房地产物业管理模式研究与运用分析

刘一伯 黎瑞超

摘 要：随着社会经济的快速发展，我国房地产行业的竞争就呈现出了白热化趋势。优质的房地产产品配备优秀的物业服务，已经的得到了所有业主的认可，因此，房地产物业管理模式就成了未来房地产行业中的重要组成部分。本文主要对房地产物业管理模式进行深入研究，同时对其模式的运用展开全面分析。

关键词：房地产；物业管理模式；研究；运用

随着人们生活水平的不断提高，物业服务就是即房地产质量后被人们广泛关注的重要内容，物业服务已经成了房地产开发产品与品牌双项价值的重要延伸部分，这也成了未来房地产开发管理的主要发展方向。在这样的背景下，房地产物业管理就应该满足现代化的市场需求，通过所管理模式的创新来提高自身的核心竞争力。

1、我国房地产物业管理模式

1.1 生活型物業管理模式

生活型物业管理模式出现在20世纪末期，其在长时间的运用过程中就逐渐成了物业管理模式的标准之一，在我国所有城市中得到了推行。这种物业管理模式主要包含了物业管理、工程与社区增值这三种服务，其中物业管理服务，就是面向所有业主与住户来提供的传统的物业服务，和其他模式的物业管理内容没有差异；工程服务，主要就是面向业主与住户来提供相关房产基础建设维修与加固等内容，同时还包含了小区内部的公用设施，例如对电梯开展维护与维修工作；社区增长服务是改变传统物业管理内容的重要措施，也就是物业管理范围面向业主提供相关的房屋出租、招租或出售等相关服务，这种通常是有偿服务。现阶段，这种生活型房地产物业管理模式，已经在我国很多城市住宅小区中得到了运用，但怎样实现社区增值服务还是存在较大难度。

1.2 共管型与个性化的物业管理模式

共管型与个性化的房地产物业管理模式也是较为常见的一种，其所包含的相关种类较多，这种模式得到研究与运用的目的就是为了给业主或住户们提供安全和舒适性较强的居住环境。这种模式就是将小区业主当成小区管理的主体，在所有业主中成立管理委员会或监理会等类似组织，此组织在小区公共管理事物的实际管理过程中拥有一定的决策权，这就在很程度上减小了物业管理和业主之间存在的分歧。而个性化就是为了满足业主或住户所拥有的个性化需求，例如按照用户空调的使用情况，给其制定充满个性化的维护与保养方案。这样就能让房地产物业管理模式更加精细化与实务化。

1.3 业主主导型物业管理模式

业主主导型物业管理模式出现的时间较短，但是这种模式中所含有的银行账户单列、独立核算、双方共管等诸多特征都已经得到业界的广泛认同。这种模式拥有两个明显的要点。其一，房地产物业管理公司通过竞标上岗，和传统业主推选的物业管理模式不同，这种模式就是将市场原则当成主要的竞标制度。在这种模式在运用的过程中，我们能够感受到传统模式更加容易被利益者操控，这样就会在很大程度上使业主的权益受到损失。但是，竞标制的出现就建立其了较为严格的门槛，降低机会主义行径的出现。其二，将第三方专业咨询公司引入到模式当中，这就能够在小于进行专项维修或维护工作时，不再承受信息不对称所造成的影响，进而做出更加科学合理的决策。

2、房地产物业管理模式的运用

2.1 模式研究探讨阶段

模式研究探讨阶段较为重要，其也是确定物业公司增值服务内容的关键阶段。在这个阶段要发扬民主的作用，尤其是要增加服务工作人员的话语权，让其物业管理模式提出合理可行的建议。研究讨论的重点内容中包括了实施成本、实施难点、实施重点。实施成本，虽然房地产物业管理工作拥有着一定的公益性与外部效应，但是物业得以生存的根本还是效益，所以在运用的探讨阶段就应该重视前期投入与未来收益这两项内容，查看增值服务的收益预期能否满足公司自身的发展需求；实施难点就是能否满足业主会客户的个性化需求，例如老年人生活用品的配送服务上，需要消耗较多的人力与物力，而制定怎样的收费计划能被业主接收，就是物业管理模式的实施难点；实施重点就应该是解决业主需要的家政服务问题，这是物业管理公司就可以把家政服务以外包的形式来完成。

2.2 模式的运用阶段

在完成模式研究探讨阶段的任务内容以后，就到了模式的运用阶段，这时物业管理模式的重点工作，就是要关注业主对管理模式的反馈态度，及其在增值服务收费上所持有的态度。基于此，在运用阶段就可以遵循先近后远的基础原则开展，按照业主所拥有的需求配备服务，同时为了解决家庭设备的维护维修工作，可以推广邻里守望业主互助行为活动，让管理模式的运用更加完善与高效，并且还能够营造良好的社区风气。

2.3 模式的确定阶段

从这个阶段上的内容与实际意义来看，为了让房地产物业管理模式能够在运用过程中得到良好的效果。首先，就要针对从业人员进行专项培训，主要内容就是与业主的沟通技巧、解决问题的应变能力。其次，就是加强和业主或住户之间的契约管理。为了给业主提供更好的服务，和让房地产物业管理公司规避不必要的风险，就可以与业主或住户签订契约，在契约中确定双方所拥有的权利与责任，进而在契约的约束下更好的进行服务活动。最后，加强外包业务的质量管理工作。针对外包服务的项目来说，也是影响管理模式运用效果的重要因素，因此公司就应该第三方外包单位签订协议，在此基础上对其进行严格管理。

结束语

随着房地产行业的快速发展，在行业利润逐渐降低，消费者购买欲望愈加理性的情况下，其就对房地产售后服务与物业管理有了更大的重视。在此背景下，通过对房地产物业管理模式的研究，和其在实际工作中的运用分析，就对提高我国房地产物业管理工作的质量有着很大意义。

参考文献

[1]温番方， 刘朋阳. 基于价值链理论的项目全程物业管理模式研究[J]. 建材技术与应用， 2015（6）：31-34.

[2]刁剑波. 互联网背景下的房地产开发应用与物业管理服务创新[J]. 工程技术：文摘版， 2016（9）：00244-00245.

（作者单位：成都信息工程学院银杏酒店管理学院）