；另一方面也要发挥大连市估价师协会的自律管理作用。

2.建立相应的地方性法规和行业准则。首先大连市政府相关部门应该出台相应的房地产估价法规规章，让房地产估价真正做到有法可依，违法必咎。这样才能够做到让房地产估价行业健康发展[2]。其次，大连市房地产估价协会应该出台相应的准则，加强行业自律管理。房地产市场运作的健康与否，除了与整个经济环境相适应，更容易受到地方的相关法律规定的制约。但是地方性的制度的制定和实施，相对于房地产估价的需求而言，往往具有一定的滞后性。这样就容易产生房地产估价需求与相应的地方法规之间的时间上的不匹配。目前规范大连市房地产估价行业在相关地方性的法规还不够健全，其中一些地区的相关法律法规已经明显不能适应现在的经济环境。因此，一方面我们要加强房地产估价行业的地方性法规的建设，另一方面，我们也要加强房地产法规和房地产估价需求之间的机制的建设。使得房地产估价需求能够具有相应的法律法规作为它的依据。

（二）完善房地产估价机构组织架构设置

房地产估价机构应该按照市场化的运作方式，建立相应的组织架构。而建立相应的组织架构，主要是为了控制整个房地产估价机构的风险。目前不正当竞争导致整个房地产估价行业具有收益水平较低。而较低的收益水平又反过来导致整个房地产估价机构规模较小，估价技术水平较低。因此我们应该建立相应的价格管理的制度。提高整个房地产估价行业的收费水平，进一步扩大房地产估价机构的规模，从而提高房地產估价技术水平。使整个行业能够良性发展下去。

（三）培养和继续教育房地产估价人才

为了提高房地产估价人员的整体素质，我们应该从四个方面进行：

1.提高房地产估价师的进入门槛。目前房地产估价师进入门槛主要是工作年限的要求，而对学历基本上没有要求。因此为了提高房地产估价师整体的素质，应该除了规定房地产估价师的工作年限之外，还应该有相应的专业背景和学历背景的要求[3]。比如说我们应该将房地产估价师的学历要求提高到本科水平。而将房地产估价师的专业要求提高到相应的房地产专业和房地产经济管理专业。

2.提高房地产估价辅助人员的专业水平。行业协会应该出台相应的水平能力评价考试。要求房地产估价辅助人员具有相应的专业素养。这样在整个估价过程中，作为辅助人员提供的房地产估价服务就应该具有专业水平。

3.提高房地产估价时水平，一方面要提高入门的门槛，另一方面也应该对已有的房地产估价师进行后续教育。而目前后续教育往往存留在形式上。目前往往是存在网络继续教育培训，或者是现场培训的形式[4]。而这种培训往往只存留在培训的阶段，没有后续的成果的验收阶段。正因为没有相应的验收阶段。所以导致培训往往只有形式而没能够达到培训目标。因此我们应该建立相应的后续教育，并且要包括验收。

4.建立房地产估价师退出机制和禁入机制。目前的房地产估价师和估价人员只要达到相应的入门门槛，在整个执业过程中不存在退出和禁入门槛。导致整个房地产估价师内部水平的参差不齐。要想提高整个房地产估价师的水平就应该建立相应的退出机制和禁入机制。

四、总结

大连市房地产行业的发展促进了大连市房地产估价行业的发展。而房地产估价行业存在的问题又会对房地产行业的但发展起到了消极的作用。因此规范大连市房地产估价行业的发展，具有重要的意义。本文主要从三个方面，研究了大连市房地产估价行业发展中存在的问题，并加以建议。要完善大连市房地产估价行业，需要对房地产估价管理进行完善房地产，房地产机构的组织架构进行完善，和房地产从业人员的水平进行提高。

参考文献

[1]房地产评估行业的发展现状及问题探究[J].赵德忠.门窗. 2016（11）.

[2]房地产估价机构服务多元化的方向[J].杨斌，刘广宜.上海房地.2015（12）.

[3]对《房地产估价》课程教学的思考[J].刘合群.信阳农林学院学报.2016（04）

[4]上海万隆房地产估价有限公司[J].上海国资.2016（11）.

[5]房地产估价行业现状及发展[J].洪成表.中外企业家.2015（14）.

[6]浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策[J].沈颖，杨雪红.广东科技.2008（18）.

作者简介：王冠（1988-），女，辽宁大连人，任职于大连财经学院，研究方向：工程管理；王子豪（1995-），男，辽宁大连人，大连财经学院本科，研究方向：工程管理。