房屋买卖领域“阴阳合同”效力浅析

林玉 梁娅文

一、“阴阳合同”的含义

“阴阳合同”，也被称为“黑白合同”、“影子合同”等，是一个从实务经验中总结而出的概念，泛指合同当事人基于同一事项订立两份以上内容不同的合同，其中一份用于给予第三人查验备案，以达到合同事项之外的其他意图，即“阳合同”，另一份承载着当事人双方对于合同事项的真实意思表示，或是口头或为书面，一般仅有当事人双方知晓，即“阴合同”。

二、“阴阳合同”的相关规定

（一）“阴阳合同”的相关立法规定

我国早期《招标投标法》第46条规定：“招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。”此处“其他协议”便是指“阴阳合同”中的“阴合同”，但该条款并没有对合同效力等问题作出判断。

2004年最高院出台《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，针对建筑工程领域中“阴阳合同”规定“以备案中标合同作为结算工程款的依据”。这一司法解释明确了“阳合同”的合法地位，但对于“阴合同”地位及效力仍未提及。

（二）“阴阳合同”在房屋买卖领域的相关规定

2005年上海市高级人民法院发布《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，指出几份购房合同房价约定不一致时，原则上以后订立的合同为准，但若一方当事人确有证据证明双方为避税、骗贷等目的故意订立虚假价格，应以前合同约定的成交價履行。肯定了“阴合同”效力，至少在合同当事人双方之间具有约束力。虽然该解答在审理案件时不能直接适用，但对于类似案件的审判提供了相当大的参考价值。

2011年，我国住房城乡建设部、发展改革委员会、人力资源社会保障部联合出台了《房房地产经纪管理办法》，规定房地产经纪如果协助签署“阴阳合同”骗贷逃税的，最高将被处以停业整顿和行政处罚。该规定直接指向“阴阳合同”，明令禁止房地产经纪协助签署“阴阳合同”，但对于处理基于“阴阳合同”的民事纠纷毫无指导和帮助。

可以看出我国早期对建筑施工合同领域的“阴阳合同”进行了相对明确的规制，而房屋买卖领域中尚无权威性的规定，且房屋买卖案件情形复杂，加上订立合同时的具体情形难以证明等原因，导致法官审理案件压力极大，历史上也曾出现因“阴阳合同”案件导致法官涉嫌枉法裁判罪的情形。

三、“阴阳合同”的对内效力

“阴阳合同”效力需须分开讨论。对于“阴合同”效力，在实务中，一般“阴合同”只有在双方当事人出现纠纷时才会被揭露出来之前，例如买卖双方为减少税款而订立出售价格较低的“阳合同”交由房管部门备案，后买方主张已按“阳合同”价额付清房款，卖方拿出“阴合同”主张买方未付清实际约定的价额，此情此景下如果否认“阴合同”的效力，参照建设工程领域规定，以备案的“阳合同”为基准进行裁判，卖方必然不敢再与买方订立“阴阳合同”，逃税现象便可得到有效遏制，看似对经济秩序极为有利。但房产交易毕竟与建设工程不同，大多数房屋买卖行为仅涉及买方和卖方两方的利益，款额也不会过高，当事人之间出现纠纷时，应遵循民法的意思自治原则，尊重当事人意愿，因此我更赞同基于当事人真实意思表示而订立的“阴合同”有效。在审判实务中如何通过客观证据证明主观真实意思表示，便是另一类复杂的话题了。对于“阳合同”效力，我认为“阳合同”部分无效的观点更为合适。我国《合同法》第56条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”确立合同的部分无效规则，其目的在于维护私法自治，即“不使当事人受欠缺无效部分的法律行为的拘束，此通常亦符合当事人的意思。”房屋买卖领域的“阴阳合同”纠纷争议点大部分集中于两份合同约定的不同价款上，“阳合同”中双方通谋作出虚假意思表示，约定的较低交易款是出于逃避纳税等非法目的，而不是单纯的为了进行房屋交易，根据《民法通则》中对于双方通谋的虚假行为无效规定，以及《合同法》所列举的合同无效情形，可见该部分合同内容无效。除此之外，两份合同中约定不一致的事项，在确认皆出于双方当事人真实意思表示，并且没有无效事由的情况下，可将后订立的不同内容视为对之前合同内容的变更，以后订立的“阳合同”为准，在维护社会经济秩序稳定的同时保护合同当事人合法权益，既不过分放纵当事人意思自治，又无过分干预私法领域，不失为一个合理的解决方案。

四、结语

“阴阳合同”因承载着其他不法目的，双方当事人轻易不愿暴露这份交易关系。所以一旦出现“阴阳合同”纠纷，必定牵扯复杂，双方当事人各持一说。依据现行法律规定，可以依据“阳合同”部分无效，“阴合同”有效加以判定，同时注重对第三人合法权益的保护，给予善意的第三人如何对待该“阴阳合同”的选择余地，以稳固交易秩序的稳定。

注释

[1]《招标投标法》第四十六条：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

[2]《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条：当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应该以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。

[3]《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》八：对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。

[4]《房房地产经纪管理办法》第二十五条第五项：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；

[5]参见王利明：《关于无效合同确认的若干问题》，《法制与社会发展》，2002年第5期，60-69页

（作者单位：烟台大学）