漫谈房价

高续增

2 0世纪的最后一天，我签约买下了北三环的一套房，由于那一天的特殊性， 开发商特地为当天签约的业主每平米优惠100元，为此，我省下了13400元，为此真的偷偷地乐了好几天。这套房子我早就盯上了，一层的，净高3米，客厅、厨房和三个卧室的大窗户全朝南，窗下一片绿地。如果早几天签，就要多花那一万三千多块钱了，只是因为世纪最后一天，才有这个优惠，可遇而不可求。其实还有两处也很上我的心：一处是锦秋知春，也在附近，价格是低一些但小区没有绿地；另一处是金晖家园，在西直门地铁站边上，《银行家》杂志社有几年就在金晖家园对面的成铭大厦。隔着北二环路遥遥相望， 这一套户型稍小，虽地理位置更好，也只好弃选了。

让我更加庆幸的是，随着时间的流驶，房价也跟着涨起来，到2005年时， 竟然翻了一番。同事朋友当初被我劝买房却没行动的，开始称赞我“有远见，会理财”。然而更没有想到的是，十五年后的2016年，那套房子的总价竟然翻上去20 倍。当然，房子是用来住的，我不能因为房价涨上去就卖掉，我不是温州炒房客。

房价为什么这么奇葩，令所有人大跌眼镜？我没事的时候也爱琢磨这个事。想来想去，大概是这么几个因素促成的，有经济体制改革，有社会文化转型，还有一些其他原因，以下慢慢地说。

经济体制改革是指从原来的计划经济体制转轨到市场经济体制，虽然笼统地说是市场经济体制，但却不是完整意义上的市场经济，政府对市场的调控力度还很大，许多地方没有完全体现出市场规则的意志。

房地产的开发在完全市场经济的国家完完全全的就是经济现象，但是在我们国家，土地全都是“国家”的，由政府独家执掌，这是我们民族几千年来“普天之下莫非王土”传统理念的延续。

土地国有，那土地资源的市场投放， 就是政府说了算，虽说政府真的是无意高抬地价和房价，可是依据市场法则，凡是某种资源一旦处于被垄断的地位，那价格想不让它高也是绝对做不到的事。再加上土地资源的独特性，以它作为房产的必备辅加物，房价高企则是必然的事情了。

不排除一些中心城市的高房价是以边远地区城市房价低迷为代偿的，但是社会经济活动总是围绕主流经济社会转的，低房价地区的萧条作为被冷落的角色，根本不在大众的视野里，那是历史进程中必须付出的代价。

还有一个很重要的文化现象不能忽略，那就是社会文化的转型。

中国几千年的社会形态是农业社会， 这个社会的主流群体是农民。新中国成立以后，虽说是依靠工业的发展，尤其是改革开放三十年的飞速发展，工业及围绕工业团团转的各种服务业占到了国民经济各种指数的绝大部分，但是以民众身份划线，农民身份的公民还始终占了大多数， 直到今天，农业人口和非农业人口的比例才刚刚持平。这就带来一个问题——如何把农业人口转化为非农业人口。这也是城镇化问题的实质核心。

城镇化问题不仅仅是硬件的事情，盖一大片居民楼让农民住进去就实现了城镇化了？不是这么简单。需要有吸纳农业人口就业的工业、商业、各种服务业的项目落地生根，让这些前农业人口有业可务， 才能转化为非农业人口。而这些农业以外的行业实体的创立和经营，很需要人才来开创和运营，农民的绝大多数不具备这些就业职业技能，而这些就业职业职能一般都集中在大城市，尤其是沿海的几个大的城市群，什么京津城市圈（环渤海经济圈）、长三角、珠三角等，这样，数量庞大的农业人口就必须向这几个大经济圈城市群集中，需求的旺盛必然造成所需资源的紧缺，房价被推高则成了必然的结果。

前几年关于房价的争论还有看头，一头以任志强为代表的地产商头脑人物的观点，现在看，他的坚持高呼“涨”，并不全是出于商业目的希望卖高价房多得利， 而确确实实看到了作为稀缺资源的土地的升值空间，附着在土地上的房产也当然会跟着“搭便车”。

而学院派的代表人物易宪容的意见则相反，总是在高企的房价面前唱反调， 所依据的理论书生气十足，什么某个城市居民的年均收入与该城市房产价格是相关的，云云。我不是有意嘲笑他们的书生气，而是就事论事地说，外国的某些理论拿到中国来有相当大的部分是不实的。

外国人（主要是先发展国家的人） 选择居住地是有诸多选择因素的，“此处不留爷，自有留爷处”。所以无论产业分布，还是人口分布都不像中国那么畸形。中国数量庞大的农业人口从农地上走出来以后，可供选择的新家园并不太多。再加上劳动力市场竞争压力山大，几个大城市的房产价格在竞价中被推到令人乍舌的地步，一个在新城市落脚的农民工，要想买房，需要老家里几家甚至十几家亲友全力相助才能凑够“首付”。这还得说是十几年前，近三年来房价的暴涨已经基本上把“买房是用来住的”那群农村户口的人挤出了潜在业主的队伍，以温州炒房客为代表的先富起来的新贵们，则因为本钱相对充裕已经挣得钵满盆满了。

但是进入2018年以后，房价又有了变数，以往的“涨派”代表“任大炮”终于息火了，前两天还特地郑重声明：“那篇说2018年房价将继续大涨的博文不是我的作品。”我分析，这是由于各地政府陆续出台了越来越严厉的“限购”措施，房贷也越来越不那么温柔了，首付和月供利率都往上调了不少。

这最后一条影响房价的重要举措是货币发行量。2000年1月广义货币供应量是122645亿元，2018年1月是1720814亿元， 18年增长了14.03倍，这个数据大体上跟北京的房价涨幅相当，大概这不是巧合。货币的超发让中国的富翁数量直追美国这个经济霸主。人们钱多了，想让手里的钱不“变毛”，就得有合适的理财项目，最好的理财项目，稳赚不赔的第一个就是房产。

近几年中国的人口红利已经开始透支了，中等收入陷阱在前面拦着路，中国会有怎样的表现呢？我曾多次著文，把我对中国模式的思考尽量引向深入。现在我认为许多发展中国家在“中等收入陷阱” 前勒住马缰，停止不前，甚至落入陷阱不能自拔，中国则很有可能利用文化优势巧妙化解难题，其中一条就是建立成规模的“资金池”，以收容社会过剩资金，不使它们冲击实体经济，其中的一个巨大的资金池就是楼市（另一个是股市，将另文讨论），高企的房价能令那些潜在的购房者为了有朝一日投入楼市必须在现在努力存钱，因此居民项下的这股资金洪流量是相对稳定的，不会在哪一天冲出堤坝来给现在尚平稳的實体经济造成麻烦。应当说楼市在不经意间，成为了当今社会不可或缺的“正能量的存在”。

需要点出的一个观点是，这个“楼市概念蓄水池”是以高房价为先决条件的， 而高房价又以实体经济和社会稳定为条件的，一旦出现变数，“楼市概念蓄水池” 拢不住了，这股洪流一旦变成洪水猛兽， 吃不了兜着走的就不光是炒房客和做“新市民梦”的农民工了，到时整个社会都将要跟着付出惨痛的代价。因此，高房价还必须暂时存在下去，我们也必须用时间和智慧化解掉其中的不合理部分，不能指望高房价永远能像南北两极的冰原一样，凝固住那天量的流动性，这是我想对有关决策者进的微言。