浅谈我国物业管理业的问题与对策研究

辛长德

摘 要：物业管理作为我国的新兴产业，整个发展的速度是非常之快的，其传统的行政型与福利型的房屋管理模式也正在 逐步向经营性与专业型的物业管理模式转变。即便这样，依然与发达国家的物业管理产业存在很大的差距。本文将对我们国家的物业管理模式的特点、问题做出论述与分析，从而给出提高物业管理水平的有效策略。

关键词：物业管理；管理模式；问题与对策

虽然我们国家也在不断引进新的管理理念、模式与技术，但往往由于经验、新问题、新管理理念的制约，我国的物业 管理行业不仅存在着旧问题，也衍生出许多新问题。如何建立科学化、系统化的物业管理体系，促使房地产行业保持良性的发展，这将成为企业管理层以及从事物业管理专业研究 的专业学者所需要迫切解决的重要课题之一。

1.物业管理发展存在问题

1.1效益低，违章建筑、私搭乱建现象严重

物业管理是一种风险小、利润低的行业， 物业公司受经营范围和场地等原因限制，现阶段只能因地制宜开展可行性经营。 随着市场经济影响，之前制定的物业收费标准低于物业公司运作成本，增加了物业管理企业的经济上的压力，导致物业管理企业有着较为严重的亏损，直接影响物业管理企业的正常运行，同时也是影响物业管理企业持续健康发展的难点问题。个别业主在住进小区后在公共绿地上进行种植、私占公共空间，这对公共设施造成了非常严重的破坏，严重侵犯了其他业主的合法权益。截至目前，没有一部完善的法律来制止这种违法行为，此类问题引起的纠纷不断增加，调节难度较大。引起此类问题的主因是：邻居不愿管、物业不敢管、建委无权管、城管不好管，导致违规现象时有发生，屡禁不止。

1.2维修保养能力较弱、物业管理经费不足

小区和写字楼一旦出现故障性事故急需维修的时候，业主第一时间反映物业公司报修，但物业管理公司往往会受专业技术限制，往往不能及时维修，如：电梯损坏、消防设备故障、供水、供暖管网等技术含量较高的维修工作，因物业公司不具备这方面的专业技术操作知识，如有这方面报修，物业公司只能借助和申请专业维保公司和相关有资质的施工队伍进行维修，这显然是不符合专业物业管理规范的。物业管理可经营性项目不多，所以相对经营性收入较少，不少住户往往不能够理解物业费缴纳是住户应尽义务，甚至把物业管理理解为无偿或低偿服务，以各种理由拒缴相关费用，给物业管理工作带来难度和压力。

1.3物业与业主之间矛盾日渐激化与从业人员素质较低问题

随着广大业主维权方面意识不断提升，业主对物业管理企业方面的工作提出了更高的要求，物业管理企业生存空间和压力也就随之增加， 其实物业与业主就是“鱼和水”的关系，需要一个相互理解、相互支持的状态。 有些业主认为物业费已经正常上交，理所当然物业公司就要提供全方位无偿或低偿服务，以此满足部分业主的自身利益，否则业主就以各种理由不交物业费，将所有问题的矛头指向物业公司，问题得不到及时解决，这就会导致恶性循环。目前，物业行业出现了低学历化的趋势，高学历年轻人不愿从事物业管理工作，；而低学历人士又干不好。这主要是两个方面原因所致，一是工资福利跟不上。过去物业管理是新兴事物，市场竞争力小，比较来看其他行业工资待遇较高。 随着市场行业体制发生变革，物业这一行业的工资福利远低于其他行业，物业管理企业市场不再有优势。 二是录用从业人员门槛较低。 人们想象中的物业公司就是打扫卫生、接听电话、小区巡逻等简单的日常工作，没有高级一些的技术含量，不需要其他硬性条件要求，只要有一定的工作经历就可以胜任，这也就导致了人员素质与水平参差不齐的问题，大大降低了从业人员标准和要求。

2.物业管理行业发展对策

2.1.完善物业法律加强宣传力度、改善物业坏境杜绝私搭乱建

虽则我们国家的小区数量的不断上升，我国政府应该加强对物业管理的改善，进一步完善相关的法律法规，做到有法可依，不仅业主的利益可依法维护，同时也能够提升物业管理的规范，双方利益最大化。 政府要加强对物业管理的宣传与支持，要让更多的人了解物业管理，能享受到物业管理服务企业的服务。使业主和物业管理企业能够和谐相处，提升城市的整体水平。物业管理的是一个集体大环境，不能因为个别的人破坏整体的环境。 因此对于私搭乱建而不改正的个别案列，物业管理企业就应该根据相关的法律法规去约束他们，而不是采取极端的手段。 物业管理企业要做到有理有据，使业主明白物业这个大环境是大家的，而不属于个人。

2.1加强人才培训、改善经费情况

人才的培养与储备是企业生存与发展的立足之本，否则公司发展会受限，难以扩大发展规模，影响团队成长，所以加大人才培养，提供人才发展空间，取长补短，把留用和培养人才也作为企业发展的重要战略来抓，促进该行业人才建设层次的整体提升。在经费方面要：第一，目前社会是以科技创新促发展的时代，高科技新型事物不断出现。科技创新的运用能减少人员成本，提升物业管理的服务质量。第二，物业公司可利用小区優势与一些网络电商、产品供应商展开合作，提高多种经营收入。第三，通过宣传和媒体公关，努力展示公司形象，宣传企业核心价值观，树立自身企业口碑与品牌，从而不断降低运营成本，获得较好的经济利润。

2.3.完善物业管理服务理念、提升从业人员的专业素质

物业管理人员要熟练掌握物业管理基本法律，提升物业管理服务水平。要从自身找问题、查原因，完善管理机制，增强员工的服务意识，与业主取得相互信任和理解。物业企业可以外派人员到沿海发达地区 进行学习培训，积极吸纳高学历、高素质人才。物业企业要优化人才队伍，一是送出去，二是请进来。送出去就是送单位年青的骨干力量出去进修学习，员工进修学习完毕后，再派其他员工去学习，展开周期循环，提高人才整体素质。

3.结语

总之，物业管理要以改善群众居住条件、促进社会经济发展为主要工作目标，不断增强自身的主观能动性，建立健全物业管理体制，以培育市场、规范市场为重点，加快立法步伐，加强监督指导，不断提高服务质量，这样才能树立良好企业形象，进而促进物业管理行业的持续发展。

参考文献：

[1]许烨晨.我国物业管理发展中存在问题及解决对策[J].管理荟萃，2017（7）：47-48

[2]张玉明.浅析我国物业管理中存在的问题及解决方法[J].理论探讨，2017：86-87