物业管理企业成本的特点与管控策略分析

刘一伯 黎瑞超

摘 要：近年来，国民经济飞速发展、市场竞争日趋激烈，使得物业管理公司成本控制对整个企业管理和经营发挥出重要作用，而这也是物业公司增强核心竞争力的有效手段。怎样合理控制企业成本，预留更多经济效益空间，成为物业行业内首要问题。基于此，本文结合物业管理公司的成本特点展开分析，进一步提出物业管理公司的成本管控措施，期望为物业管理公司今后运营发展提供参考。

关键词：物业管理企业；成本特点；管控策略

1.物业管理公司的成本特点

1.1形成点多

物业管理公司的成本有着多元化特点，涉及到管理成本、服务成本以及经营成本等内容。其中，服务成本是指物业公司在提供服务的环节发生各项成本，最为常见的成本是环境维护、消防演练与检查、治安维护；管理成本是指房屋与配套设施在管理、养护以及维修等方面发生成本，最为常见的房屋检修以及供暖供水气管道维护；经营成本是指经营会所小区以及公共设施发生的成本，而这部分支出能够通过收费获得补偿。

1.2分布较广

为获取更多经济效益，物业管理公司不断扩宽经营规模，这使得管理范围与市场分布面越来越广。同时，物业管理的成本越发多元化与多样化，造成物业管理的成本发生面更广。

1.3管控线长

物业管理整个活动在空间上需要延伸至物业区各个角落，在时间上需要延伸至各个时点，包括了各环节发生的设备、人员等费用。所以，物业管理公司成本线渗透各时点与环节，相对应地成本管控线也应该随之延长。

1.4管理困难

物业管理公司在管理对象与工作人员等方面均存在分散性特征，极大程度上加重了管理难度。因此，物业公司必须规范管理标准与模式，统一核算体系。由于不同物业公司所面对的业主结构与市场环境有着明显的差异性，这也决定了物业企业难以实行统一核算要求与成本管理模式，整个成本管理的工作难度较大。

2.物业管理公司的成本管控措施

2.1建立成本核算的高效程序

第一，严格管控人工成本。物业公司主要提供無形服务产品，其成本费用更多的是人力成本。同时，物业管理大约有85%以上的工作是由管理处完成，物业管理公司的职业部门设置必须做到高效、直接以及简化等特征。因此，物业公司人员配备应该精简，只有符合岗位要求的专业人才可以正式上岗。第二，严格管控采购成本与管理费用。物业公司管理费用主要由日常办公费用、招待费以及车辆使用费用等内容组成，为了有效节约费用最好选择集中式采购方法，通过最低成本购买性价比更高的产品。同时，针对经常采购的产品应该和供货厂家构建长期且良好的供货关系，在节省采购成本与送货成本的同时形成规模效应。第三，严格管控设备维护与运行费用。实际办公环节最大程度上选择节能设备，各个管理部门应该对公共性资源进行优化调整。合理科学的安排设备运行时间与数理，做好费用节约与统筹兼顾的工作。第四，建立物业管理的收费制度。物业管理公司根据业主实际情况选择半年、季度或者月度收费制度，严禁前紧后松的工作状态，防止业主恶意拖欠物业费等情况。相较于商业性公司而言，物业管理公司应收账款并不能实现信用销售，并且影响企业利润增长。因此，物业公司必须在日常工作中重视应收账款管理，以防万一。

2.2物业管理设计环节至前期环节

物业公司成本会受到建筑布局影响，这要求公司相关工作人员必须由物业设计阶段入手，全面排查和分析各类安全事故的隐患、人员岗位设置、赔款损失潜在风险以及设备故障诱因等因素，为设计人员提供参考意见。全面管控施工和设备安全的全过程，及时发现和处理问题，严格进行物业验收工作。

2.3完善物业成本的细节管控

要求全体工作人员树立细节管控意识，由节省每度电、每滴水以及每张纸做起，严格禁止出现形式主义的管理行为。由于物业公司规模和管理范围日渐扩大，使得企业成本与人员岗位随之增加，所以必须制定出完善的耗费标准，严格把关每项成本发生点，将成本管控责任落实到个人，将成本管控与绩效考核相结合。

2.4增强业主服务中心作用

业主服务中心是物业管理公司主要服务窗口，作为一个循环提供相关无形服务地生产中心，应该设置相匹配的调度中心与生产指挥中心，全面负责协调、指挥、控制以及组织整个服务活动。业主服务中心作为管理组织架构核心部分，相关数据显示，90%以上的日常服务与管理工作是通过业主服务中心完成的。法律法规明确指出，服务中心负责人作为客服工作第一责任人，工作范围是管理处绩效考核、日常经营管理以及业务监管等内容。概况来讲，以业主为服务中心的组织架构可以最大程度上发挥出基层工作人员责任意识与积极性，特别是调动与发挥各班组组长协调能力与管理能力。通过降低管理服务环节与人员配置，充分节省人力成本，并且把管理人员由繁琐的日常业务工作内解脱出来，更加集中的处理本领域内事务。

结束语

综上所述，物业管理公司是与人们日常生活和工作联系最为密切的行业，受到社会广泛关注。处于发展新时期的大环境下，物业管理企业在获得更多发展新机遇的同时也急需优化内部运营情况。相关管理人员认真且全面的分析成本特点，结合企业成本特点来完善和调整管控措施，确保企业可以更加合理的运用资源和控制成本，最终实现物业管理公司的可持续发展。

参考文献

[1]吴春红. 物业管理企业成本的特点与管控策略研究[J]. 中国国际财经（中英文）， 2017（21）：101-102.

[2]彭芳. 合理控制物业管理成本的有效策略[J]. 时代金融， 2017（27）：49-51.

（作者单位：成都信息工程学院银杏酒店管理学院）