金融政策对房地产发展的影响分析

梅小莉 邵军义

【摘要】本文通过对金融政策影响房地产发展的因素中利率这一关键因素的分析，重点探讨了利率变动对房地产价格、房地产供给、房地产需求三个方面的影响，具有一定的指导意义。

【关键词】利率 房地产价格 房地产供给 房地产需求

随着我国房地产市场的逐渐扩大，房地产与金融之间的联系也越来越紧密，金融政策已经成为现今影响房地产发展的最重要因素。2016年，房地产开发企业到位资金144214亿元，其中，国内贷款21512亿元，利用外资140亿元，自筹资金49133亿元，其他资金73428亿元。在其他资金中，定金及预收款41952亿元，个人按揭贷款24403亿元。利率是最直接反映資金价格的标准，一旦利率产生波动，房地产行业的供给与需求间的关系必定受之影响。

一、利率变化影响房地产价格

利率普遍指一年内，利息额与借贷资金总额的比值，利率是国家宏观经济调控的重要工具之一。它受经济利润率水平、物价波动、国际金融市场走势以及供需关系等等因素决定，利率的实质就是资金的价格，是随着资金供求的松紧而上下浮动的。提高利率的主要方法是紧缩货币政策，存款增加的同时货币流量减少，企业融资成本的增加导致其投资规模缩小，也一定地下降了需求与消费额。反之，利率的降低，一系列变化也相反。

利率能够影响房地产市场主要在于：个人住房贷款与住房开发贷款规模。我们将以高利率的情况进行分析。首先就住房开发贷款而言。高利率的贷款，增加了开发商开发房产的成本，然而利润并不可观，从一定程度上约束了开发进度，从而影响房屋供给，增加的资金成本推动了房价的上涨。其次高利率对于个人而言，购房者多数向金融机构贷款购置房产，采用分期付款的方式获得房屋使用权。然而高利率给购房者经济压力，约束了居民购置房产的需求，使房地产价格一再下跌。

除此之外，有一部分专家认为影响房地产市场价的因素还应包括利率水平干预心里因素等。许承明和王安兴（2006）指出，在购房者实际投资过程中，利率水平能够提供很大程度的心理警示作用[1]。文章认为利率的提高虽然对目前投资效益影响平平，但是能够有效影响投资者或投机者心理预期与加息周期的预期。

2017年9月全国首套房贷款平均利率迎来年内第9次上涨。9月份全国首套房平均利率为5.22%，相当于基准利率的1.06倍，环比8月上升了2.01%，相比2016年9月的4.44%，上升了17.66%。而伴随着利率上涨的依旧是大量购房者对房地产的持续需求，同一时期的研究数据表明，在全国70个大中型城市中，仍有46个城市的新建商品房价在上涨。

总而言之，利率变动通过影响房地产市场的供求关系，来实现调控房价的目的，但是利率弹性才是决定具体利率变动水平的依据，而利率弹性的主要影响因素是供给与需求间的关系。

二、利率变动影响房地产供给

资金成本用利率来反映，对房地产开发商而言，利率的上升直接增大投资成本，而收益却不能达到以往程度，如若有另一卖方市场，那么增加的资金成本会转嫁到消费者身上，如若是买方市场，开发商的利润会不断降低，导致开发商无法进行项目施工，从而使部分项目停止施工，这样在新项目的土地购买上就会延迟，这样房地产市场的供给会逐步缓解。相反而言，利率在一段时期内大幅度下降，开发商的机会成本也随之降低，处于卖方市场时，其融资规模会快速扩大，市场供给也会随之增加，进而使价格进一步的上升。当其处于买方市场时，企业融资成本的降低，土地获取成本也在降低，这时的形势就是供大于求，开发商为了销售现有房产，下调房价，带动该区域的需求。总而言之，利率的变化影响开发商的投资进而改变市场供给关系，进而实现影响房价的目的。

三、利率波动影响房地产需求

利率影响房地产需求分两个方面进行，一是影响投资或投机性需求，二是影响自住消费性需求。一方面，房地产投资需求实质上就是一种投资行为，当购买者进行投资后，其购置房产自然就成为投资类商品，也是其固定资产。利率的提升虽说增加了投资成本，但另一方面也提高了机会成本，使投资方式多样化；另一方面，对于自住性消费而言，利率的提升直接提高了消费价格与同时期的费用。

（一）利率波动影响投资者的投资行为

一方面而言，市场房价持续增长，房地产市场中投机者会占据大量比重，从而严重影响房地产最终市场价，然而市场中过度的投机行为会造成严重的泡沫经济。利率上升，投资者对以后一段时间内的收益并不满意，而且成本较之过往增加，所以最终市场价会下降。那些长期租赁房屋的投资者，会提升租金而弥补成本的提高，利益的缺失。利率的波动直接影响了投资者的收益，地区房价中包含了长期利息，因此房价会不断上升，从而干预投资者的投资决策，影响投资收益。另一方面，利率下降后，投资成本大幅度减少，投资与投机性需求都在持续增加，从而使房地产行业出现大量的泡沫。当国家提高利率时，租金水平缓慢的增长，带来的效益也就越低，其投机行为就会被克制，增加的机会成本让投资或投机者改变投资方向，减少的投资需求在很大程度上削弱了市场需求，给房价恢复提供了时间。

（二）房地产消费性需求被利率波动影响

消费者的购房资金来于金融机构贷款，所以说利率的增长能够直接提高购房者的成本与你月消费额，进而能够影响购房者的购房决策，使其购房行为出现延时乃至放弃购房，这样一来市场需求在不断下降。利率的上升并不只有这一面影响，还能够提高居民存款利息与其他投资类产品嗯收益。利率的上升是宏观调控的信号，这时就会或多或少的影响消费者支出金额，所以说利率的变化与否与房地产需求间的关系为反比关系。

结合实际情况，在2006～2007年间国家对利率多次调整，但是房价的快速增长还是未能减缓。由此可以看出，利率并不能有效抑制房价增长。利率能够影响的是开发商贷款的增长，但供需关系与投资需求仍旧无法被阻止，利率也无法阻止私人贷款的增长，所以总的来说利率并不能有效的影响房地产资金。除此之外，利率的时滞效应在短期内无法有效抑制房价的快速增长。

通过本文分析发现，金融政策的利率是影响房地产市场发展的关键性因素，长期采用调节利率的方法可以促使房地产价格变化，但在短期内没有明显的影响力。利率的变化必定能够使房地产价格、房地产供给、房地产需求受到影响。因此应加强利率对房地产市场健康发展的导向功能，让利率在房地产市场内充分发挥其自身良好的控制作用。

参考文献

[1]许承明，王安兴.风险转移规制与房地产价格泡沫的控制.世界经济，2006，（9）.

[2]郑印霞，邵四华.我国房地产金融发展趋势与创新研究.中国房地产金融，2011，（2）.

[3]郭连强，刘力臻，祝国平.我国房地产金融创新面临的突出问题与对策.经济纵横，2015，（3）.

作者简介：梅小莉（1983-），女，汉族，籍贯：山东日照，硕士研究生在读，研究方向：房地产金融、房地产经济。